对租金有‘相当依赖’的房地产投资者将面对利率大幅提升

随着银行对全球监管规则改变作出响应，那些出租投资房并对租金收入有‘相当依赖’的投资者将在未来几年面对利率大幅提升。全球监管规则将要求银行提高对投资房持有的资本金水平。

摩根大通在星期三发布的一份警告式报告称，全球监管改革一揽子协议，也就是巴塞尔4，将要求银行对那些对租金‘相当依赖’的贷款提高资本金，提高幅度最高达到5倍。

这可能造成那些首付少于20%的投资房贷款利率提高3个百分点，也就是从目前的4.5%左右提高到7.5%左右--就算澳大利亚储备银行保持现金利率不变。

巴塞尔4协议是一项国际性协议，该协议将在近期推出终稿，并在未来几年在澳大利亚实施，这一协议将要求银行按照贷款/估值比来保留资本金，而不是根据贷款违约的可能性。

这对投资者的最终影响程度将取决与‘相当依赖’这个词的定义，巴塞尔委员会对此解释并不清楚。这个定义可能会在今年该委员会与银行业进行的磋商中明确。

按照摩根大通和DigitalFinance Analytics进行的分析，在新规则下，就算有这超过40%首付的投资贷款也可能面临1.5%的利率提升，而那些贷款。估值比在60-80%之间的投资贷款将面临2%的提升。

澳大利亚银行为了避免2014年引入的监管规则-投资贷款年增幅不得超过10%，已经提高了利率，投资者已经收到了伤害。之2015年6月以来，投资和只还利率贷款平均利率已经上涨了65个基点。摩根大通称，这帮助银行的资本回报率提高到了全球金融危机之前的30%，并且银行能够保持分红不降低。

摩根大通分析师Scott Manning称，这些利率提升只不过刚开始而已。

“我们认为，截至目前为止的利率调整只不过是刚刚开始试水而已。这是银行在试探市场、贷款代理和政客们。更多的提升会被推向市场，我们可以预测会有很多重新贷款。”

Manning先生说澳洲4大银行中，澳新银行会是巴塞尔4协议的最大受益者。原因是澳新银行的市场占有率最低，投资房贷款政府最低。而且由于澳新银行有大量在全球金融危机之前放出的贷款，而且巴塞尔协议禁止银行因为房价上涨而重新估算贷款/估值比，澳新银行将有能力提供比联邦银行和西太银行更低的利率。

即将推出更多控制

按照Corelogic的数据，过去一年悉尼房价上涨了18%，这增加了监管者限制房价继续飙升的压力-这可能会推高投资放贷的利率。

资深银行家们预测今年监管机构会推出更多‘宏观调控’措施。但是他们希望这是为了提高房价可支付性的一揽子改革的一部分。这可能包括对贷款者在利率提高情况下还款能力的严密审核，以及对海外房地产投资者收取较高税率。

澳大利亚储备银行助理行长Michele Bullock星期二称，央行正在准备推出更多手段来限制房地产市场的风险，但没有披露这些手段会是什么。

2周前出现在参议院经济委员会面前是，澳大利亚审慎监管局主席Wayne Byres称该机构没有打算修改10%投资贷款增速的打算，但引用了其他政府限制房地产波动的手段。这些手段包括新西兰政府对奥克兰房地产市场提出的贷款/估值上限，英国政府限制高贷款/收入比的贷款，以及新加坡和香港实施了综合性税务手段，特别是提高印花税的手段。

麦考利银行分析员Victor German星期二告诉客户，投资贷款增长强劲是由大量的楼花购买支撑的，“我们相信监管机构会避免采用那些会造成市场震荡的激进手段，因此不认为他们会修改10%的投资贷款增速上限”他称“这一上限会造成投资房贷市场竞争降低，放贷机构投资贷款的利润率将提高”

为了避免触及增长上限（触及上限后可能会造成审慎监管局罚款），澳大利亚银行已经收紧了对投资贷款的条件。例如，联邦银行本周再次收紧了投资贷款，这包括对投资贷款的首付要求从5%提高到10%。    

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