文：Clancy Yeates / 原载：AFR

一个最新的研究显示，自20世纪60年代初以来，澳洲房价长期上涨，成为近几十年来全球持续上涨期最长的房地产市场。

瑞士International Settlements银行(BIS)的研究人员分析了47个国家的房价长期趋势，以研究利率如何影响房地产价格。

研究报告发现，短期利率是推动房价上升“意想不到的重要因素”。报告也包括大量数据，解释为何澳洲和其他地方的房价会大幅上涨。

在其中一个例子，作者分析了房地产市场的“上涨”和“下跌”，其定义为持续3年或更长时间的价格上涨(或下跌)时期。

报告指在47个国家中，上涨的幅度远高于下行幅度，在发达国家的研究周期中，这一个比例接近百分之80。澳洲房价的长期上升期是最持久的。

澳洲的上升趋势平均持续13年，在半个世纪后仍在继续上升，是上升期最长的一个国家。

相比之下，在发达国家中，房价下跌期只占百分之8，平均持续5年。日本的下跌期全球最长，持续13年。

从1961年到2016年，澳洲房价平均每年以百分之8.1的速度增长，以“实际价格计算”或经通货膨胀因素调整后，是发达国家中第6高的增长率。

自1961年以来，澳洲房价累计涨幅高达百分之6556。相比之下，美国房价在47年期间累计上涨百分之1332，即13倍。

澳洲的累计增长率低于挪威房价百分之7726的增长，但挪威的增幅经历了66年的较长时间。

长期平均实际房价 (每年%改变)  来源: BIS

作者承认他们的数据是“不平衡的”，因为因应不同国家跨越了不同时期。即使如此，也凸显了几十年来房地产价格的强劲增长。

Gregory Sutton, Dubravko Mihaljek和Agne Subelyte撰写的报告指出: “房屋是否一项很好的长期投资? 我们的数据显示，答案是肯定的。在研究了20个发达国家的45年平均数据后，发现实际房价每年平均增加了接近百分之7。”

不過，该研究的重点是全国价格和长期表现，并没有考虑在澳洲个别城市内的房价下跌，或持续不到三年的下跌。

根据作者的定义，瑞士、瑞典、加拿大和新西兰的房价也没有经历三年或更长时间的“下行”。不过，澳洲的持续“上涨”时间最长，但研究这些国家所使用的数据并没有像澳洲的数据一样从这么多年前开始。

与此同时，澳洲监管机构和央行正密切关注累积的家庭债务带来的风险。 近年来，家庭债务的增长已达到历史新高。

储备银行上周警告称，在房地产投资市场有几个地方存在“潜在风险”，例如拥有多个投资房产的人数不断增加， 60岁以上需要清还房贷的投资者人数也上升。

BIS报告的一个重要发现是，利率变化和房价变动之间存在时滞，而借贷成本的改变可能需要5年时间才能对房价产生重大影响。

作者指这种滞后反应可能是由于房地产买卖涉及高额的“交易成本”(比如税项和买卖房屋的费用)。

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