1.海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制？

没有限制。澳洲相关的规定，不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。如果投资者需要贷款购买澳洲房地产，银行会评估投资人的收入状况来决定贷款比例和贷款金额。如果投资人的多套物业需要贷款，相应的收入要求也就会提高。除此之外，每栋楼盘每次销售的房屋数量，目前只有15%—20%能对海外销售，另外需要保留给当地居民或永居人士购买（每个州的要求有所不同）。

2.如果在中国购买澳洲房地产，如何将房款汇入澳洲?

如果您在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务（如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ银行等）每人每年能汇相当于5万美元的金额汇至澳洲银行帐户。如果需要汇出更多资金，可以用不同家庭成员的身份证汇款，只要遵守中国政府的汇款规定即可。

3.海外投资者购买澳洲房产后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？

根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交税。但是，该收入是出租后的净收入。所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行贷款投资，这样就可以最大限度的抵扣了租金收入，同时，澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税，您可以最大限度的获得投资收益。

4.如果投资购买了澳洲的物业，如何打理该投资物业呢？

澳洲的房屋中介公司会提供此类服务,在澳洲有相当多专业、优秀的二手房中介提供中文服务可以为购房者提供租赁服务，为客户收缴租金，支付市政费，排污费及物业管理费等和房屋相关费用及服务。租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户，业主通常需要支付年租金的6.5%—8.5% 给澳洲当地房产中介作为管理费。

5.一般投资澳洲的房地产有哪些费用开支？

物业管理费根据开方商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价，通常费用介于$700—$1,500/每个季度；（1房—3房的费用也根据面积不同而相应不同）；市政管理费（Council Rate）通常为$1,200/每年；排污费（Water Rate），一般在$1,000-$1,200之间，在澳洲排污费由房东支付的，水电使用费则有租客支付；土地税（Land Tax）根据土地的评估价的不同而不同，通常费用为几百澳元。州与州之间的税费也不同。房屋保险费，公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费，而别墅的保险费则需要业主自行购买，通常在$500—$1,000/每年不等。

6.房屋保险的相关费用是怎样的？

澳洲房屋的保险常见的有三种：房屋保险、房屋财产保险、房东保险，一般向银行贷款的房子都会强制性购买房屋保险，房屋财产保险和房东保险是自愿选择购买的根据不同的保险公司有不同的投保方案。收费也是不一样的。

具体如下：

7.海外投资者出售房产是否需要支付增值税？

澳大利亚不鼓励投机买房，所以如果海外买家在一年内出售房产，将会被征收高达50%的增值税，但房产若持有一年以上则增值税为25%，且有多种抵税方式。

8.海外投资人可以开发土地吗？

澳洲政府虽然不批准外国人购买二手房产﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请计划。举例：一种方法是购买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成花费在此开发上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业：投资人可以在房产的经济寿命末期重建并增加房屋的数量。同样，政府也规定重建费用要超过旧屋买入价的五成。

9.可否自己划地，自己设计房屋？

首先，澳洲是有社区规划的，为了保持社区的统一性，会按照统一的建筑标准设计，其次我们推荐的房屋都是澳洲最常用，最好的户型和房型。当然也可以在这个房型的基础上，把稍加改动，但是需要额外付款的。

10.什么是落日条款 Sunset Clause

落日条款原本是指保障买卖双方的法律条文，是一个很老的法律文件，可以追溯到古罗马帝国时期，也不是专用于房产买卖，是一条很广泛使用的法律附加部分，通常是指一条法例在某特定时间后会自动失效，例如加税，在实行一段特定时间后加税就会失效。

现在的落日条款，是一条商业合同中常见的条款，并非仅出现在期房购买合同中。该条款明确了合同或法律中部分或全部条款的无效日期，当一笔交易的签约与履行时间间隔较长时，落日条款不仅为买卖双方提供了免责解约的机会，更是给出了双方在条款时效前的有效缓冲，使双方可以在条款失效前能够提前准备。

“落日条款”本该在期房交易中保障买家权益事实上，设定这项条款的本意是为了保障买家的权益。落日条款规定，如果项目未能在规定时间内完工，买卖合同将会失效，卖家需退换买家所交付的定金。这意味着，如果开发商延迟交房并且延迟时间超出了买家的可接受范围，买家可以经由落日条款，得到权益的保障。所以，落日条款本意是保护买家的本金，降低买家的风险。

由于近两年房价的高速增长，两年前房屋的售价远低于现在房屋的市场价格，而某些不良开发商看到了其中巨额的差价，试图钻法律的空子，利用落日条款迫使当年的合同失效，然后按照当前的市场价重新出售这些住宅以谋取不正当利益。事实上，开发商趋利拖延交房终止合同的事件毕竟还是少数。大多数开发商并不会故意拖延交房时间。因为一般情况下，开发商开发的项目都是有银行借贷的，为了节省利息，尽早还贷以及投入其他项目，开发商很少故意拖延交楼，更多情况下，他们甚至会提前交房。

新政策出台，使落日条款更完善

新州最新规定，开发商必须提前28天书面通知购房者，并清楚提供撤销合同的原因。得到购房者同意的情况下，开发商才得撤销合同。如果购房者不同意开发商终止合同，开发商必须向高等法院提交申请，并由法院裁决。最新修改的条款填补了漏洞，这将更有利于防止不良开发商的恶意或不合理行为，保障购房者权益。新法令规定，开发商如果要启动日落条款，必须提前28天以书面形式通知买家，清楚写明工程延期和撤销合同的原因。

开发商只能在下列情形撤销合同：

换句话说，开发商在行使日落条款终止合同之前，必须得到买家的同意。如果买家不同意，开发商必须向最高法院提出申请，就此给出正当理由。

新州最高法院在决定开发商是否能撤消合同时，会考虑以下几点因素：

澳洲地产的落日条款是指受法律保护的开发商最晚的交房时间，就是预计交房日期的基础上增加一个缓冲时间，其设立的目的主要是为了保护买卖双方，防止开发商因为一些不可抗力性原因（如洪水，地震）无法按时交房而对双方受到的违约损失，简单来说就是在项目预计完工时间之上，多了一个缓冲期限，用来降低这些不可抗力因素导致的风险。最新修改的条款填补了漏洞，这将更有利于防止不良开发商的恶意或不合理行为，保障购房者权益。

文章转自澳迈集团