国际清算银行的报告指出：“房价持续上涨平均周期为13年。其中澳大利亚的房价持续上涨周期最长，超过50年。与此同时，发达经济体中房价下跌国家仅为8%，平均下跌周期为5年，下跌周期最长的国家是日本，为13年。”

“房地产是否为一项很好的长期投资？”统计数据表明这个问题的答案毫无疑问是肯定的。根据该研究报告，20个发达经济体45年的平均数据表明年均实际房价增长率接近7%。

就在BIS发布该研究报告的同时，澳大利亚监管机构和央行也在积极关注房贷负债高企所带来的风险。近些年来，伴随房价的快速上涨，澳大利亚家庭负债水平也是“水涨船高”，屡创新高。

上周，澳储行（RBA）就发表文章称，房地产投资市场存在“潜在风险”。

澳大利亚家庭无法再像以前一样获得数额较大的贷款，期房贷款审批也将愈发严格，难上加难。

澳储行根据澳洲税务局（ATO）提供的数据对投资物业持有人进行了研究。研究发现，利用负扣税的较低收入家庭、持多处物业投资者数量增加以及60岁以上借款人增加对金融系统稳定性构成“潜在风险”。

持多处物业人数上升

据统计，一年内持有5处物业的投资者数量增长了7.5%；9年内平均增长了4.5%。

鉴于同期投资者住房贷款和风险较高的贷款产品增长强劲，持有多处物业的投资者数量上升很有可能是导致风险上升的主要原因。

60岁以上借款人增加

此外，十年内，年满60岁的借款人所占比例从10%上升超过20%。该年龄段使用负扣税的投资者从不到25%上升至约50%。

与此同时，澳储行还对挪威、加拿大和新西兰等房价和家庭负债快速增长国家的房地产市场进行了深入分析。

挪威、加拿大和新西兰等国也采取了与澳大利亚类似的“宏观审慎”措施，旨在加强防范金融稳定性风险。

尽管“宏观审慎”在一定程度上有所成效，但是澳储行表示，“很难对宏观审慎的有效性进行评估，但从长期来看并无太大的制约。”

在某些地区，房价和负债水平“增长势头依旧强劲”，因此风险“持续存在且不断累积”。

在报告中，澳储行表示“宏观审慎措施只能在一段时间内适度缓和信贷和房价的上涨，但是无法解决负债和房价高企的根本问题。”

该说法和BIS研究报告中提到的一致：利率对房价走势的影响需要至少5年的时间才能显现。

其实我们之前探讨过很多次关于房产泡沫的问题。那么要解读此事，首先必须探讨何为房产泡沫。

专家在分析房产是否存在泡沫时，会考虑各种元素，包括房价与人民收入比例、房价与房租的比例、房屋的供应与需求量、人民的借贷与收入比例、平均房价历史等。

简单来说，就是通过来看市场上诸多因素的“对称性”来预测预测房价是否在短期内有暴跌的可能性。

澳洲人口增长

从人口增长方面来看，根据澳洲统计局（ABS）的最新数据显示，澳洲人口创下9年来最大增幅，正以每年1.6%的速度增长，接近2470万。而该数字并不包含短期居住人口以及留学生数量，若加上这些，澳洲人口增速或达到每年3.5%，创下历史新高。人口数量增多意味着住房需求量将会不断增大。

澳洲房贷市场

相比较而言，澳大利亚房产市场所存在的问题则是贷款信息不对称的现象十分普遍。据瑞银（UBS）最新的报告显示，目前澳洲共计有超过5000亿的房屋贷款存在申请信息不准确的现象。

瑞银（UBS）分析师将此现象称之为为“骗子贷款”（Liar Loans）。

对于目前“骗子贷款”在澳洲盛行的原因，瑞银方面表示，主要是因为当前澳洲房贷市场借出渠道的多样化，多数贷款申请者都选择了贷款经纪人来申请房屋贷款，而并非直接和银行联系。

对此，瑞银分析师表示，除了申请信息作假之外，更值得担忧的是许多贷款经济人在提供服务的同时也怂恿客户用不实信息来申请房屋贷款。

其中澳新银行（ANZ）这一现象最为严重。不过同贷款经纪人渠道相比，银行的“骗子贷款”数量则少了很多。

在谈及提供不实信息的缘由时，大部分受访者表示主要是由于自身收入水平的不稳定而害怕遭到金融机构的拒绝。

今年4月，澳央行行长洛威（Phillip Lowe）对澳洲的家庭债务水平发出警告，称家庭负债水平仍在持续上升。根据澳央公布的数据，澳洲家庭债务自2000年起不断上涨，已经上涨至可支配收入的189%。

据realestate.com.au报道，为了买到可负担的房子，墨尔本的买家现在都到山上去买房了。

Bell Real Estate中介Samantha Scott表示，从今年年初开始，墨尔本东区外围的Cockatoo、Emerald和Gembriik等的房屋需求猛增。

“人们正在以很快的速度移居到山上。Cockatoo的三居室房价中位值现在是44.2万元左右。我们刚刚以超出这个价格23%的售价卖出了一套三居室房屋。”

Scott称，位于31 Lisheen Rd的一套面积为2010平方米的房产以54.7万元的价格售出。今年1月，类似的一套房子售价仅为43.5万元。

Scott表示，首置业者、换房人以及寻找第二套房的年轻家庭都从城市里走了出来，在让人放松的山区环境中寻找廉价的房子。

不过，Wakelin Property Advisory的Jarrod McCabe表示，买家对房屋报价还是不太了解。很多买家还不知道，由于法律的更改，报价现在已经变得越来越精确了。买家们有时候会以为房屋会超出底价很多，导致他们无力购买。

“特别是公寓市场，很多公寓都是在报价范围内售出的。”

Corelogic数据显示，上周六，墨尔本共有1208套房屋被拍卖，清盘率达75%。

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