初秋时节，淫雨霏霏，刚刚从美国回来接受采访的Ann Shen有点风尘仆仆，墙上的钟正好指向约定时间，一分不多，一分不少。娓娓而谈，不觉忘时。在大温房价居高的情况如何投资地产？优质社区有何特点？美加边境城市是否仍有投资潜力？专业意见从容出口，条理清晰，令人信服。
走上加美双边经纪之路
2003年，Ann Shen在温哥华考到了地产经纪的牌照，专业而真诚的服务及兴起的市场使她积累了一批“朋友似客户”。2007年，美国爆发金融危机，房市惨淡，Ann Shen回忆：“当时有很多‘短售屋’（Short sale），比如当时从银行借了30万房贷，但房子的市价已经只有20万了，屋主不愿去付银行的高额贷款，又不希望把房子拿去法拍，就将房屋以低于实际欠款的价格出售。”
对于买房者而言，这等于是超低价买房，自然引起众多投资者的关注。到2011年，加拿大元兑美元的汇率也迎来春天，一度接近1:1。Ann Shen看准时机，考下美国地产经纪的牌照，带领一批温哥华的客人跨越边境去美国华盛顿州买房。“当时一年就有近20位客户在那边买到了满意的房子，单凭汇率他们就赚了，加上房价这些年一直在涨，且出租也获得了不菲的收入。”
做两地经纪，拿两个牌照，两年一更新。更新需要上课，加拿大是修18个学分，美国是30个学分，修满才获更新资格。Ann Shen说：“考牌和维持牌照其实都不难，做经纪重要的是服务好客户，有自己的客户群。”而拥有两地经纪牌照的Ann Shen，等于有了自己的“标签”及独特的优势。
边境小城市的大机会
美国大城市很多，但Ann Shen十分看好邻居华盛顿州，尤其是与大温毗邻的贝灵汉（Bellingham）市。“这里跟温哥华很近，很多人周末还会特别开车过去加油，去Costco买菜。这座城市自成体系，有很好的大学、医院、海关等，而当地房价只有温哥华的十分之一不到。”
Ann Shen举例：在温哥华要买一个独立屋，又小又旧的也要几百万甚至上千万，就算是在周边城市素里、兰里，独立屋价格也接近百万，而在贝灵汉，只要三、四十万就可能买到独立屋。“我们都是提供成套的服务，比如到贝灵汉买房，我们可以安排律师、还有管理公司来负责房屋的出租、维护、收租等，以及双边会计师提供报税服务。”
Ann Shen特别提及美国租房市场的规范化：“不像温哥华租房大家都喜欢通过网络发布和寻找，在美国，租房多通过管理公司，非常正规，公司会认真调查房客背景等。而且美国租房需求高，租金也比温哥华要高，可以说性价比更佳，投资少、管理好，收益高。”贝灵汉市府还再出新规，出租型房屋每3年要接受一次检查（inspection），包括水、电、安全及卫生等，也是对市场规范的一种保证和推动。
Ann Shen说，她今年帮客户在贝灵汉买到一块带海景的大地，仅花了8万美元，又帮客户联系了移动屋（Manufacureed home）的生产商，将两栋移动屋运到这块土地上，也仅花了不到8万美元。就这样，客户花了不到16万美元，买到一栋面向大海的房子，每月租金至少可达1600元。“一切弄好后，结果客户自己挺喜欢的，想先当度假屋自己住。”
莫贪小便宜吃大亏
就在Ann Shen帮客户把这套房子全部弄好后，该房子不远处的另一块同期被出售的土地仍然空置，Ann Shen后来获知：原来该块土地的规划（zoning）根本不能用来盖房，“买家不知情，又没有聘用专业的地产经纪，之后才发现根本不能利用。”她解释，有一些地属于印第安人保护区，只有原住民才能获取水权，接水进来。有些客户不知情，看到8000尺左右的地价才2万元，就直接跟卖家接触，结果吃了大亏。
如此看来，投资房产，尤其是跨境投资，似乎存在一定风险。对此，Ann Shen向加拿大地产周刊解释：任何投资都存在风险，但投资地产的风险相应要小，“毕竟地就在那里”，但她提醒：“千万不要贪小便宜。”
除了上例中买了地却没有水权的情况，她还提出要特别注意该土地是否为“湿地”。湿地虽然允许建房，但需要花大价格去改造，比如垫高或做排水处理等，“有时候花几万元买一块湿地，结果需要花200万去改善……”而是否是湿地、是否有水权、是否可以盖住房等，其实经纪都可以查得到。此外，对于投资者关注的美国地税问题，Ann Shen指出，美国地税比率确实比温哥华要高一点，比如30多万的房屋，地税可能需要2000多，而在大温地区，差不多60多万的房子地税才会达到2000多。但她指出，贝灵汉的房价便宜，还有很大的上升空间，加上美国贷款政策比加拿大更紧，当地人很难从银行贷到款买房，且美国也没有“外国人买家税”，所以等于是给了大温投资者难得的机会。
她曾帮一个客户以40多万的价格拿到一块活动屋营地（mobile home park），该营地可以分成12个活动住房（mobile home）用地，每个都有水电供应。12个活动房，每间每月收租400至500元。Ann Shen表示，这种活动屋地块的好处就是管理成本低，因为活动房是租客自己购买的，房主不需要进行房屋的维护，除去地税，每月净收入可达四、五千美元。美国租客比例高，她的客户中没有一个手上有空屋，全部都出租了。
在美买房没你想象的那么难！
大温的土地越来越紧张，许多买家可能求而不得，虽然华盛顿州有地，卑诗投资者或依然望而却步。Ann Shen表示，华人中有的语言不太好，加上对美国的情况不熟悉，不敢过境去买。她说，每一个案子，她都是从头盯到尾，买地盖房、律师、管理公司、会计师……每一个环节她都尽力帮到。有的客户很多年前从她手上买房，直到现在她仍在帮忙盯着管理公司，因此很多年的老客户现在都成了朋友关系，彼此之间十分信任。
另一个“令人生畏”的是报税问题。Ann Shen说，其实报税真的没有那么难，租金收入减去支出（包括管理公司费用、地税等）就是净收入，将净收入并入加拿大收入中报税即可，并不难处理。
除了住房用地，投资者或可将眼光投向商业用地，毕竟住房用地要靠近市区的才更易增值，而市区的土地价格稍高，不容易拿到。她举例，有一块6.8英亩的多用途商业用地，可以建加油站、汽车修理厂或是住商合建楼等，地价约65万，这也可以是一种投资思路。
大温房市十年涨一波
何时出手全看自己
2017年，随着贷款政策的收紧、政府系列政策的出台，大温房市、尤其是独立屋销售情况较去年有所缓和，不少投资者认为这正是入市的好时机，也有买家仍在观望是否会有降价空间。Ann Shen说，从过去几十年的情况可以看出，温哥华房市几乎是十年一波往上涨的，有一些特殊年份，房价会冲得特别高，然后会平缓一阵子，再过几年，涨势再起。
所以，如果是有自住需求，就不需要犹豫。现在大温周边城市开始兴起，像枫树岭（Maple Ridge）、兰里近年来也开始受到欢迎。近一点北三角洲开始广受欢迎，环境好，地理上接素里、本拿比、列治文，交通方便，商业也兴起，唯一的美中不足可能是以小屋为主；喜欢大屋的素里的台湾村（Fraser Height）和福里坞（Fleetwood）是个选择，小区成熟、学区不错。
另外，一些老社区也值得考虑，其规划不是现在常见的“井”字形，而是依地势而建，路成弧形多弯道，如此车速减缓，房屋之间不会直接相对，私密性高；房型多元，不是简单整齐的某个朝向的房屋，而取采光通风之最佳位置。
最后，Ann Shen总结，买房亦或投资，都要根据家庭情况而定，大钱投热区，小钱也有自身的投法。可利用闲置资金及本身已有房产做Credit line，但借钱投资就需要谨慎考虑风险了。
经纪档案
姓名：Ann Shen
学历：硕士
入行时间：2003年
地产公司：加拿大Interlink Realty（利丰地产）、美国RSVP Real Estate
擅长销售的房屋类型：独立屋、公寓及美国物业
