投资房地产从你买的第一个物业开始，这可以是你的自住房，也可以是你的投资房。那么何时买房最好？我们的回答是越早越好。

为什么一定要现在就买？

早日买房的意义在于你能早日搭上房子增值的车，不被日益增长的房价甩下。

有了买房的欲望和首付款后，这两个问题是中国人问得最多的，也是最难回答的问题。

股票经纪人常被人问到某个股票何时买的问题。其实他替自己买下的股票也不保准升值，否则他也不要再做什么经纪人了。

房产投资和股票投资不一样，除了没有经纪人可问，它还有更多的科学文化方面知识在里面。“料事如神”是事后用来表扬某个人伟大创举，明显带有“凡人”自己的自卑感。

一位朋友1991年开始投资，买入一个二房一厅的物业，一连三年没上涨。1991到1994年，澳洲房地产总体仅略微上涨。经济泡沫之后，恐惧和观望的人多了。到1995年中时，这位朋友的房突然涨了百分之四十，几个看他买房的朋友笑话他“你为什么不在1995年初才买入？”

古今中外，诸葛亮只有一位。看看我们周围生活中，讲话头头是道的人很多，其实许多人都是“事后诸葛亮”。

中国古代有个故事：

一位穷秀才赴京赶考。半路上他饿急了，好不容易见到了一个烧饼铺子，穷秀才买了一个吃下肚后发现不饱，只好再买一个，吃完还是不饱，他只能再买，直到第四个烧饼吃下去后，才感觉饱了。但此时，书生拍着他鼓胀的肚子后悔起来：“早知道这一个才使我吃饱，前面几个岂不可以省下来？”

房地产投资上，我们许多人都是穷秀才，总想吃最后一个烧饼。可最后都成为看客，自己错失投资机会事小，时间损失最大。其实，真正料事如神的人是没有的，硬要说有，他就是那位把烧饼故事当遗产赠送给我们的老祖宗。中国人一代接一代繁衍下去，这个故事也一代代纠正我们。

长期投资股票的人，特别是一些大股东和基金机构，并不在意眼前的升降。房地产和股票的最大不一样是更加把长期作为原则，墨尔本的一位犹太裔商人告诉我：Buy one  keep one。可说是一字千金的忠告。

墨尔本有近百个地区，房价起伏有如波浪线，但纵看十年，平均每年是在百分之十的升幅。二战后的四个十年，均是如此，也就是说差不多七年翻一翻。与其猜它“何时涨”，还不如目光转向“何处买”，“买什么房”等问题上来得实实在在。其理由是上帝给你钱也许不多或者说不公平，但给的时间绝对人人公平，你Calendar上的时间不“涨”。其实会投资的人是不等时间的，最不能浪费的投资就是时间。他们把每一个烧饼都当成最后一个烧饼来吃！

我把穷秀才吃烧饼的中国故事翻译给一位洋人房地产专家听，他笑起来，然后告诉我西人也有这样的文化遗产：一个人化了很多时间和材料造了一幢三层楼。房屋造完后，主人搬进去住，才发现顶上那层最合适，他就一直住在楼上。渐渐地他就后悔了：早知道我只住三楼，下面两层楼我就不造了！

两个小故事说明中外文化还是有相通之处的。不过我也知道，不少中国人自己没买房时，盼房价年年不涨，甚至下跌，等着自己来买。自己买好了，就盼房价天天上涨，证明自己“料事如神”，独家吃到“最后那个烧饼”。

侥幸心理是中国文化心理的重要表现之一，中国人热衷赌博就是一例明证，占澳大利亚总人口百分之五的中国人在赌场里占了百分之三十！中国人表现在房产投资上的“等吃烧饼”现象。

通常来说，在澳洲买房最起码的条件有二：（1）你要能付得起房价10％-20%的首付款和贷款买房过程中的手续费，比如买一个定价30万的两睡房单元，首付款是3万，再加上律师费、贷款手续费（有时银行免手续费）、物业结构检查费、病虫害检查费等大约1-2千元的手续费，如果你买的房用来投资而不是自住，则还需要付房价百分之三点几的印花税。（2）你要有还贷的能力。银行计算还贷能力有一个公式：30%的工资收入+80%的租金收入> 贷款还款额。如果你买的是自住房，则租金收入为0。倘若公式左边值小于公式右边值，那么银行就不会批给你贷款。

那么是不是非要积够了这么多钱付首期和有了稳定的收入之后才能买房呢？中国家喻户晓的工人劳模王进喜有一句名言：“有条件要上，没有条件创造条件也要上。”

有变通办法帮你早日买房，这方法就是选择在房市上升或平稳时，买期房即楼花打时间差（下降期则切莫买楼花），首付款通过做押金保险（Deposit Bond）来解决，就是你付一笔保险费，由保险公司来帮你付这10％的首付款，保险费的多少因房价和交割期的长短而异，一般在六七百元到三四千元之间，这笔钱是一次性花费，虽然花掉了，但是它帮你锁定了房价，等两年后房子盖好时增值了五六万，这钱就花得绝对值得。那时候你也积累够了首付款，工作也稳定了，交割房子也就没有问题。另一种做法是寻找有卖主回扣(Vendor Rebate)的物业，这种情况通常只发生在房市萧条的时候，房地产发展商为了促销和解决资金周转困难，只好打折抛售，打折的方法不是把房价减少10%，而是仍然按原价签合同，成交时业主返还10%给买家，比如一个原来定价40万，市值估价也能到40万的物业，打折10％，贷款时按定价贷款90％（假使银行认可你的还款能力，批准的话）即36 万，交割(Settle)时由于有10％折扣，你只需付36万就可以了，等于实际上你是100％贷款。至于交换合同时需要暂时垫出来的10％首付款，也是通过押金保险的方法来解决，手续费用则从政府给予的首次购房者补贴中支付。