昨天（10月17日）上午，加拿大金融机构监管局（The Office of the Superintendent of Financial Institution，OSFI）放出公告，要求各大银行执行更加严厉的房贷压力测试。从2018年1月1日开始，OSFI将从多个方面全面加强住房贷款的审批机制。这一消息犹如重磅炸弹，在温哥华的房产和贷款业中激起了轩然大波。

贷款政策的新变化

OSFI公布了最新修订的金融机构房贷压力测试指导线，要求各金融机构从2018年1月起按照新修订的房贷压力测试指导线严格审查房产买家的贷款能力。与现有的规定比较，这个被称为“B-20”的新的房贷压力测试，主要有如下几个变化：

-   借款人要向银行贷款买房，必须通过比加拿大央行五年期贷款利率更高的利率或者在与银行签署的实际按揭利率基础上增加200基点（即2%）的房贷利率水平上的还款压力测试。加拿大大银行的五年期固定利率按揭的特别优惠利率约为2.5%。然而，加拿大央行在压力测试中，将测试你是否有能力在利率为4.64%的情况下还款

-   当前的房贷压力测试主要适用于购房首付低于20%购买了按揭保险的借款人和购买短期房贷的借款人，而新的房贷压力测试扩大到购房首付高于20%没有购买按揭保险的借款人

-   在新规有效期内，借款人更新与银行的房贷合同不适用此新规，只对第一次购买物业贷款有效。但如果借款人转与其他金融机构重新签署房贷合同，适用于此新规

-   各金融机构必须为每名借款人设定最高贷款额度限制（loan-to-value，简称LTV），确保规避还贷风险并根据地产市场和经济环境的变化及时做出调整更新

-   禁止借款人以“合伙”（co-lending）、“捆绑”（bunding）方式骗取贷款资质。

家庭购买力减少25%

年底前或出现抢房热潮

也就是说从明年1月1日起，将以更高的利率、更严苛的规则来测试买家的还款能力，在同样收入情况下，买家能够借出的钱将大幅减少。据一些媒体估计，加拿大中位数收入的家庭购买力将减少25%。财政部还规定，申请者每个月的房屋支出，包括：贷款利息、地税、暖气费等总支出，不得超过每月收入的39%。

TD银行经济师Brian DePratto预测新规实施之后，加拿大购房需求将下降5%-10%。但是！在明年1月生效之前很有可能会出现抢房热潮！有不少买房需要靠贷款的人，可能会加快动作，趁明年1月1日新政生效之前，把贷款买房的事情办妥。

可以预见的是，在此政策下，买家购买力的直接下降。受影响最大的将是房屋价格最高的温哥华和多伦多两大城市。

OSFI监管员Jeremy Rudin说﹕“那些短期炒房客们为了实现借贷金额最大化，往往选择按揭利率较低的短期贷款，我们推出的新规就是要杜绝这种情况，加大他们的炒房成本。另外，我们还考虑到在多伦多、温哥华这样的大城市，房价已经虚高，收紧房贷将有利于控制这些地区已经十分居高的家庭债务风险。”

皇家银行（RBC）首席执行官Dave Mckay表示，新规有助于抑制多伦多、温哥华等大城市地产市场快速上涨的房价，确保加拿大经济长期稳定健康发展。但是我们也要小心，那些无法取得房贷的买家有可能寻找大银行以外的私人贷款公司高额贷款，从而更加重了市场的风险。

对购房者的实际影响

案例一：

家庭年收入7万加元、有能力支付5%首付以及每月支付500加元像汽车贷款等非抵押债务。依据旧制度压力测试利率为2.29%，则申请者最多可购买37万加元的房屋的贷款。然而，在使用4.64%的新的压力测试下，购房者只能买得起价值约28万加元的房屋了。

案例二：

家庭年收入10万元，若首付7万元，依据旧制度压力测试利率为2.29%，则申请者最多可购买70万元的房子，但新制度压力测试利率为4.64%，申请者获得的房贷大幅缩水，最多只能买57.5万元的房子。

案例三：

家庭年收入12.5万元，如果首付19万元，旧制度的压力测试利率下，则申请者最多可购买95万元的房子，但新制度压力测试利率为4.64%，申请者最多只能买80万元的房子。

可供选择房源减少

对首次购房者冲击最大

Veritas公司CEO称，这条房贷新规会减少每个人的借款能力。“不论你的收入是多少，你的购买能力都会被影响。”

Mortgage Brokers Ottawa抵押贷款经纪人Frank Napolitano表示，“一旦新规生效，有资格申请抵押贷款的买家可能将会减少。首次购房者可能要缩减他们计划购买的房屋预算。对于某些正在计划购买房屋的人来说，可供他们选择的房源相对就会减少了。”

Frank Napolitano表示，“你不用付更多的钱，但可供选择的房源因为预算减少而减少了好多。”潜在购房者必须能够表明，如果利率比现在高得多，他们仍然能够支付他们的抵押贷款以及和房屋相关的其他成本。

埃德蒙顿抵押贷款经纪人Jason Scott表示，在更严格的规则下，他的许多客户无法获得贷款。他指出，紧张的贷款提供方拒绝勉强符合要求的贷款申请人并不罕见。

Frank Napolitano认为有一部分人将会退出房地产市场。他表示，“毫无疑问一些渴望购房的年轻人可能已经准备好在今年买房，但他们现在不得不继续等待。”

房贷专家David Larock表示，整体而言，新规定上路后，对于首次购房者冲击最大，代表你的预算减少，必须买更低价的房子，但是你的月付贷款利息恐怕还会更多，因为你无法拿到优惠的利率。

TD道明银行贷款专员Cecilia则说，除了首次购屋者外，新移民和自雇人士恐怕也是受创比较大的群体。因为以前银行的贷款政策松一些，还能推出针对新移民和自雇人士的特别贷款计划，不用看收入证明，只要首付超过20%，几乎都有可能办得下贷款。

但现在都要看收入了，对我们华人社区来说不是一个好消息，因为我们的新移民和自雇人的数量不小，他们没有收入证明，很难符合银行的贷款标准。

有相关人士建议：

1.要及早行动，尽快启动你的计划，免得申贷愈来愈困难。

2.如果你是想买预售屋，一定要确保银行能完成你的申请，已获得保险公司批准。就算房价有浮动，但是至少你知道自己的融资没有问题。

3.货比三家永远不吃亏。除了大型银行外，信用合作社通常能给予较好的贷款条件。