自1970年以来的这47年里，如果去除通货膨胀的影响，土澳的房屋中位价已经涨了快4倍（下图蓝色），但澳人的工资却只涨了2倍（下图黄色）。

就拿过去的5年来讲，如果去除通货膨胀的影响，土澳的房屋中位价涨了30%。但如果你只分析悉尼的房产市场，这个数字就变成了64%。

自1970年以来几乎所有土澳主要城市去除通胀或通缩影响后的涨跌周期和幅度大小如下：

下图则是从1960年以来去除通胀或通缩影响后的土澳各大城市房屋中位价趋势图：

1. 土澳城市的基建（尤其是交通）从上世纪50年代起已经开始滞后，而上世纪60年代正是澳洲工业发展的巅峰时期，大量的工厂坐落在内城区域，这进一步地加重了交通的堵塞。其直接结果就是人们进城打工和出城回家的成本不断地增加，于是人们就更愿意住得离城中心近一点，造成了内城房价的攀升。

2. 随着全球制造业的发展和冲击，土澳的工业逐渐没落，工厂也渐渐地迁移至郊区，但与此同时，土澳的金融服务业开始了加速发展，其结果就是高收入的白领逐渐地通过高租金和高房价的竞争优势将以前住在市区的低收入蓝领赶了出去。这一过程有一个专有的学术名词叫绅士化或中产阶层化，英文是 gentrification。

3. 政府对土地用途的控制欲望变得非常的强烈，城市的分区政策逐渐变得苛刻起来，这也造成了人为的土地供应紧张，从而推高了土地的价格。

而澳洲主要城市长线房价呈现加速上涨的原因有以下四点：

1.海岸城市相对于内陆城市而言，有着与生俱来的海岸房产溢价优势。通俗点说就是海岸房产的额外费用。海岸城市房价的加快增长不仅仅出现在土澳，在北美洲、欧洲和亚洲都可以看到很多相似的例子。比如美国西海岸加州的旧金山，地势的局限性上与悉尼相似，两个城市都有着举世闻名的海岸风光和先进的公共设施，于是高收入阶层就会运用高价格来为自己赢得居住权的竞争。

2. 澳洲的税务政策长期性和系统性地“照顾”着有房者。首先，自住房的增值不在征税的范围之内。换句话说，不论你的自住房涨了多少，卖掉套现后，增值的部分是一分钱都不需要交给澳洲政府的。其次，澳洲保留了少数发达国家才有的负扣税政策。换句话说，一个房产投资如果每年出现亏损，个人和国家同时承担着亏损的义务，因为负扣税可以有效地降低纳税人的综合收入，从而减少纳税。但这也不可避免地降低了房产投资的投机成本，多多少少地鼓励了房产的投机行为。

3. 澳洲是一个传统的移民国家。而移民又特别钟爱我们的海岸城市，尤其是新州的悉尼和维州的墨尔本。举例说明，在2015-16财年，这两个州的海外移民人口的净增长速度（下图绿色）超过了自然人口的净增长速度（下图深蓝色）。

在未来的40年里，人们对土澳大城市房产需求的热度是不会减少的。高房价绝对不是海外人士的买买买、负扣税优惠或低利率所造成的这么简单。高房价也不仅仅是土澳大城市所独有的问题。解决高房价也绝不是通过单单的税务改革、增加住宅土地供应或政府资助经济适用房这么简单。

文章摘自网络

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