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【土澳地产】签合同前需要参考一下最新最全的银行“黑名单”吗？
正文
60年代澳洲航空Qantas空姐的制服 图片来源：Qantas
近日，国际清算银行BIS发布了一篇研究性论文，讨论的是全球各国利息和房价的关系。在研究任何论文之前，我首先会研究一下写论文的主体，这个国际清算银行是什么东东？
原来，国际清算银行最初创办的目的是为了处理第一次世界大战后德国的赔偿支付及其有关的清算等业务问题。第二次世界大战后，它成为经济合作与发展组织成员国之间的结算机构，该行的宗旨也逐渐转变为促进各国中央银行之间的合作，为国际金融业务提供便利，并接受委托或作为代理人办理国际清算业务等。国际清算银行成立的实质就是美国要利用这个机构作为掌握德国财政的手段，并将欧洲债务国清偿美国债务问题置于自己的监督之下。1944年，根据布雷顿森林会议的决议，国际清算银行的使命已经完成，应当解散，但美国仍把它保留下来，作为国际货币基金组织和世界银行的附属机构。
既然是世界银行的附属机构，那么这篇论文数据来源的可靠性和准确性还是应该有保障的。先说说这篇论文有关土澳的结论吧，还是蛮震撼的。
论文封面
与土澳相关的5个主要结论如下：
土澳从1960年至今，在论文研究的47个国家（20个发达国家）中，是世界上房价“长线增长”最最稳定持续的国家；
论文所观察的时间点以三年为基准，如果连续三年房价增长，就叫一次价格上扬；反之，如果连续三年房价下降，就叫一次价格下调。您猜怎么着？在发达国家的房价中，价格上扬占比80%，其中最长的平均值为13年，由咱们的土澳创造。价格下调仅占比8%，其中最长的平均值也是13年，由日本创造；
从1961年至2016年，土澳的房价在通胀率之前的年增长比为8.1%，最大一年的涨幅为25%，最大一年的跌幅为-2%，累计增长65.56倍。算入通胀率后，年增长比为3.0%，最大一年的涨幅为16%，最大一年的跌幅为-7%，累计增长3.73倍；
论文提出一个问题：房产是一种好的长线投资方式吗？回答是：unqualified yes（翻译过来就是，亏你问得出口，当然了!）。在20个发达国家中，各国的平均数据区间有45年，计入通胀率后的平均年增长接近7%；
论文发现，由于房产买卖间的高成本，虽然短期利率与房价成明显的反比关系，但短期利率的波动与房价的互动最长可达5年的延时。
以下两个图表强烈建议土粉们收藏起来：
打圈的也值得关注一下，点击图片放大看
中线之上是发达国家
20个发达国家在2008年金融危机前（浅色）后（深色）8年的表现
新西兰和大土澳排名前二（不算通胀的累计增长）
收藏好了吗？OK，我再给大家分享一个我的个人观点，仅做参考。虽然说投资房产的第一要素是3P（地点、地点、地点），但是3T（时间、时间、时间）也是非常重要的（虽然很难把握）。土粉们请看以上的第一个表格，尤其是日本的那一行。不论从通胀率前的60年累计增长（44.37倍），还是通胀率后的60年累计增长（6.61倍），感觉都要比土澳好，是不是？但请您看下图：
之所以我认为3T也不能被忽视的原因就在上图了，以后我会专门用一篇文章的长度给土粉们侃侃日本当年的房产泡沫。
好在我们土澳是个热门的移民国家，除非发生了核战争或小行星撞击地球，房价出现像以上日本这样的趋势图，在逻辑上是讲不过去的。但这个结论不等于我们土澳的房市目前不存在风险隐患，尤其是土澳东海岸的大城市，你懂的。
有啥隐患呢？其实就是一个：利息的上调。
以下是澳洲统计署本周发布的最新9月份失业率数字：
以下是各州的情况，新州最牛
虽然统计署的数字不能全信，但如果我们睁一只眼闭一只眼的话，5.5%的失业率还是非常不错的。那是不是说人们会有更多的钱消费或投资呢？咱们土澳的问题就出在这里了，虽然失业率不断改善，但工资的增长却一直停滞不前。
20年澳洲工资指数走势
灰色为非政府，蓝色为政府，黑色为综合
所以，不少知名的土澳专家就判断即便利息要升了，但其上升的速度由于会受到工资增长的制约，在可预见的将来一定是循序渐进的上升，不太可能出现“大跃进”的情况。我是比较赞同这个观点的，加上我们先前论文的第5个论点指出：由于房产买卖间的高成本，虽然短期利率与房价成明显的反比关系，但短期利率的波动与房价的互动最长可达5年的延时。所以，假设我们的房价确实跌了，整个过程出现“软着陆”的可能性要远远高于“硬着陆”。
数据来源：UBS （1987-2017）
黑线（右轴）为利息，蓝线（左轴）为房价工资比
目前，专家们唯一不确定的是如果真地出现了房价“软着陆”，这个过程会持续多久呢？因为就算房价不太可能“跳水”，但如果老是“不冷不热”的，投资者也是会很难受的。
也是在这个星期，著名的数据研究公司SQM发布了它们2018年房产的预测分析报告，SQM说：亲，2018年澳洲的整体房市会比较无聊（增长4%-8%），么么哒。
这个表格也强烈建议您收藏
从每个城市来看，猫本和霍巴特在2018年还是有点小刺激的。浏览以上表格需要注意的是，这里面的房价包括了独立屋和公寓。所以，如果单单看东海岸的公寓价格，就不好说了。
目前，土澳最新的通胀率仅为1.9%，加上先前说的工资增长问题，就算失业率非常的棒，央行近期升息的几率并不高。在所有预测土澳央行利率走向的专家意见里，假设未来无重大经济或政治事件，我是比较同意UBS在本周报告里所说的：央行目前的标准利率（1.5%）会一直保持到2018年中。
既然利率会保持相对的稳定，综合房价就不太会“不老实”。即便是悉尼、猫本、布里斯本和黄金海岸的楼花和公寓，也不太可能玩“悬崖跳水”等活动，但毕竟前方“风大浪大”，个别地区难免会出现几个“游泳中溺水身亡”的，所以土粉们“出去游泳”时还是要时刻保持警惕的。
