本文转自：米筐投资 已获授权转载

老李和老张是我多年好友，俩人也在一个国企上班，收入都很不错，在过去的几年，却因为房子，他俩的生活品质截然不同。

老李只要有资格有钱就买房，有时候加杠杆也要买。老张不同，他一直觉得房子有很大的泡沫，到现在也只有一套自住的。过去我也劝他买，他总有各种理由推辞。上周老张终于决定买第二套，也就是刚需改善房，俗称“刚改”。拉上我跟老李开始满城跑楼盘。

结果晚上街边喝酒撸串的一段谈话，却让笔者对刚需买房这件事有了更深的思考。

1、究竟谁是刚需？谁是炒房？

老李：“老张你买房太墨迹，价格差不多就行了。你也不是很缺钱，看好就下手呗。”

老张：“万科那个楼盘容积率偏高，离地铁站还有1公里，走路也不近，我觉得不值这个价，要是便宜2000我觉得可以考虑，不急，再看看。”

我听完懵了，如果不是知道他俩的现在状况，我完全想不出，究竟谁才是那个刚需，谁才是炒房。

“老张你为啥会有这种想法？你在买卖过程中希望买到低价，甚至底价？你是希望高位卖出么？准备炒房么？”

“不是啊，就是想省点钱，房价这么高，买的低点，也安全些嘛。”

原本我以为这只是老张一个人的想法，结果巧的是，我发现，大部分刚需族买房都有这种想法。下图是那天凌晨小密圈一位粉丝私信笔者的聊天记录。

我能理解钱少的困惑。但是，考虑价格波动，试图低位买进，这到底是刚需还是炒房族该有的思维？想法特别简单，价格大差不差，闭眼买买买，这究竟是刚需思维还是炒房思维？

老李和老张的思维怎么完全倒置了呢？难道不该是老李觉得房子要低价进，高价出。老张应该闭眼也得买么？

我怎么觉得老张是在炒房，老李是刚需呢。

2、调控就一定等于下跌？

老张：“国家以前调控，我每次都信，调控会有结果，会跌，结果搞到现在这情况，我被政策骗了。”

老李这下彻底急了：“老张谁给你说的调控就是降价？调控关你啥事？脑子进水了么？”

老张：“房子是民生工程，这么无理上涨对得起人民么？调控打压房价，不是针对我的么？”

老李：“狗屁民生工程，都改革开放自由竞争几十年了，你怎么还会有包分配大锅饭的想法。我真是白跟你认识这么久。调控是在保护你！”

别说，回来我还专门查了下，就算2016年房价飞涨，国家高层对房地产的公开表态是：

原来国家一直说的是“平稳发展”和“抑制过快上涨”，没说让“下跌”啊。老张说的国家要调控等于下跌，是谁的意思？究竟这是国家的意图，还是一直以来，老张的一厢情愿？

老张：“现在要加息，信贷又收缩，房地产好不了。”

“这些又关你什么事？这是国家打击炒房族，你是炒房族么？”

难道老张一直以来把自己跟那些动辄几千万上亿、疯狂加杠杆、买楼是直接找项目总的炒房团归为一类？

越想越可怕，老李用着一个刚需的思维，吃透了原本属于刚需老张的政策红利。调控本身对老张是好事，结果他却认为针对自己。

说实话，不仅仅是老张，可能我们大部分人，根本都配不上“炒房”这个词。

3、跌了你会买么？跌了你会卖么？

我发现老张其实一直有着交易的思维，他不希望站岗，他觉得楼市有泡沫是导致他迟迟不肯买房的最本质因素。我们也不能因为现在房价涨了就说他这种思维是错的。但问题的核心是，我觉得他没有考虑到自己所处的位置。

“老张，如果房价跌了，你会买么？”

“肯定会啊！”

老李却对此非常不屑：“老张你别给这拍板，要是买，前两年你早就买了。你的心理价格，一直是被动上涨的。过去你觉得是8千可以，前两年是1万，今年你觉得1万5忍忍也可以接受。要是房价真跌了你又觉得1万2才能接受了。”

事实上，这点我是认同老李的。在过往的金融交易中，老张这种思维方式，可以说是典型的小散户心态。也可能是对大局的判断不够，也可能是对高位的恐惧。所以在操作中总是受到伤害。

套用交易的方式，我做了老张近几年的心理变化图：

房价真的跌了，刚需会卖么？卖了他还叫刚需么？

什么是刚需？我们先不说房子。假设法定到了28岁，你需要吃一颗神药，这个药能为你接下来半辈子续命，或者决定你的生活层次。你会花多大代价去买这颗药？穷人家的小孩为了上学，尽管学费高昂，家长还是倾尽全家之力去支持，他们不知道高价么？为何还要咬牙坚持呢？

刚需，就是不论这个门槛有多高，你都要进去，因为你解决的是0到1的问题。这个门槛，不论放在任何领域和层次去看，都需要牺牲极高代价的。

4、刚需和甘蔗汁

直到今天，我一直在思考老张和老李这事，我并不推崇老李炒房式买买买。但是对待老张，究竟该如何定位自己，如何看待刚需买房？

经历过楼市泡沫破灭的香港，目前置业理念是“三宅一生”，意思是人一生需要三套房：自住，改善/给子女，投资。也就是一生三套房是要有的。

笔者也很认同这个理念。从政策上看，3套也确实是安全的，属于国家政策擦边附近。即使生活在农村老家，宅基地上盖的房，一生也差不多是这个数量。那么我们严苛一下，就把3套以内都定义为刚需（刚住、刚改、刚投）。

明确了刚需的范畴，对于刚需买房，这里我想讲一个自己的事。笔者的叔叔是我们村早年的大学生，清华大学毕业，现在上海定居。在笔者刚上大学时，恰好是房地产刚爆发的时节。他在过年吃饭时，给我父母包括我们晚辈，好好“上了一课”：

“房子不是房子，而是门票”。

“社会要发展，城市要发展，就需要人参与进来建设，人建设好了，城市最终是要反哺这个城市的人，像医疗教育，公共设施这些，尽管价格比较贵，但是一定比农村的要好很多。

那怎么区分这些人呢？那就是户口，所以到哪本地户口和外地户口简直就是两种完全不同的待遇。现在户口又跟房子挂钩，所以房子已经不是简简单单的住的房子，而是一张享受城市发展成果的门票。”

这段话构成了笔者对房产认知的基石。每一批年轻外来务工者，就像一批新鲜的甘蔗，他们激情、有活力、充满干劲。而这个城市，将甘蔗压榨，靠喝着甜美的甘蔗汁青春永驻，繁荣发展，欣欣向荣。

当你把自己人生中最宝贵的东西献给城市，如果你没有成为城市的一部分，当你离开时，你就是毫无用处的甘蔗渣。城市就像黑客帝国里的母体，人类作为电池不断为它提供能量。

你最终是成为母体的一部分，也开始喝上甘蔗汁？还是打算离开时，成为一堆被吸尽营养的渣滓呢？这或许是我们每一个离开故土，出门打拼的人首先要想明白的事，而且是越早越好。

想明白了这些，刚需族或许在买房时，就会少很多纠结和犹豫。

然后，少一些自作多情，

不要想那么多，炒房，你真的还配不上。