武汉套路深，假装在调控！,海外房产微信公众号文章

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来源：樱桃小房子（ytxfz8）；作者：陈小瑛

房价涨了多少？

武汉又出套路了！

先看二手房，在武汉四环以内，基本上二手房都一两万以上了，从2016年以来普遍翻倍。以下数据都是来自链家。

1、位置较好的江汉片区，靠长江的小区代表，和记黄埔世纪江尚，2016年3月新房售价是2万，目前二手房单价在3.8万左右。

2、紧挨光谷广场，2号线地铁口物业，在武汉大学城片区的保利华都，2016年3月7日，123平米3房，成交价11789元/平米，今年7月25，同户型成交价23895元/平米，涨幅翻倍。

3、东湖高新区，光谷8号，2室1厅，81平米，2016年2月19日成交单价是1万/平米，今年9月13日成交的一套81平米的成交单价是20243。

4、二手房放盘最多的江岸区后湖片区，大概涨了80%左右。

5、武昌区基本上都是翻倍。绿地国际金融城一期，2室2厅， 86平米，2016年2月1日成交单价是14594元/平米，今年8月10日成交的一套86平米是35847元，每平米上涨2.1万，涨幅245%。复地东湖国际，武昌区售价最高的一个二手盘，2016年2月的价格在2万左右，今年9月的价格在4万左右，涨幅也是翻倍。

再看新房，如果从本轮房地产去库存算，2016年开始算，新房也翻倍了。

下面的链家新盘地图，目前很多楼盘都处于待售状态，估计就是捂盘吧，等着卖高价。

新盘价格因为政府限价，目前大概比二手房便宜10%左右，比如后湖二手房价在20000元/平左右，比新房价约高出2000元/平。有的楼盘相比前期跌了，买到就赚到的心态，导致武汉新房普遍一房难求。

于是就出现了这个段子，“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的请把小黄车挪一挪。”常见半夜鸡叫偷偷开盘，买房要靠关系。

据“汉口买房”统计，从2016年10月到2017年10月，这一年限购限贷的时间里，394个项目，其中武汉本地项目379个，鄂州项目15个。除开纯新盘，以及无加推、仅一次加推的项目，可统计房价涨跌的项目还剩199个，其中上涨项目141个，下跌项目10个，无变化项目48个。涨的最多的是下面这几个楼盘。

武汉主城区房价排名：江汉25936，武昌25772，硚口19941，东湖高新17755，江岸17354，洪山15725，汉阳15003，青山12800，经开12278。

武汉远城区房价排名：东西湖12199，江夏10263，黄陂8819，蔡甸8170，鄂州6850，新洲6292，汉南5937。

同样是限购限购一年来，武汉主城区房价涨幅：青山区17.35%，经开区14.86%，汉阳区12.89%，武昌区12.36%，洪山区9.98%，江岸区8.81%，东湖高新区7.17%，硚口区6.38%，江汉区2.73%。

远城区涨幅：汉南区34.18%，新洲区32.01%，蔡甸区29.78%，黄陂区20.8%，江夏区10.99%，东西湖区7.33%，鄂州63.29%。

呵呵按照武汉官方的报道，房地产市场继续保持平稳的发展态势。（糊弄小孩的）

楼市现状

关于武汉最近的市场行情和乱象，我精选了几条国庆后武汉读者给我的留言。

1、坐标武汉，我一个刚毕业的朋友这一个月买房受尽了苦，新房被政府压价价格便宜但是买不到，想买得私下给开发商塞20万还不知道找谁塞，买二手房因为房价上涨太快连续两次被房东毁约，替他心急。

2、武汉现在新房也是一房难求，比如汉阳区某盘，偷着开盘还抢的打架，后来干脆半夜开盘，也基本是秒光，原因是二手房均价1.7万，新房因房管局不让涨只有1.5万，加之买房的人又特别多，所以出现了这种抢房的情况。武汉的大部分新房秒光基本上都类似。

3、国庆看了武汉的盘，全是房价＋精装修，但装修明显水份大，这是变相加价！首付时要把装修的部分付清！这让刚需非常难受，几乎没有毛坯房。

4、武汉是各种茶水费，九月开始越来越多必须全款的盘入市，半夜认筹，半夜临时开盘，或者楼盘A借用楼盘B的营销中心认筹只通知“少数"客户，各种怪象，别的城市升级了限购政策，武汉政府坚持扛住不动。

5、武汉基本都带精装修，且精装修得全款，肯放贷款的银行不多。刚需十一上车，明天去交首付。办理的建设银行的贷款，支持装修贷款，贷 9 年。现在贷款利率上涨 20% 。

6、武汉从去年春节到现在我关心的几个二手楼盘涨幅在50%到70%,汉口中心城区新盘最近减少，万科的几个新盘平稳推盘，价格稳中有升，买方观望气氛较浓，个人感觉异地人在汉置业是新盘买家的重要来源之一。

7、武汉继续在日光，不会限售的！地方政府一直在鼓励买房！都有套路的！光谷东，涨的疯，中法新城蔡甸已经更疯了，一些垃圾开发商已经鸡犬升天了！这么多人连夜排队，避开监督夜间临时开盘，到底在监管还是默认？

库存量极低

其实不是武汉暴涨，其它城市都暴涨，只是具体到每个城市，爆炒的原因又有所不同。上次我分析的杭州今年还在暴涨，主要是因为大规模棚改的原因。

武汉呢？

一方面是因为库存过低，供给量不足，另一方面，是地方打的一手好牌，导致需求量源源不断。

根据武汉市房管局的市场供应计划，今年全年商品房供应量将达到3800万平米，而住宅部分预计会达到2400万平米左右，而前三个季度累计新增商品房1847万平米，商品住宅新增供应1348万平米，距离全年目标仍有较大地距离。

而成交呢又持续热销。

据亿房网研究中心的统计数据显示，九月份武汉新建商品房共成交21019套，其中商品住宅成交12794套，经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交3904套，商铺和写字楼等其他非住宅成交4321套。全市商品住宅成交量环比增加7.2%，同比减少31.7%。

今年前3个季度，武汉累计成交新建商品住宅约12万套，创历史新高。去年全年成交29.28万套，而商品房成交了34.38万套。排名全国第一！

武汉这些年的新房成交量真是连续傲视中部兄弟省会城市。

目前库存还剩多少呢？

今年5月份，媒体的报道是只剩1.6个月，目前还剩多久，我在武汉房管局网站上没有查到官方数据，从供给量和成交量来估算，应该不会超过3个月。

今年市场的新房供应量，主要取决于过去两年的土地供应量，应该说，武汉这几年的供地并不少。2015年武汉土地出让宗数为451宗，出让面积为2193.01万平方米。2016年武汉土地出让宗数共为374宗，土地出让面积为2026.87万平方米。

不过过去两年土地流拍率比较高，成交量相比出让量低不少，但去年比前年整体还是好点。

据武汉新浪乐居不完全统计，2016年武汉市共计成交约161宗地块，成交金额1075.53亿元，首次突破千亿大关。

因此，市场未来潜在的供应量应该不少，但超过一半集中在远城区。目前房企都在捂盘惜售，同时也是因为限价的原因，低了不想开盘吧，但明年总要面市啊。

据亿房网统计，四季度会迎来楼市供应的喷发期，10月份全市预计会有多达78个项目开盘加推，汉口以及光谷区域将成为市场重点供应区域。根据武汉官方的说法是，到年底，库存量有望回到8个月。

而另一方面，从需求来看。

据说武汉去年拆迁很多，给市场贡献了大量需求，今年的棚改比去年少了点。今年的购房群体，主要来自外地人。

通过大数据调研分析，发现其中接近四分之三的人都来自湖北的其他市（荆州、孝感、黄冈地区的人最愿意在武汉买房），25.4%的人来自其他省份，河南人比较多。这说明，外地购房者依然是武汉房地产市场的消费主力。

从年龄结构来看，年轻人正逐渐成为武汉购房主力。其中，27岁左右购房需求最强烈。

这一点，其实是核心省会城市的共同特色，武汉和成都、长沙、合肥差不多，教育、就业、医疗等条件集中，都是该省唯一的中心，对周边城市人口吸附力强，购房群体超过一半是靠该省的地市级，以及在外地城市打工计划以后回去的本省人。

在房价上涨时，这些外地人都跟风来了，原本不打算买房的，都害怕涨以后再也买不起了，于是都来追涨了。

至于限购，一般都有亲戚家人在本省，找个买房名额通常不成问题。

调控不力

下面我们来看看武汉的调控政策。

去年下半年连续出台四次限购政策，8月31日武汉限贷政策落地，二套房首付提至4成。10月3日，武汉重启限购，主城区二套房首付五成。11月15日武汉限购加码，外地人买首套房需社保缴满两年，外地人禁购两套，本地人禁购三套。12月22日，武汉扩大限购范围，新增江夏黄陂东西湖，但还剩下蔡甸区、汉南区、新洲区、黄陂部分地区（如横店、前川）不限购。外地人在武汉不限购区域是不受限制的。

即使在今年4月底，武汉库存只剩1.6个月，武汉后来也牢牢顶住了住建部的压力，没有进一步出台其它城市纷纷跟进的限售政策，仅仅局限在长江新城近期起步区内限售，出了跟没出一样。这一点，长沙就听话多了。

正如上面这图中所说，在两次最紧要的关头，武汉都即时想办法通过放松落户，达到市场需求无缝对接的奇效。

据武汉市官方介绍，为了在新一轮人才争夺战中赢得先机，今年1月，该市提出实施 “百万大学生留汉创业就业工程”；3月，宣布大学生在读期间，可以个人名义缴存公积金，解决留汉大学生住房难问题；4月，全面放开大学生落户门槛；设立人才安居房建设基金；每年提供1万个以上基层社会服务岗位，吸纳大学生就业。6月，出台9项贴心政策措施，涵盖安居落户、促进就业、支持创业各领域。

说的比唱的还好听，也许我们不该怀疑武汉吸引人才的决心，但客观上，通过放开落户，达到了变相放开限购的目的，导致了市场需求进一步释放，加剧了楼市供不应求的紧张局面。导致了今年上半年武汉楼市的疯狂局面。

然而，在住建局的统计数据上，武汉的成交价并没有涨多少，而是“保持平稳”！

反正数据都是做给上面看的，保持平稳，也就可以免遭进一步调控了！

武汉房价要“保持平稳”，其实很容易，因为远城区成交占比一半，多上些低价盘，立刻就可以拉低房价。

就在今年国庆前，武汉市房管局出台政策，然后也被列入媒体广泛报道的新一轮调控名单中，然而，一看内容就让刚需吐血。

调控规定“在销售商品房时，不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。”

完全不见硬一点的政策，连个限售都没有！所以有武汉的刚需跟樱桃小房子抱怨，这是哪门子调控！

下半年，武汉市场开始变化！

由于贷款利率上涨过快，十月份来，市场开始变冷，二手房市场放盘业主心态也在变化，放盘价格出现松动。

然而，武汉托市举措又来了！

8月，武汉提出让大学生以低于市场价20%买房，10月11日，武汉正式发布留汉大学毕业生落户、住房、收入新政。专科以上落户零门槛，不超40岁，拿着毕业证就可以落户。大学生在读期间，可以个人名义缴存公积金，号称这一招可以解决留汉大学生住房难问题。买房租房打8折，还有最低薪酬控制：大学专科生4万元、大学本科生5万元、硕士研究生6万元、博士研究生8万元。

武汉每年有30万大学生毕业，这个新政目标，是想确保今年留下18万大学生，5年留下100万大学生！

武汉这个大学生落户政策，又引发了一些购房者的恐慌！很多人都问我这个政策的影响。

不得不感慨，武汉套路真是深啊！

人为在制造楼市恐慌！羊群效应武汉不会不懂吧？

未来走势

靠这个就可以挽留住人才了吗？也要问企业愿意给出最低工资不，还要看大学生愿不愿意留在武汉呢！

武汉的产业发展怎么样呢？

2016年，武汉GDP首次突破万亿大关，1.19万亿，确实是中部城市第一名。增长7.8%。但武汉的GDP主要靠投资！