理財資訊︰（安居樂業）投資物業租金回報

購買物業對部分人可能是很容易的事，但是對一些人而言，一生也未必有這個機會。如果購買物業是為了自住，那往往就看買家自己的經濟能力和家人的需求。但對於投資者來說，要考慮的因素則有很多，例如環境、地區、交通、升值潛力。而其中最重要的，是租金回報。因為在英國，物業升值及買賣速度沒有東南亞地區那樣快，所以很多投資者會考慮先收租三至五年之後把房子賣掉。因此，投資物業的首要條件是計算物業回報率，投資者需清楚該物業的業權和類別。

業權大致分為兩種︰永久業權(Freehold)和非永久業權(Leasehold)

　　　　永久業權

 如果你擁有永久業權，這意味著你永遠擁有這幢建築及其所持有的土地。你的名字會在土地登記處作為產權所有者(Freeholder)，擁有絕對產權(Title Absolute)，這也代表著︰

- 你不必支付地租
- 你有責任維護建築本身，包括其屋頂和外牆

一般整棟出售的房子，通常是永久業權，但也有例外的。

　　　　非永久業權

作為租賃人(Leaseholder)，意味著你只是從永久業權持有人（有時稱為房東）租賃若干年期來使用房屋。租賃期通常是長期的︰通常新的物業有125年，但也可高達999年；租賃期也可以很短，如40年。

租賃人與永久業權持有人會訂定合同，規定雙方的法律權利和責任。永久業權持有人通常負責維護建築物的公共部分，例如入口大廳和樓梯，以及外牆和屋頂。然而，其他租賃人可能已經聲稱他們有「管理權」，在這種情況下，這就會是他們的責任；租賃者必須支付維修費、管理費和他們在建築保險中的份額，而且通常每年需向永久業權持人支付地租(Ground Rent)。此外，租賃者必須獲得永久業權持有人許可才能對該物業進行改動。

租賃者可能面臨其他限制，例如不可以養寵物或分租，如果租賃人不履行租賃條款，例如不支付費用，那租賃權有可能會被沒收。

當清楚物業的業權權限，就很容易計算物業回報。

淨租金回報率(Net Yield)方程式=總數淨收入除以總數支出

支出包括：樓宇價錢、印花稅、律師費、中介費用、樓宇管理費、地租、出租管理費；

以下是一個出租公寓的案例：（公寓通常是非永久業權）

樓宇價錢：£130,000
樓宇印花稅：£4,000
律師費用：£1,000
中介傭金：£0 （通常由賣方支付）
一次性總支出：£135,000

出租收入

每個月收入：£675
每年總收入：£8,100

每年通常支出

中介出租管理費(Letting Management)：£648（8%）
樓宇管理費和地租(Service charge and ground rent)：£1,062
市政稅：£0（由租客支付）
帳單：£0（由租客支付）
稅務（視乎個人登記地方）：£1620（大約20%）
每年總支出︰£2692
每年淨收入︰£8100 – £2692=£5408
每年淨收入回報率：£5408/£135000=4%

以上是現金購買的案例；如果是用銀行貸款購買，則視乎銀行貸款的條文和貸款利率。

如果購買永久業權物業，就不用支付樓宇管理費和地租，但要注意物業維修費用。

如果讀者有任何關於物業的問題，可以電郵至︰[email protected]，筆者會在日後的文章解答有關問題。