图片来源：朋友圈

相信大家昨天一定被这条消息刷屏了吧。不管是万能的票圈里地产中介还是墨尔本各大公众平台，都将这条新闻作为头条，广为宣传。房东在1999年以$206,000的价格购买了这套仅2房的独栋物业，而该物业由Ray White Box Hill分店安排销售，网上要价700万澳币。

图片来源：REA

700万澳币？

“ A Complete Nonsense ”

by Wakelin Property Advisory director Paul Nugent

Residential Growth Zone 3

High rise development incorporating retail and commercial options (STCA)
Student/Medical/Business Accommodation potential (STCA)

虽然该地块有可能用于建造高层公寓（学生公寓、酒店）或者集合零售、商务一体的大楼，但是700万澳币的要价仍然饱受各大开发商的诟病。

周边类似地块成交价

23 Irving Ave Box Hill (RGZ 3) sold at $4.5 mil, 2016

图片来源：Woodards 

图片来源：网络

700万到底值不值？

参考周边公寓项目的开发，预估 1 Rodgerson Rd, Box Hill 该地块可以开发一栋拥有2层地下车库，地上10层共60套公寓（1-2房），公寓以室内面积每平方9000澳币销售，项目总销售额约3000万澳币。

图片来源：Box Hill 某公寓项目价格表

我们再来计算开发成本，以700万澳币成交价计算，主要开发成本为：土地价格、购房印花税、市政贡献费用，项目设计营销费用、银行利息以及建筑成本费用，共计约2900万澳币。

开发建筑成本，图片来源： BMT

简单计算后发现，若以700万的要价成交，该土地用于开发的投资回报率极低。以上预算还不包括其他施工因素。

图片来源： Google Map

例如，由于该地块正对Box Hill Hospital的停车场以及救护车车道，且该路段道路较窄，将会对施工产生极大的影响，导致工期拉长，成本增加。

我们可以看到，从理性的角度分析，这块地在笔者看来，根本不值700万澳币。笔者在这里建议各位有意入市做小型地产开发的朋友们，购买地块前一定要理性分析整个项目的投资回报，带着自己的投标上限去参加拍卖。

免责申明：以上投资预算分析根据周边项目开发销售状况为依据，仅代表个人观点。具体投资分析请咨询专业的项目管理公司／个人。