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随着11月的临近，房产价值重估的新闻有点多。最让人振奋的联想是，三年前最新一次RV（rates valuation）发布后，奥克兰平均房价上涨了40%。眼下楼市疲软，一些地产专家期望，11月RV公布后，市场能再次重演楼市盛况。
从今年1月份开始，政府开始着手新一次的房产估值，分析售价、房产类型、市场趋势和房产趋势等因素。奥克兰一共有548,000栋房产，逻辑上说亲自去调查每一栋是不可能的。因此，RV是通过批量评估的技术计算。
图片：credit:pixabay
奥克兰市议会表示，业主会在11月份通过邮箱或是信件收到重估的结果通知。
重估房产价值的真正目的： 地税
世界上最有权势的人曾反复强调一个道理：不忘初心，方得始终。
所以，在发挥想象力，对RV的市场影响力展开联想前，先来听听奥克兰市议会（Auckland Council）所定义的RV 的“初衷”。
每三年，奥克兰市议会定期重新评估奥克兰的所有房产。重新评估的程序是法律之下的要求。上一次评估是在2014年，新一轮的重估正在进行中。
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房产重估的一个重要作用是重新审视业主在新的阶段需要上交多少地税。每年，市议会做预算得出政府运转需要的金额。一旦预算定下来，就需要弄清楚，每个地税缴纳者应该上交多少地税。
地税取决于很多方面的因素。其中一个便是你所拥有房产的价值。而这一价值不是根据你当时购买的成交价或是其它机构的估价，而是通过奥克兰市议会每三年的重估来确定答案。
不过，需要注意的是，重估后房产价值的任何变化都不意味着，你缴纳的地税会涨或是下跌。相反，重估后的新的房产价值将帮助决定你要交多大比重的地税。
从哪些方面衡量房产价值？
奥克兰市议会通过对比同一个区域近期售出的房产，来评估一处房产。从以下几个因素进行考量：
房产类型
地理位置
土地大小
区域规划
建筑面积
许可（翻新、新建、分割等）
图片：credit:pixabay
房产价值的计算逻辑
奥克兰市议会指出，房产价值由三部分组成：
CV（capital value，资本价值）：如果该房产在2017年7月1日销售，最可能实现的售价
土地价值（LV）：如果裸地在7月1日售出，最可能的售价
增加的价值（IV）：CV扣除LV。市议会指出，IV并不代表是建筑价值的等值，或是代表土地上其他新增物体的价值。不过，民间一般把IV等同于地面上所盖的房子的价值。
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总之，房产重估不反映市场价值
每三年房产重估只用于地税的征收。如果该房产已经在2017年7月1日出售，那房产价值应该反映的是当时最可能的售价。然而，奥克兰市场变化莫测。当业主收到房产评估的结果时，市场可能已经发生很大变化了。
所以，政府的估价不会反映房产的市场价值，也不应该用于保险或是贷款目的。
值得注意的是，地税缴纳金额会到下一个纳税年度2018/2019年才会生效。在此之前，照旧不变。
如果你对政府的估值有异议，在六周内可以提出反对意见。具体请登录奥克兰市议会官网进行申诉步骤。
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