当大家构思结构尺寸、外形样式等一系列要点时，切忌随心所欲，别忘了“政府条例”是无时无刻伴随您身边的……

如大家所知，每个政府都有自己的设计条例和规范，即便是同一个区政府（Local council），也会划分不同的规划区域，每个区域又有自己独特的设计风格和要求，这都是为了更加适应当地规划安排而做出的相应要求，所以，要让自己的房子设计能顺利通过审批，一定要符合政府的设计规范。一味地去根据自己想法来设计，或者简单地根据邻居的现有设计照搬，都会有大大小小的麻烦，因为不是每块土地的情况都一样，很有可能在土地宽度上比邻居的土地短了半米，就会有大不同的设计要求，可谓是“差之毫厘，失之千里”。为了让朋友们能够简单计算出每块土地可以设计的居住面积，这里我简单说一些设计的要求以供大家参考。

家园地产专栏

第十期：户型设计技巧和要点

一：退线及占地比例 

南澳州对建筑设计占地多少没有国内容积率的量化要求，但是用了类似的条款明确了相关的规定。首先就是建筑的退线，这个和国内“红线”是一样的道理，即建筑的外墙不能超过“红线”规定的范围。往往前面的退线是根据左右邻居的退线而定，即可以是邻居退线的最小距离，也可以是两个邻居退线距离中间任何位置。侧面的退线，对于一楼通常都是1米（或0.9米），二楼是2米，而后退线就要根据政府不同要求来具体对待了。这里大家千万不要混淆，“红线”代表的是设计边界，并不是代表着边界内都可以“填”满，因为还有“占地比例”这一项规定。往往对于一般居住小区，政府要求建筑的占地不能超过50%，有一些新型社区，可能要求更低一些，会到65%，或者干脆没有类似的要求，这也不代表在“红线”内可以设计得满满当当，只是政府用了其它一些方法来要求占地比例而已。这里需要注意，大多数的车库外墙可以超过侧面一米退线的要求，沿着边界线来盖，但这也不能超过一定的长度，通常沿边界盖的外墙不长于8米。

二、 建筑高度 

同样的道理，南澳州这边也没有特别规定不能高于几层楼的设计，但是会通过限制建筑总高度来限制楼层层数。例如大多数区域，建筑的总高度不能超过8米，楼层总高度（不计算屋顶）不能超过6米。对于一些低密度小区，或者文化保护区域，往往总高度不能超过7米，这样一来，如果非常想设计二层的客户，就只能考虑loft的形式了，这也是最好的折中方案了。

三、 私属开放空间 

这个要求是往往是大家最容易忽略、也是最影响户型设计的关键了。私属开放空间英文是Private Open Space，简称（POS）。顾名思义，这个空间必须是专有的、私密的，而且也是开放的。所以前院的面积再大，也不能计算为“私属空间”的任何一部分。此空间可以是后院、侧院以及屋棚（Alfresco、Pergola） 遮挡下的面积，但是遮挡的面积不能超过开放总面积的50%。对于喜欢在屋外乘凉、享受大自然环境的朋友来说，Alfresco 和pergola都是一个不错的选择，即可以算作私属开放面积，又可以遮风挡雨、增加了一部分实用空间。

四、 专用车位及访客车位 

这里几乎人人一辆车，所以对车库的要求政府自然不能放松。很多小户型、不多于3个卧室的房子，政府往往要求至少有一个停车位和一个访客车位，对于大户型、超过3个卧室的房子，专用的停车位，比如车棚、车库的位置，至少要有2个，并且要求有1-2个访客停车位。所谓的专用停车位，必须是车库或者车棚，不能是路边的公共停车位。大多数政府也不允许把路边停车位计算为自己家的访客车位。对于前后划分土地、在后边的住户，政府还要求每一个停车位的车都能通过不多于2次的掉头、将车头向出口方向开出来，而非倒出来。这就大家了后面户型的设计难度，也是很多前后分割土地最最关键的设计要点之一。

上述内容并不是“危言耸听”，如果大家感兴趣，可以去政府的网站查阅一些设计条例和规范，如果找不到，也可以咨询政府工作人员或者直接和我联系。当大家看到了少则几十页、多则上百页的设计要求，就会明白政府的心操得有多细、设计的要求到底有多高了。

三：有问必答

问：“我想沿边界修建车库外墙，邻居不同意怎么办？”

答：沿边界修建外墙并不是侵占邻居土地修建，也是政府支持的。在修建外墙过程中，肯定需要拆除邻居现有围墙、修建车库外墙、再恢复邻居部分围墙，这也是为了更好的完成外墙、让邻居看起来也更加美观，毕竟修好以后，也是邻居天天盯着看，盖得不好，闹心的也是邻居。退一万步讲，我们也可以不借用邻居的地方来修建外墙，但可想而知，其完成的美观度会大打折扣、工期都也会有所增加，真的“两败俱伤”。