又到了一年一度要交纳美国房地产税的时间了。尽管每年都按时交纳，但很多新移民对于美国地产税分类、计算方法、以及缴纳方式和用途都不甚了解。本篇文章，小编通过常见问答的形式为您理清这些问题。

什么是财产税？( Property Taxes)

有担保财产税（Secured Property Taxes）-也就是我们所说的“房产税”

什么是“有担保”的房产税？

　　“有担保”的税收是针对不动产征收的（如土地、建筑物）。税收意味着财产的留置权，即使没有官方文件的记录，但可以被土地/房产担保。也就是说，如果超过5年没有缴税，那么用以担保的不动产将会被出售以支付税款。

需要注意的是，如果屋主对房屋进行了翻新（如装修地下室），或者增加了居住面积（如扩建卧室）等会显著增加房屋价值的装修，那么屋主要及时向政府汇报，政府会根据房屋的增值来调整房屋估价。如何屋主不向政府汇报，在买房子的时候会遇到麻烦。因为买方的评估人员会发现房屋结构与政府提供的蓝图不符。这时屋主不但要补偿所有的拖欠，还要交纳一定的罚金。但是如果屋主20年都不卖房子，所作的装修就没有人知道了。所以一般地区政府会隔一定的时间（如：10年）请专业评估人员对所辖每个住房进行评估以确保真实的房屋结构与政府保存的蓝图一致。同时也可以避免违章建筑。

有担保房产税从什么时候开始算起？

　　评税员以1月1日的房产价值作为标准，这个日期也被称为税收留置权日。有担保的房产税单将会在数月后寄出，其所依据的是留置权日的房产价值。

税收额度是如何确定的？

　　评税员在1月1日确认的房产价值乘以税率（通常加州是1%加上选民认可的负债），再加上一些特殊费用。这些特殊费用是由当地政府决定的，与税务员无关。如针对下水道的评估就是一项典型的增收费用。

有担保房产税的有效时间是多久？

　　有担保房产税覆盖一个“财政年”。一个财政年度从7月1日算起，到下一年6月30日止。

我该在什么时间缴税？

　　每年11月1日前，税务员会将有担保的房产税单寄出。如果您没有收到税单，或是最近刚购买了房产，您可通过去电咨询或登录网站系统来查询应缴付费用。

上缴有担保房产税的截止日期是什么时候？

　　有担保房产税的征收采用分两期分期付款的方式：

　　1）第一期缴费时间为11月1日至12月10日下午5点。如果您逾期支付，须多支付10%的罚款。

　　2）第二期缴费时间为2月1日至4月10日下午5点。如果您逾期支付，须多支付10%+40美元的罚款。

我该在什么时候寄出支付证明以避免被罚款？

　　截止日期见下。为避免逾期罚款，您信封上必须盖有未超期的美国邮政邮戳。

　　第一期：12月10日下午5点

　　第二期：4月10日下午5点

邮寄时有什么要求？

　　正常情况下，请将分期券和支票放在装收税单的信封中一并寄出。如果您遗失了原始信封，请您使用标准尺寸的信封邮寄。

盖有私人邮局的邮戳可以接受吗？

　　不可以。加州法律规定税务员只能以美国邮政的邮戳为准，私人邮局的邮戳不能使用。

无担保财产税（Unsecured Property Taxes）

什么是“无担保”的财产税？

　　“无担保”的税收针对的是可被搬迁的财产，而非不动产。对象可为商业设备、工业夹具、船只或飞机。如果没有缴纳无担保财产税，留置权问题将针对财产主人，而非财产本身。

附加税（Supplemental Taxes）-一般新购入房屋的第一年会征收

什么是“附加”房产税？

　　附加税是一项额外的有担保房产税，当你的房产产权人变动或房产进行改建时需要缴纳附加税。征收附加税的原因是评税员需在1月1日评定新的房产价值，附加税针对的是新旧房产估值的数额变化。

应该何时缴纳附加税？

　　依据账单邮寄的时间而定。需分两次分期付款。

什么情况下算作预期缴纳？

　　类似有担保房产税的缴纳，附加税也需两次分期付款。缴纳期限依据账单邮寄时间而定。对于在7月至10月间寄出的账单，第一期附加税需在12月10日前缴纳，第二期需在4月10日前缴纳；对于在11月至6月间寄出的账单，第一期附加税需在账单寄出日的下一月最后一天前完成支付，第二期附加税需在随后4个月内完成支付。例如，账单在2月寄出，那么第一期附加税需在3月31日前缴纳，第二期需在7月31日前缴纳。

如果我没有按时缴纳，会有惩罚吗？

　　是的。如果您没有在限定日期前完成支付，会有如下额度的罚款（罚款额度同有担保房产税）：

　　第一期罚款=第一期税款的10%

　　第二期罚款=第二期税款的10%+40美元

我该在什么时候寄出支付证明以避免被罚款？

　　为避免逾期罚款，您信封上必须盖有未超期的美国邮政邮戳。

盖有私人邮局的邮戳可以接受吗？

　　不可以。加州法律规定税务员只能以美国邮政的邮戳为准，私人邮局的邮戳不能使用。

附加税的额度是如何计算的？

计算时将新旧房产估值的差额乘以一个比例因子，比例因子的数值是在一个财政年中剩余月数占总月数的比值。得到的结果再乘以税率（通常是1%加上选民认可的负债）就是附加税的额度。

为什么我会收到一份以上的附加税单？

　　您可能需要缴纳不止一项附加税，这取决于您何时购买房产或对房产完成改建。由于有担保房产税的征收依据的是1月1日的房产估值并覆盖一整个财政年，您完成购买或改建的日期因此可能影响到两个财政年的税额计算。例如，您在2001年2月购买了一处房产，您的购买会影响到2000-01财政年度的税额计算（从2001年2月到2001年6月），以及2001-02财政年度的税额计算（从2001年7月到2002年6月）。后一个财政年会受到影响是因为评税员已经在2001年1月1日对房产进行估值，即在您完成购买/改建之前。因此，2001-02财政年度的税额计算需算入附加税，以反映您购买前后房产价值的变化。

我什么时候能收到税单？

　　大多数附加税单会在房产购买或改建后的9个月内寄出。您将会在账单寄出前约60天时收到房产补充评估通知。

房产税的去向

作为纳税人，您可能会好奇所缴纳的税款被用来做什么？这张扇形图为您清晰展示出税款去向的分布。

地税是美国地方财政的主要来源，占地方财政收入的75％左右，地税除了为地方财政提供充足的资金外，还有一个重要的职能，就是平稳房价，减少资源浪费和环境污染，所以，人们也把房地产税叫“生态税”。

　　如图中所示，学校收到45%的税收拨款，是税款的主要去向；县政府收到22%的税款，用于提供医疗健康保障服务和该区域的司法程序建设；市政府收到17%的税款，用于提供消防、治安和其他社区服务；特别机构（如食品管理中心，医院）收到9%的税款；开发局收到7%的税款。 可见，房产税很大部分都为当地学区所用以及各类公共设施服务。

学区的好坏在很大程度上决定了房屋的价值。这是一个正反馈过程。富人可以承担高房价值，当地政府就受到更多的地税，从而可以雇佣好的老师并开设更多的课程，提高学生的学习成绩和课外活动成绩，更多的学生进入好大学。这样就吸引更多的家庭涌入这个学区，造成房价的进一步上涨。在美国的华人很多都是尽可能到好学区买房，为的是给子女最好的教育。

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