美国REITs总市值破万亿分红即可享有税收优惠,美国华人会计网微信公众号文章

以全球第一大REITs市场——美国为例,根据美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)的统计数据,1971年美国REITs仅有34只,总市值约15亿美元,但截至2016年年底,总市值已经超过1万亿美元。

NAREIT官网数据显示,截至2017年9月末,美国REITs市值已达1.115万亿美元,目前有近200只REITs在纽交所上市交易。9月协会FTSENAREITAllREITs指数平均年化股息收益率为4.17%,而同期标普500指数的收益率仅有1.97%。

东方证券数据显示,近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。

在上述REITs的分类中,美国等成熟市场通常采用的是公司制的标准模式。东方证券固收分析师潘捷在其研究报告中介绍称,具体来说,这种模式首先由基金公司或开发商发起设立REITs,向投资者发行份额募集资金。其次由基金公司或开发商负责该REITs的经营管理,并委托独立的基金托管机构进行托管和监督,将募集资金投向房地产项目,一般投向持有型物业,少部分投向投资型物业。最后委托物业管理公司对旗下物业进行管理,获取稳定的租金收益或通过出售投资型物业获取物业升值收益,将大部分收益按投资者出资比例以分红形式分发给投资者。

美国市场领先的公寓型REITs公司EQR(公平住屋)就曾借助美国完善的REITs上市流通制度和税收优惠政策成功实现了快速扩张。

资料显示,EQR成立于1969年,在1993年正式上市,是美国第一家上市的公寓型REITs,市场份额始终高居前列。

EQR官网信息显示,目前其拥有物业数量302个,公寓房间数共计7.75万间左右,分布在波士顿、纽约、华盛顿等各地。

据了解,在1993年至2000年前后,EQR处于快速扩张的阶段。广发证券房地产行业首席分析师乐加栋团队在其研究报告中的数据显示,其从1993年底的21个州持有物业79处,房间数2.44万间一路蹿升至2000年末的36个州持有物业总数1104处,房间约22.77万间的规模。

而在这个阶段,REITs对其高效融资的帮助功不可没。乐加栋团队表示,美国1960年允许设立REITs,并在1991年允许权益型REITs上市流通,这为EQR登陆资本市场进行股权融资奠定基础。该团队根据EQR公告统计,首次上市至2000年间,EQR共计发行股票43次,融资规模达32.19亿美元,资金主要用于收购物业。与此同时,由于REITs在美国受到税收优惠政策利好,使公司免税部分债务成本进一步降低,以2016年为例,当年总负债89.9亿美元,其中税收豁免债务6.3亿美元,该部分债务平均成本仅1.1%。

潘捷表示,和美国的REITs多采用公司制的模式不同,国内目前的操作模式主要是通过发行专项资产管理计划即契约型的方式。但专项资产管理计划并不能直接收购物业公司股权,所以一般通过私募基金收购物业公司股权;与此伴生的是,成熟市场公司型的REITs公司可以不断收购新物业资产来为股东取得回报,进而实现扩募,而我国当前类REITs产品的契约型方式使得发行规模一般是固定的;而从募集方式上来说,国外成熟市场多为公募,我国则多为私募。只有2015年7月,以前海区内万科企业公馆的租金收益权为基础资产的“鹏华前海万科REITs”首次使用公募基金作为发行载体,在“类REITs”产品的流动性上实现了一次突破。

更重要的是,与国外成熟市场REITs产品通常可以享受一定税收优惠相比,由于目前没有相关配套税收优惠政策,因此目前国内可能面临双重税负。潘捷表示,目前国内的税收政策要求在信托设立和终止环节对信托财产征税,同时在信托存续阶段要缴纳企业所得税,受益人又要对分配的信托收益缴纳个人所得税。

这样一来,REITs设立时,委托人按照信托协议将不动产转移给受托人,要按照不动产转让缴纳增值税、所得税、契税、印花税等,如果原始权益人为房地产开发公司还另需按照累进税率缴纳30%～60%的土地增值税,如在以后《公司法》允许的条件下通过公司制成立REITs公司,在REITs公司运营层面还需缴纳企业所得税。而等到终止阶段委托人收回信托财产又需要面临转让不动产的各种税收。

另外,大多成熟市场会规定REITs要将绝大部分收益(通常为90%以上)以股利或分红形式分配给投资者才可享有税收优惠的规定。而我国由于没有针对REITs的法律法规在收益分配方面的具体要求,在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。乐加栋团队表示,尽管我国目前尚未推行REITs,EQR的融资对我国长租公寓运营企业的借鉴有限,但当前我国REITs正处于加速推进阶段,可以预期,一旦REITs正式落地,通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。

不过,也有业内人士表示,虽然整体波动率较股票低,但由于REITs与房地产行业相关,因此在金融危机时期REITs产品的波动率远大于股票,有短期的投资风险。另外,总体来说由于REITs本身的属性都是一样的,因此行业集中度非常高。即使REITs的标的物从属不同行业,在REITs之间进行组合也是无法有效降低风险的。