中学物理大家都学过杠杆原理：一个支点和一个长杠杆，即使很小的力气也可以抬得动重物。在地产投资中银行就是这个支点，而银行的贷款就是这个神奇的杠杆。合理利用银行贷款进行房地产投资将大大提升你的资金回报率。澳洲房地产行业买卖透明，制度完善；银行贷款收手续齐备，信用体系完整。所以在澳洲借贷投资房地产相对而言难度小得多，对于有些高收入人群甚至可以进行90%以上借贷，最大化杠杆效应。

首先，地产投资和任何投资一样，需要一定的资金投入。地产投资就像是一个生意，首先要投入一定的首期。为了做得稳健一些，可以投入房价的30%作为首期，其余的70%可以向银行借贷；做得积极一些，可以投入20%的首期，其余80%都可以利用银行贷款；做得巧妙些，还可以只付10%订金买入楼花，等一两年后房子建好后再支付另外的10%首期和80%的贷款，用现在的钱购买几年后的房产，无成本享受建房阶段的增值。

其次，拿到房后需要一定的运营费用来养房。因为住宅类物业，租金一般与贷款利息差不多。目前澳洲住宅的年租金回报约为5%，一套80万的房子每年可带来约4万澳元的租金收入（澳洲的空置率在2%以下，所以出租一般都不成问题）。而目前由于澳洲政府降低了利率，所以相对于以前来说现在4.5%左右的利率已经使养房变得更容易，每年的贷款利息花费约为2.9万，再加上各项杂费（例如水电、物业费等），这样算下来租金的收入要比花费要多一点。

举个例子：

以下以80万澳元的房子，80%的贷款，全年为52周为例：

如果只分析到这里，您肯定会说：这不是个不赚钱的生意吗？靠租金来养房赚的太少了！而很多人忽略了地产投资的最终目的——增值。因为只是停留在计算租金、利息、退税、杂费了，怎么算也赚不了多少钱，因此不敢行动，错失了机会。一个可以稳定增值的房产，更容易实现以房养房。升值了的房产再通过澳洲银行重新进行抵押贷款，不用卖房就可以把增值变现，成为房租之外另一个养房的资金来源。利用这种杠杆原理，只需要支付第一套房产的20%这点有限的资金，不用支付利息和养房费用即可以连续投资多套房产，享受多套房产带来的增值收益。

由此可见，在房产投资中，租金赚的是小钱，但却是现钱；增值赚的是期钱，但却是大钱。一个好的策略是二者的平衡：用租金养房，以时间换增值。

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