来源：https://www.realestate.com.au/advice/why-location-is-crucial-when-it-comes-to-investing-in-property/

作者： The Property Couch

这篇文章，不是樊霖姐我写的。

听多了樊霖姐有关房地产投资的观点，有可能你会产生逆反心理，总说你自己的房产项目位置好，实在是属于王婆卖瓜啊，怎么能听信一面之词呢？

这篇文章记载与澳大利亚最大最拽的地产网站“realestate.com.au”.

从一个澳洲本地权威网站文章中摘录，听听澳洲本地人的声音。我只是做了翻译而已。

从历史记录来看，澳洲住宅房地产（备注：不是商业房地产）对所有的自住客和投资客来说，都待之不薄！

过去基本没有什么太多房产投资细节的统计，因为从某个阶段来讲，房地产购买和投资的利润都非常高。

但是下面这个图表解释了在过去四十年中，投资不同区域的表现，一个可能好于另外一个。

两个区域South Melbourne（距离城里3公里）和Cranbourne(距离城里43公里)自从1974年一来表现都不错。

但是你也可意看出，投资客如果40年前投资SouthMelbourne比投资Cranbourne的回报表现好三倍只多！

这就是最关键的部分—需要理解人们的生活方式的变化和心理变化，这是市场的需要。

什么决定了房地产的价格？

住房是人的最基本需要，所有的人（无一例外）都希望住在自己梦想的大房内。所以，房产首先是一件情感需求的产品。

有三个关键因素决定了市场需求，从而决定了房地产价格：

1.   经济活动：人们会搬家到有好的工作机会和挣钱更多的地方；

2.    人的生活情趣：我住在这个区，周末闲暇怎么消遣？

3.    人的行为：我住在这个区，人们会怎么评价我？

自住客只要能负担的起，宁愿多花钱买到自己想要的---水景房产，步行距离，房屋的艺术设计，房产位置的特点，生活方式的便利—餐厅，咖啡厅，遛狗等等。

（备注：对于华人来说，你需要知道澳洲本地人喜欢的生活方式，你的房产投资才能更好表现）

这些生活方式的便利会使一个区域的房地产市场好过另外一个区域。

结果便是，区域的房地产增值开始拉开距离，有的表现出色，有的区域房价停滞甚至下跌。

作为房地产投资客的责任，就是要了解人们的心理喜好。

这并不是你简单的成了一个房主然后就等待房产升值。你需要主动出击，找到更好的选择。

位置，位置！

（不用多解释了吧！李嘉诚也多次提到这个论点！）

The location has a huge impact on a property’s price growthpotential.

房地产唯一不能改变的，就是位置。

最好的理论便是，位置决定了房产80%的价格增值，而房产本身决定了20%。

当然，我们需要做到的是正确的位置拥有正确的房产。

但是最重要的是，一个好区的“一般“房产，比一个一般区域的”大好“房产，要表现出色。

（樊霖姐在2015年就写过这样的文章—“宁做凤尾，不做鸡头，就是这个意思，所谓英雄所见略同）

值得警惕的是—如果你买错了区域，一切都白费了。

很多投资者的错误都是先看房产，再看区域。

对于你要投资的房地产，所考虑的顺序是：

1.    哪个州;

2.    哪个区--最好距离市中心10-12公里--（记住，这里没有提到市中心哦！）

3.    那条街 --房产在街面的位置和表现

4.    房产本身—细节研究

5.    自我负责审查—房屋检查和产权类型检查

6.    房产价格 

房产类型

当你决定了正确的区域后，要开始考虑房产类型了。

其实，独立别墅，联排别墅和公寓都是很好的投资。最重要的是，你要知道你选择的区域的居民的居住喜好。

研究居民情况—年龄，收入，职业，家庭成员等等。如果是以家庭为主的住宅区，那么他们会喜欢别墅多过喜欢公寓。但是如果是年轻时尚的地区，专业人士和大学生们则喜欢中低密度的公寓（备注—是中低密度公寓，不是高层住宅公寓）。

有了正确的研究并有专业房地产人士的帮助，可意帮你把房地产投资的风险降至最低，而房地产的增值表现却是最好！

（The Property Couch）作者根据现有的市场状况提供一般建议，这些建议不能当作投资建议。请根据自己的个人情况做出判断。