【让子弹飞】系列 总目录
引子 前言 1.小目标 2.税务居民 3.myTax 4.海外资金 5.三把飞刀 6.新移民买房
【让子弹飞】系列·土粉来问·01
本文法律条款检查日期：2017年10月18日
前几天，一位土粉问我：在土澳，如果是由于贷款问题而无法成交房产，导致10%的定金被扣掉，那么这笔钱可以作为税务上的抵扣金额吗？
我们今天就来探讨一下这个话题，首先，给土粉们更新一下海外居民在土澳购房需支付印花附加税的法规变化，因为最近又有两个州（南澳和西澳）即将加入印花附加税的阵营：
16年07月1日 维州 基础印花税+7%附加税（已经实行）
16年10月1日 昆州 基础印花税+3%附加税（已经实行）
17年07月1日 新州 基础印花税+8%附加税（已经实行）
18年01月1日 南澳 基础印花税+4%附加税（即将实行）
19年01月1日 西澳 基础印花税+4%附加税（计划当中）
由于经常被问到，所以这里我再多说一句。除非您买的投资房没有永久产权（比如，土澳首都堪培拉的房子），买房所交的印花税（海外居民还有印花附加税）是不可以在税务上做抵扣的，而是只能作为资产的成本。
在澳洲买房，买家在交换房产合同时（楼花或现房），一般需要支付10%的定金。我们假设合同没有冷静期和附加的条款，那么之后如果是由于买家的种种原因而导致无法成交的，卖家不但可以依法没收全部的定金，而且还可以继续上诉买家来争取更大的赔偿。
那这笔定金的税务属性是什么呢？换句话来问，就是买家损失的定金可以抵税吗？或卖家得到的定金需要交税吗？要知道，10%的定金可不是小数目啊！
澳洲税法行政条例第1999/19号很好地解释了这个问题，但是整个条例读下来有41页，小葛今天就把这长长的条例榨取出一些干货，分享给土粉们。
土粉们还记得【小葛说税】里面提到的澳洲联邦税法1997第118-110条吗？没错，如果：
您是澳洲的税务居民（注意，至2019年6月30日截止，澳洲的税务居民、临时税务居民和海外税务居民都可以享受此优惠），并且；
您的房产在个人的名下（非公司或信托的名下），并且；
您的房产至始至终都是您的自住房（除非6年法则生效）
假设您是单身，并且在全球的范围内只有这一套用于自住的房产，那么卖掉这套房产后，不论您是赚了还是赔了，所产生的资本所得或资本损失，不论多少，依法一律不予计算。
所以，如果您是卖家，您要卖掉您唯一的自住房，那么如果在交换合同后，买家毁约，您于是依法没收了10%的定金。我的问题是：这笔没收的定金需要交税吗？
估计您的回答是：不需要。。。
哎，说“不需要”的这个答案不一定是正确的哦。要看情况来分析。什么情况呢？就是买家毁约后，您有没有在一定的时间范围内继续地把房子给卖掉呢？这里会有两种可能性：
您没收了定金后，就不再想卖掉自己的自住房了——依据1997年所得税法第104-25条的规定，这笔定金属于另一类的增值所得，需要交税；
您没收了定金后，在两年内将自住房成功地卖掉了——依据1997年所得税法第104-150条的规定，这笔定金属于卖掉自住房整个事件的一部分，资本增值或损失都不予计算；
以上两年的期限是土澳税务局认为合理的时间期限。但是，这只是税务局的单方面观点，不代表法律。如果超过了两年，您还没有把房子给卖掉，那么您就必须要有充分有力的理由和证据向税务局证明您至始至终一直在努力地卖房。理论上，时间拖得越久，就越难证明，虽然不是没有可能性。如果无法证明，就当以上的第一点来处理，需要交税。
你发现了什么规律没有？
土澳税务局把从您打算卖房到房子被真正地卖掉并完成过户的这一过程看成是一个连续性的事件（注意，至始至终都是针对一个特定的房产），英文叫continuum of events。所以：
如果您在没收定金后，放弃了继续卖房，那么这个连续性的事件就彻底地断掉了，于是定金的性质就不是这个连续性的事件一部分，所以必须单独拿出来分析税务属性；
如果您在没收定金后，将卖房的事情无限地拖延（比如大于两年的），在无有力证据的前提下，时间拖得越久，定金的性质就越不可能成为这个连续性事件的一部分，所以就越可能要单独拿出来分析税务属性。
说完了卖家卖自住房，我们再来分析，卖家卖投资房如果遇到同样的问题呢？首先，有一点是肯定的：投资房的买卖必须计算资产增值或资产损失。
在计算增值时，如果个人或信托名下持有资产的时间大于1年的，还有增值计算的优惠。个人和除养老金以外的信托是5折，养老金（包括自管养老金SMSF）是7.7折。注意，公司持有的资产在任何情况下都没有打折优惠。对了，这里还有一个大前提：从2012年5月9日起，非澳洲税务居民（个人或信托）就不再享有打折优惠了，非澳洲税务居民包括临时税务居民和海外税务居民。我们还是讨论之前的两种可能性，假设您持有投资房超过了1年：
您没收了定金后，就不再想卖掉自己的投资房了——这笔定金属于另一类的增值所得，需要交税，而且没有增值计算的折扣优惠；
您没收了定金后，在两年内将投资房成功地卖掉了——这笔定金属于卖掉投资房整个事件的一部分，需要交税，但所有的增值计算都可以享受到折扣的优惠；
同理，在没收定金后，如果卖掉投资房产所持续的时间拖得越久，那么没收的定金就越不可能成为这个连续性事件的一部分，也就越不可能有增值计算的折扣优惠了。
卖方分析完后，我们来分析一下买方。
首先，被没收的定金永远不可能成为自住房的损失而被忽略掉。1997年澳洲所得税法第118-135条明确指出房产成为自住房的首要条件是在过户后的第一时间亲自地住进去。这里，房子还没过户，是不可能在第一时间亲自住进去的。因此，这个被中断的合同永远不可能是税法意义上的自住房合同，就算您的主观意愿是买来自住的。
我再举个常见的例子您就明白了。我问您：您买来用于自住的楼花在过户之前被您再次地转卖掉了。如果您赚了钱，需要计算增值税吗？答案是需要，因为您不可能在过户后的第一时间亲自地住进去，1997年澳洲所得税法第118-135条永远不可能被满足。
其次，那被没收的定金可以成为资本损失，用于抵扣将来的资本增值（请注意我这里的用词，因为资本损失不可以直接抵扣一般的所得收入，比如您的工资就是一般的所得收入）吗？也没那么简单哦，要看三种情况。为了更容易让土粉们理解，我们假设房产合同为100万，于是定金为10万：
买方毁约是由于客观因素导致（如银行不予贷款、家庭变故、自然灾难、卖方有意违约等），不论毁约当天房产的市值是多少——允许10万的定金损失抵扣；
买方毁约是由于买方的主观因素导致（如买方不喜欢而改变主意、房产市值下降后主动毁约等），并且毁约当天房产的市值明显地小于100万——允许10万的定金损失抵扣；
买方毁约是由于买方的主观因素导致（如买方不喜欢而改变主意、房产市值下降后主动毁约等），并且毁约当天房产的市值大于等于100万——10万的定金不可作为资本损失抵扣；
乍看上去，土粉们可能无法理解，尤其是后两点，感觉有一些反常识。这要说起来就非常的复杂了。比如：
客观因素属于税法C2增值事件，定金不受到市场价格取代原则（税法第116-30条）的制约（第一点）；
主观观因素属于税法C1增值事件，定金受到市场价格取代原则的制约（第三点）。但是，如果出现了资产损失，那么定金也不受到市场价格取代原则的制约（第二点）；
10万的定金本身是一个资产增值事件，区别于买卖房产合同的增值事件。
您肯定没看懂以上的三点吧。不需要了，死记硬背下刚才的三种情况就可以了，否则土澳的税务师们不就没饭碗了吗？
最后，我们回到原先的问题，答案是。。。
由于贷款问题而无法成交，导致10%的定金被扣掉。因为是客观原因，这笔钱可以作为税务上的抵扣金额，抵扣将来的资本增值。建议这位土粉对相关的文件做好备份，比如银行拒绝贷款的相关证明等。
