在偿还房贷时，有两种主要方式：连本带息和只还利息，而精明的投资者通常会选择只还利息的方式。为什么？

首先，我们需要理解一个最基本概念：什么是贷款的成本？

说白了，就是利息。因为只有利息才是真正的支出(expense)，本金(principal)并不属于借款的成本。

本文将围绕下面这个案例进行阐述：

不考虑利率浮动和提前还款等情况，我们就按最常规的连本带息还款（principal and interestrepayment，后文简称P&I）计算，每月月供为2387澳元，30年的总额为859348澳元，其中359348澳元为利息，500000澳元是偿还的本金。那么359348澳元就是这个50万澳元贷款的总成本(忽略年费、前期律师费、交割费等)。

假设这个贷款是2017年初交割的，那么在接下来的一年里，每一个月还款的利息及本金的组成会如下表格：

在利率不发生变化的情况下，按揭月供是维持不变的，但实际上支付出去的利息会随着本金的偿还而每月在减少，因为利息的结算方式是：

余额(balance)×利率(rate)

=利息(interest)

所以对于以上表格而言，就是上一个月的余额×4%=下一个月的利息。譬如499280×0.04/12=1664。这就是P&I的大致情况。

接下来我们再来分析一下只还利息（interest only repayment，后文简称I/O）的情况。

贷款额还是50万澳币，年利率4%，贷款期限30年。假设前5年选择I/O，那前5年的情况会是这样的：每月利息(也就是每月的还款额)为1667澳元，前5年的总利息为100000澳元。

5年后转成P&I，并且需要在接下来的25年还清，月还款额涨至2639澳元，25年总利息成本为291755澳元，再加上前5年的利息，按揭总成本为391755澳元。以这种方式操作，30年下来的总利息支出要比一直P&I多付32407澳元。那为什么还要推荐I/O呢？

其实，是因为有对冲账户的存在。相信大多数投资澳洲房产的人，都知道对冲账户。说白了，对冲账户就是一个特殊的存款账户，里面的存款余额可以直接与贷款账户的余额发生对冲，从而达到抵消或降低实际利息支出的作用。

下面就详细解释一下。贷款额还是50万澳元，还款方式是I/O，借贷人向对冲账户里存款10万澳元，那么在存款存在的周期里，房贷利息会以50-10=40万澳元的余额（balance）来结算，就是相当于每月只需支付40万澳元贷款额的利息。

不妨作个具体的对比。对冲账户里没有存款时的月利息是1667澳元；存款10万澳元时的月利息则变成了1333澳元。

如果借贷人选择了I/O作为还款方式，在开始还款后，借贷人每个月分别存720、723、725澳元...... (具体数目请参照上表principal)进对冲账户里，那30年下来，实际支付的利息跟P&I是一样的。

既然30年的总利息是一样的，那I/O和P&I不就没区别了吗？

非也！精明的投资者都会选择I/O加存钱进对冲账户的方式来还款，因为这样操作有一个特别大的优势。

如果是P&I还款，那么每个月支付银行2387澳元的月供，然后就没有然后了。 但如果选择只还利息并存钱进对冲账户的方式，那就相当于每个月支付1667、1664、1662澳元...... 的利息，外加每个月获得720、723、725澳元...... 的储蓄。

对冲账户是存款帐户，里面的钱是可以随时拿出来的。所以P&I和I/O最大的区别：在30年的期限里面，虽然两种操作方式所需要支付的利息是一样的，但一个是单纯地减少债务；一个是累积可支配资产。换言之，贷款的总成本没有差别，但选择I/O的资金流动性要比P&I强太多。

接着上面的例子进行分析，如果能坚持每月把P&I本该偿还的本金存进对冲账户，但是选择I/O，5年后对冲账户里将有58514澳元的存款，而P&I方式的可支配资产相对而言则是0！要知道这将近6万澳元的存款是随时可以个人调配的。现在明白I/O的强大之处了吧！

所以，选择I/O与是否有还款压力并没有绝对的关系，而是选择了一种资金流动性更强的操作方式而已。同理，提前还款与存钱进对冲账户亦是如此。基于这一点，是否偿还本金与需要支付的利息总额，其实可以做到完全没有关系。

然而，如果前5年选择I/O，5年后转成P&I，月还款额会突然从1667澳元涨到2639 澳元(毕竟相当于需要25年还清)；若是30年一直是P&I，则只需要每月还2387澳元，所以长线而言P&I的还款压力会更小。这该怎么办？

精明的投资者会选择转贷(refinance)。也就是，在第一个I/O 期限结束之后，换一家银行，重新申请一个30年的贷款，前5年又再选择I/O。那么月供就照样是1667澳元的利息。

不仅如此，你的房产还能再做估价，从而进行增贷，套现增值利润。

所以，一套房子的贷款的实际年限可以不止30年，而且如果一直I/O的话，就意味着其实一直没还过银行一分钱的本金。

那么，是不是可以一直欠着银行的本金而只还利息呢？实际上是不可以的。因为实际情况是，随着借贷人的年龄增加，到一定岁数之后，银行会对申请人的可持续获得收入的能力表示怀疑，进而降低申请人的贷款年限。

譬如许多60岁或者年龄更大的申请人，部分银行会限制他们只能选择15-25年的产品，而并非一般的30年。所以，借贷人并不可能永远欠银行的本金不还而只付利息。

精明的投资者一般会选择在持有房子5－10年，并将房子在减税等方面的功能用尽之后，把房子卖掉，套现房子的升值，同时偿还房贷的本金，然后再进行新的房产投资。

最后需要声明的是，本文所述内容主要针对投资房。如果是自住房，在偿还房贷时，考虑的因素可能有所不同。

自住房和投资房的购买动机是不同的，所以还贷的策略也可能会有区别。投资房主要考虑的是收益最大化和现金流，而自住房则只需要尽可能地降低贷款成本。

当然，每个人的情况千差万别，具体的房贷还款方式还是需要在跟专业人士进行具体的咨询之后再做决定。

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