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全球房价自1995年以来经历了怎样的变化？在历史的进程中，因为哪些因素房价得以上涨，而又因为哪些因素，房价会下跌？中国的房价在全球楼市中究竟处于什么地位？
本文综合整理了招商宏观谢亚轩团队对全球房价发展的研究报告，希望能为您的投资提供些参考。
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全球楼市背景下，
中国房价居然低迷！
依据金融危机后至2016年一季度的各国房价表现，IMF（国际货币基金组织）将53个国家分成了三组：
相对低迷组Gloom（18个经济体）：中国，巴西，俄罗斯，芬兰，法国，希腊，意大利，克罗地亚，塞浦路斯，马其顿，摩洛哥，荷兰，波兰，塞尔维亚，新加坡，斯洛文尼亚，西班牙，乌克兰；
暴跌后反弹组Bust and Boom（18个经济体）：英国，美国，德国，日本，保加利亚，丹麦，爱沙尼亚，匈牙利，冰岛，印度尼西亚，爱尔兰，拉脱维亚，立陶宛，马耳他，新西兰，葡萄牙，南非，泰国；
持续高涨组Boom（21个经济体）：房价下跌幅度不大，随后持续上涨。澳大利亚，奥地利，比利时，加拿大，智利，哥伦比亚，捷克共和国，中国香港，印度，以色列，哈萨克斯坦，韩国，马来西亚，墨西哥，挪威，秘鲁，菲律宾，斯洛伐克共和国，瑞典，瑞士，中国台湾。
看到这里，大家不免心中纳闷吧？备受国人吐槽的中国房价居然作为排头兵被列入房价低迷组？
需要解释的是，IMF采用的房价数据截止到2016年第一季度，而2016年下半年正是中国大中城市房价大幅攀升的时间，若延长统计时间截点，也许又是一番景象？
此外，整体国家数据也掩盖了各国房地产市场的结构性行情，难以体现部分暴涨暴跌城市的变化。例如：北上广深房价的上涨是无法在中国较为平缓的房价指数中体现的。但放到全球背景下，指数仍然从宏观视角反映了房价的全局变化和基本面情况。
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当前全球房价哪家强？
根据IMF发布的最新全球房价数据，我们列出了房价同比增长最快的国家：塞尔维亚、冰岛、菲律宾、中国香港、新西兰、加拿大、中国、爱尔兰、挪威。
以房价/收入比来衡量，全球房价最贵的国家是：新西兰，加拿大、澳大利亚、德国、英国、美国、日本以及瑞士。
瑞典、奥地利、卢森堡、瑞士等欧洲国家的房价收入比较2010年均有所上升（看下图）。
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全球房价趋势：同步与分化
从前文的各国房价同比增长图可以看出，大部分国家房价近年都出现不同程度的增长。
太平洋彼岸的北美洲，加拿大房价快速上涨，政府因此频频出招，采取各种措施抑制房价，加国央行加息便与房价密切相关。
一直南下，美国房价也已逐渐走出低迷，重返金融危机前的水平。受到冲击最大的旅游城市如迈阿密和奥兰多，也逐步返回危机前房价高点。
另外，澳大利亚、欧洲也均出现了房价上涨的现象，瑞典则被称为全球房价泡沫最大的地方。
那么，各国房价的变化是完全独立的现象，还是存在内在关联呢？让我们拉长视角，从更长期限看待全球房价。
1）1995-2005年：全球房价趋势性上涨
1970-1995年，美国、加拿大、澳大利亚、欧洲房价的周期性变化节奏较为一致，但在这一阶段趋势性并不明显。
1995年-2006年，主要发达国家出现了一轮房价同步、趋势性上涨。西班牙、爱尔兰、英国、澳大利亚、美国、法国、意大利、加拿大等房价快速上涨，西班牙、英国、荷兰、法国等国的房价涨幅超过了美国。
2005年，美国房价上涨的势头率先放缓，随后金融危机爆发并向全球蔓延，美国房价快速下跌，其他发达国家房价也相继经历先停滞后下跌的阶段。
新兴市场国家中，俄罗斯、南非、韩国、中国、印度等主要国家的房价也在1995-2007年出现了同步膨胀。
不过，1995年至2005年间，德国和日本的房价走势比较特立独行。
由于日本经历了80年代的房价暴涨和1990年的房产泡沫破裂，日本经济活力一直未能恢复；同时银行经营存在过度杠杆化，消费方面产生了大量不良贷款，纷纷导致日本房价在1990年之后持续下滑，进入低迷。
对德国而言，东西德合并后，房地产市场繁荣，再加上人口增长放缓，当地房屋过度供给；此外，德国巨大的租赁市场、较为完备的法律体系，以及完善的配套措施也为房价相对平稳提供了条件。
针对1995至2005年这一轮全球房价同步上涨现象，背后有三点原因：
a、利率下行和金融自由化。从20世纪90年代中期开始，主要国家利率水平出现趋势性下行。
首先，此阶段欧美日的政策利率处于历史低位（通胀也处于较低水平）；其次，欧洲一体化进程使得国家信用“趋同”，整体上也压低了欧洲的利率水平；第三，金融自由化和住房金融市场深化的大环境也为利率下行推动房价上涨创造了条件。
利率下降降低了住房持有成本，进而拉高房价。此阶段实际房价的上涨与实际抵押贷款利率的下降也是较为同步的。
b、长期平稳、向好的全球经济增长。相较于前后期的经济表现，1995-2006年全球经历了一个较长的稳定期，特别是在2001年中国加入WTO，以中国为首的新兴市场国家带动全球经济增长达到更高水平，更快的经济增长意味着居民收入和信心都更加稳定。
c、全球一体化进程的发展。这一阶段，主要国家的贸易、金融开放和一体化也促进了全球利率、经济基本面和房价的同步变化。
由于美国仍然是全球经济和金融政策的领头羊，美国在这一阶段的低利率政策可能仍然是这一阶段的重要引导因素。同时，中国加入WTO和全球贸易链之后增加了供给、压低了通胀水平, 从而也助推了利率下行。
2）本轮房价：上涨缓和，国别分化
经过了金融危机的震荡，全球房价于2011年到达底部，随后便出现了持续但相对缓慢的回升。
分析了IMF发布的全球房价指数（57个国家实际房价的简单平均）后我们发现，以扣除通胀的实际房价来看，目前全球实际房价的平均水平已经恢复到了金融危机前的高点。
只不过相较金融危机前的上涨，由于新兴市场和部分欧洲国家的表现相对较弱，全球房价呈现出的整体上涨速度并不快。不过，德国与日本两个“独行侠”一定程度上加入了本轮房价上涨。
本文开篇提到的三个房价涨幅组，也反映出各国房价涨幅在金融危机后出现分化。
相较危机之前，此轮房价上涨仍然有低利率环境的支持，但是，金融危机后全球经济增长相对低迷、各国复苏进程也存在差异，再加之危机之后各国政府和国际监管机构都加强了对房价高涨的监测和控制，这可能限制了房价的上涨幅度。
从上图可以看出，三个组别的经济体在金融危机后，采取了不同措施抑制房价。
此外，私人部门（比如家庭）杠杆率的缓慢变化，也可能是近年来房价上涨相对缓和的另一原因。
金融危机之前，以美国为代表的发达经济体家庭部门为了购房，大幅度增加贷款，因此居民杠杆率不断提高。房地产等存量资产的交易会形成信贷规模与资产价格的上升循环，推升杠杆率，但却对GDP增长的推动作用极其有限。
2012年后，由于普遍实施量化宽松，以及境外资金流入等原因，美国与德国的房地产价格都趋于上升。
但这一时期发达国家家庭正在消化前期积压的巨量债务，加之房产抑制政策的推行使得流向房地产的贷款较为有限，因此房价上涨的速度相对过去更缓和，居民部门杠杆率直至2016年之后才开始触底。
同样的，德国虽然房价上升，但居民住房贷款增幅也有限，德国家庭部门杠杆率仍然是下降的。
换言之，在主流政策环境下，当前及未来发达国家房贷大幅增长的可能性较低，因此与房价的相互促进也不如金融危机前明显。然而，从长远来看，结合金融危机前十年和后十年的全球房价变化，未来房价的长远发展仍然取决于市场。
来源：综合网络
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