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随着O2O（线上线下平台）平台深入影响人们的生活，这类新兴平台也在不断冲击着各个国家现有的法律体系。澳洲在今年2月17日，澳洲税务局（ATO）认定Uber司机的收入需要注册GST（Good & Service Tax）。其他国家也开始对这类O2O平台的服务进行税务上的管理。澳洲的新南威尔士州已经开始对于Airbnb平台上出租的物业进行税务、租赁的法律修订。
然而，与 Uber 司机相同，Airbnb的房东们同样对即将可能到来的法律改变感到不安。那些最受游客欢迎的地区，也是悉尼公寓集中的区域。这也是网络平台Airbnb通过电视广告、线上线下的大力宣传来向新州政府证明该平台对增加悉尼地产市场对于公寓、联排别墅等物业的使用率的作用，Airbnb同时也呼吁州政府（乃至澳洲政府）对该平台采用鼓励而非限制的态度。
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共享经济与澳洲税务
https://www.ato.gov.au/Business/GST/In-detail/Managing-GST-in-your-business/General-guides/The-sharing-economy-and-tax/
实际上，谁也不知道下个月将有什么样的提案被提交到新州议会。但是我们可以通过之前其他国家、地区的对于类似案例的修改作出以下猜测。其中头三个猜测最可能被政府部门考虑采纳。
The Coure Option
提案：州议员 Mark Coure 建议类似的短期租赁应该与开发（不仅限于住宅开发）保持一致，同时对于公寓以及独栋物业应该保证公平。
对于独栋／联排物业来说，短期租赁并不受到区域规划的限制，而对于公寓来说，物业管理没有办法保护客户免受那些无理的租客／房东的影响。
新州政府可能会在日后对于各类区域的开发要求中增加关于短期租赁以及物业管理方面的法律要求。
赢家 vs 输家
Airbnb以及短期租赁的房主（包括海外投资者）将可能在第一时间获得悉尼热门区域的优质房源。然而，那些同一区域的居民则可能需要多付出许多额外的时间以及金钱来保证自己的利益了。
最差的情况下，同一个建筑内短期租客与自住者可能会就公共设施的使用权而发生争执，已经有部分大楼对短期租客关闭了例如游泳池、停车位以及健身房等的使用权限。而租客可能发现他们只能和房东签署9个月的租赁合约，以便房东会在旅游旺季将物业通过Airbnb等平台短租出去以获取更高的租金回报。
The super by-law
提案：根据新州分契式物业规则Section 139 （2）规定，物业委员会不得干涉单独分契式物业的租赁或者销售。但是在2014年5月之后，如果超过75%的业主同意出售整栋物业，余下的业主需要遵从该结果。
如果对于短期租赁也通过上述方式，即当75%的业主表示不同意该公寓楼内有短期租赁的出租形式，那么余下的业主必须遵从该决定，那么对于整个线上短租业务将会造成不可估量的损失。
赢家 vs 输家
那些业主积极参与物业管理的社区以及公寓大楼将有可能组成法律要求的75%。而Airbnb以及那些通过网络平台出租的业主、中介则很难或者说很少会去尝试组成一个超过75%的业主团体。
最差的情况将变成，一些热门区域的建筑将有可能被从短期租赁的名单上除名。
The regular by-law
提案：相对于上述需要超过75%的业主同意通过，部分业主建议139（2）款项仍可以被进一步修改，即如果参与业主讨论的业主中，超过75%的统一意见，余下所有的其他业主（无论是否与会）均需要同意接受该决定。
赢家 vs 输家
那些积极参与物业管理的业主将只需要更少的志同道合者来维护他们在公寓楼内的权益。而Airbnb以及那些通过网络平台出租的业主、中介则会受到更大的限制，例如单个物业内居住的人数将可能受到很大的限制。同时租客也可能受到影响
The Strata Exemption
提案：议会可能会通过Coure的提案，但是可能会除去对部分分契物业的限制。例如，在一个仅供住户的公寓内，你可以将一间房间用于自住，而将另一件房间短租出租，但是不允许将整个物业出租给短期住客。
同时，议会可能会在不同的规划区域内限制物业可以短期出租的时间长度。
赢家 vs 输家
那些居住在物业内以及有意将控制的房间短期出租的业主将受到该提案的保护，同时那些网络中介，短租房投资者将受到限制。同时，可能需要一个新的委员会专门负责对于短期租赁业务的检查监管，造成大量的政府资源浪费。
The “do nothing” option
提案：对于那些大多数业主不同意短期租赁的公寓楼，禁止短期租赁，对于那些大多数业主可以接受的大楼，则不加干涉。而对于独立／联排物业，则不需要太多的干涉与额外的规定。
“让市场自己解决问题，如果没有什么东西坏了，那么就没什么需要修理。”
赢家 vs 输家
从某种程度上来说，这样的提案没有谁赢谁输。唯一受到影响的可能是那些有意在热门区域租房的租客了，尤其是在旅游旺季，可能很难找到心仪的房源。
最坏的情况，可能是租客、住户逐渐从那些热门区域的大楼中搬走，而这栋大楼慢慢变成一栋酒店式公寓，从而使得物业管理变得简单。
文字整理翻译自：Domain
磊 落 说
笔者最近一直在分析研究那些共享软件、大数据以及科技的进步给房地产带来的影响。下个月的新州提案可能会对Airbnb在澳洲的推广造成很大的难度，就像之前说的，前三种状况是最有可能被新州议会考虑执行的。同时，我也相信在新州成功对Airbnb这类短期租赁网络平台作出规范之后，维多利亚州很快就会追随新州的脚步。
笔者身边已经有很多租赁公司投入到了网络平台租赁的市场当中，也希望大家对这样的法律规范有所准备。
