不知道各位想要建房的朋友会不会有这个感觉，在澳洲买地起房子，好像到处都是坑，不知道什么时候就会被坑一道。最常听到的就是施工方说，根据合同这里这里，甲方需要多给多少多少钱，明明说的是施工队要负责建好房子的做好一切的，不知道什么时候又变成了是甲方增加了内容（variation）又要加钱；明明说好了是多少周就要交楼的，但是施工方又一堆理由出来，说根据合同，怎么又可以合理延期了（EOT）。
这个合同到底是怎么签的阿，为什么签的时候好像什么都合理，签完之后好像什么都不合理的？为了解答各位心中的疑问，以下笔者就来详细解释一下新南威尔士州的建房合同。
关于合同，大家可以到fair trading下载一个免费的房屋建筑合同：
http://www.fairtrading.nsw.gov.au/biz_res/ftweb/pdfs/About_us/Publications/Home_building_contract_over_20000.pdf
一般非project home的施工队最常用的合同是master builder 合同，如果想了解的朋友可以到以下网页查阅样板，下载需要19.80块澳币（会员），或者30.80澳币（非会员） （2017年8月24号的价格）。
http://www.mbansw.asn.au/flipbooks/Contracts/BC4/BC4_HTML5/index.html#3/z
需要研读的“给房东的清单”
Fair trading的合同首先是一份给房东的清单（基本上这是整份合同里唯一完全站在房东角度的一页纸），这里有十四项，请一定要细细研读，不要觉得麻烦，这一部分不能偷懒：
1.您是否检查了施工方拥有施工执照(licence)？执照是否过期?
2.施工执照(licence)是否涵盖了目前工作的种类(type of work)？（例如: certificate 4的builder是不可以起apartment的，只能建一般house）。
3. 施工方的执照上的名称和号码跟合同上是否一致；
4.合同、图纸或工程说明是否涵盖了即将进行的工程（大坑，99.99%的人或工程会因此而被加钱）；
5.合同是否明确说明了合同的价格，或者已经警告了合同价格未知？
6.如果价格可能跟合同价不一样，合同内是否已经警示或说明为什么会不一致；（其实这一条已经是一个警示）；
7.你是否意识到合同相关的冷静期（一般是5个工作日）？
8.工程押金是否在法律规定的10%以内？
9.合同是否包括了进度付款的细节？
10. 你是否理解合同价格改变的流程？（不懂一定要问懂为止，理论上每个改动都必须得到建筑师和甲方的同意，实际上，这个阶段甲方并不愿意付款让建筑师协助监管，所以builder得到甲方同意就会进行改动，但是这样甲方的利益往往得不到保障）
11. 您是否意识到是谁帮您获得当地政府或者其他方（PCA）发出的施工许可？（施工阶段，在拿到施工许可之后，也就是俗称的CC之后，是施工方去获得其他的证书，例如最终的入住证明occupation certificate 也称为OC）
12. 您是否理解，在施工方在给您一份房屋建造赔偿基建属下的保险证明之前，您是不需要给施工方任何押金或者是进度付款（除非项目不需要这一类的保险）？
13. 施工方有没有给您一份“建筑消费者指南”(cnsumer building guide)，此指南提供了一些新南威尔士洲房屋建造法中关于房屋建造过程中，作为房东的您的权力和责任的重要信息，还有是您可以在那里获得更多的相关信息
http://www.fairtrading.nsw.gov.au/Factsheet_print/Tenants_and_home_owners/Home_building_and_renovating/Preparing_for_building_and_renovating/_Consumer_Building_Guide.pdf
14.合同是否告知在何种情况下会终止？
建房合同的关键点
1.项目的开始时间，结束时间和延迟时间
一般合同都会列明是什么时候开始，预计什么时候结束。但是不要以为这样就可以保证项目就能在预计时间内完成。
一般house的合同建筑周期为48周。但是会有很多意向不到的事件会影响项目进度，例如：自然灾害影响（最常见的就是下雨）。这时候施工方就会递交一份EOT，extention of time，也就是延时申请。只要那天有下雨，只要雨滴能让一张A4纸湿了就会停工，工人直接就不工作了。如果运气不好，是早上7点下小雨，9点就停雨了，工地也很大机会不会开工。这样工期也算是合理延迟。
又或者设计更改了，图纸没有完善也有可能造成项目延迟。请注意一点，很多房子开始建造的时候只是做到CC阶段，俗称的施工许可证书阶段。图纸是不可能包含所有建筑相关项目的，图纸也不可能100%完善或完美的。这种情况下，施工方也是可以“合理”的延长工期。关于项目延时，施工方必须在延时发生的十天内申请，而房东必须在收到申请的十天内答复。
很可爱的是，在fair trading合同里的要求是：
Both the contractor and owner (if applicable) must take all reasonable steps to minimise any delay to the work.
施工方和房东都必须尽可能减少项目的延时
在master builder合同里的要求是：
The Builder MUST use his best endeavours to minimise any delay
施工方必须尽他们最大的努力去减少延时
而建筑师协会的建造合同，是由建筑师监管工地的合同里，有这么一条liquidated damage，是关于项目延期对于房东造成的损失，builder需要按天数给与房东赔偿，而这个每天赔偿的价格，是有房东和builder协商而定的，例如，每延迟一天，房东所损失的租房的费用，加上银行贷款利息的费用等等所计算出来的一个合理的延期赔偿。这一点，在Fair trading和master builder合同里都没有体现出来。在某些project home 的建造合同里，这个赔偿的价格定的非常的低，笔者曾经见过一份是定为一天一块钱。这个对于施工方来说一点制约力都没有。
2.一点点澳洲的建筑历史
在这里请允许笔者在这里说一下历史，在很久很久以前，建筑师在项目建造过程中拥有无上权威，不仅仅是设计，还包括了工程预算控制，工程进度控制，施工现场监理等等 （这些理论至今还包含在建筑师注册考试里面）。
在悉尼歌剧院建造的时候，由于建筑师的执着，不断的修改和完善图纸，造成了项目的严重超支。传言，至此之后，澳洲全球首创了一个课程叫project management 项目管理，从此工程预算控制就由project manager项目经理，或者是builder（包工头）来管辖，建筑师的权力被大大削减。很多时候建筑师的设计图纸被要求缩减，以求让施工方能获得施工自由，从而控制成本。
这个也就衍生出了前文所说的大坑，由于图纸不完善而导致设计不能完美，施工方拥有了现场改动设计的绝对话语权，因而也获得改变合同价格权限。
3.项目准备金和主要成本列表
为什么会有项目准备金和主要成本列表呢？因为图纸不完善阿。并不是所有材料都在设计图纸中表明产品，或者设计所标注的产品不符合施工要求（lead time也就是运输时间过长等）。
最常见的是什么呢？室内装修的部件，例如，墙角线是什么样式？踢脚线是什么样式？木地板的安装方式（隐藏式钉还是明钉）？这些都是必须的部件，但是图纸上通常不会有明确大样，也不会有设计说明的，所以需要有这一部分的预备金和资金列表。这个也是改变合同价格的最常见大坑，小的问题就是墙角线这一类的，大的就是厨卫产品了，有的价格差异可以过万。
那怎么可以避免呢？在找builder报价钱就让设计师把图纸全部出好。
是否这样就能完全避免builder随意加价呢？对不起，不是的。在新洲，很多别墅都不需要建筑师去报建，而且由于历史原因，很多别墅的建造也不需要建筑师提供如此深化的图纸，久而久之也就很少做报建的设计师拥有这方面的建造知识。更加关键的是，懂建造知识的设计师收费不菲，而甲方通常都不愿意在前期就付出高昂的费用。因而也就造成了目前这个无解的恶性循环。
4.Defect Period 维修期
Fair trading和master builder合同的要求都是13周，也就是3个月。时间非常的短，所以房东需要尽快的找出建造发生的问题，要及时通知施工方，并督促他们修复问题。
而ABIC （australian building industry contract）合同，是属于建筑师主导的合同里面规定的是52周，也是就是一年。不过极少甲方和builder愿意采用ABIC合同，因为这是建筑师主导的合同，虽然是全心全意为项目质量控制着想的合同，但是并不会全心全意为甲方的钱包着想。
请注意，理论上维修期一过，合同规定的所有费用都必须付清。请注意一下字眼，这个是维修期，不是保修期。新洲法规规定，小问题的保修期是2年，例如窗台漏水，大的建造问题保修期是6年，例如：结构开裂。
END
关于作者
Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道，西北铁路，Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。
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