澳洲未来房价权威预测,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

根据SQM Research的最新预测，悉尼和墨尔本房价两位数增长的日子已经结束，因为这两个大城市正面临房价下跌的局面。房地产研究集团SQM Research的总经理LouisChristopher曾成功预测房价。该公司修改了对悉尼房价的预测，认为今年悉尼房价将下跌多达4%，而最好的情况是持平，不涨不跌。而墨尔本最坏的情况可能会下跌3%，最理想的情况则会上涨1%。相比之下，去年10月SQM曾在其《房市繁荣与萧条》报告中预计墨尔本的房价将增长7%-12%。但根据今年的情况来看，SQM也不得不修改自己的预测，给出新的预测标准。

此外，SQM还表示，根据其名义总收入与房价的比较，悉尼和墨尔本房地产市场被高估至少45％，而在之后一段时间里，这个数值也会慢慢回落，这也就代表着，悉尼，墨尔本的房价很有可能会继续下调。SQM认为，考虑到疲软的形势，就算澳洲审慎监管局（APRA）解除投资性贷款增长的限制，也不会引起更多投资者的关注。 SQM表示，抑制房价上涨的宏观审慎政策已对全国房市产生作用，房价开始有所下调，但也仅仅是在过热的市场进行微调。而现在的证据表明，降低贷款风险这一举动正在影响着整个国家的住房市场。

SQM对2018年的房价预测进行了调整，并公布了具体数据：

悉尼（-4％至0％）

墨尔本（-3％至1％）

达尔文（-5到0％）

布里斯班（0到3％）

堪培拉（1％至4％）

不过SQM对阿德莱德（0％至4％），霍巴特（8％至13％）和珀斯（1％至4％）的房价预测保持不变。最近几周，由于拍卖清盘率不断下降，更多待售房屋的要价下降，以及场外房产交易的天数拉长，表明澳洲估值过高的市场正走向“缓和”。SQM称，“拍卖会清盘率，总体的待售房产数量和要价等领先指标说明，出现了一定的下跌。”

房价分析

在本月的corelogic的报告中，州府城市的整体房价年度下跌0.3%，这是自2012年11月以来的首次下降。从环比（按月）来看，州府城市的房价连续下滑了7个月。造成这种下降的最大因素是悉尼和墨尔本，二者的房价在4月均下滑了0.4%。根据研究发现，下跌主要还是集中在人口密集的地区，而边远地区房价不降反升，增长了0.4%。从季度来看，悉尼和墨尔本的房价分别下降1.2%和0.7%。包括独立屋和公寓在内，悉尼的房产中位价是$875,816澳币。不过独栋别墅的中位价仍明显高于100万元。而墨尔本的房产中位价是$720,433澳币。

就年率而言，澳洲首府城市录得自2012年下半年以来的首次下跌（-0.3%）。其中，悉尼（-3.4%）、珀斯（-2.3%）和达尔文（-7.7%）房价同比出现大幅下跌是主要拖累因素。

据CoreLogic首席分析师Tim Lawless分析，基本面方面，澳洲目前的房价走势和过去五年的走势截然相反。主要表现在非首府地区房价表现好于首府城市；公寓市场表现好于独栋屋市场；低端住房市场较高档住房市场表现更为抗跌。

房价很可能继续负增长，但不会崩盘

SQM方面预计今年澳大利亚首府城市的平均价格在最坏的情况下将会下跌2%，最理想的情况下会上涨2%。公司总经理LouisChristopher认为，虽然目前更严格的贷款标准可以降低借贷风险，但也很大程度上打击了澳洲的房地产市场。

“这项主要针对房地产投资者的举措引发了住宅物业需求的下降。”不过Louis Christopher也强调表示，由于经济总体呈现良好的发展势头，因此他并不认为澳洲的楼市会在2018年出现“崩盘”。

SQM在报告中也指出，当前失业率逐渐企稳（3月份为5.5％）再加上强劲的人口增长，将会成为未来支撑房价的重要因素。此外即便出现极端的情况，SQM认为储备银行加上州政府和联邦政府也会介入从而“稳定市场”。

布里斯班市场

本周，布里斯班房屋的清盘率有所提升，但也仅达50%，但这也不是最低的时候，之前有几周清盘率甚至会跌到40%以下。而造成这一现象的主要原因则是近期有较大的几个项目完工，所以放到市场上销售的楼房也有所增多，导致现房有些许过剩，不过，由于公寓市场成交数量的增加，房价也有所回暖，独栋房屋拍卖的关注度也就相应减少。不过这并不影响SQM对布里斯班房价的信心，他们仍旧预测，在今年，布里斯班的房价整体还是会有所上涨。布里斯班的房价在SQM原本的预测中应该上涨3% - 7%,但现在，SQM对这个数字进行了调整，调整成为0 – 3%。而在悉尼墨尔本的下降的情况下，对布里斯班的预期还是增长的，主要还是由于今年的建筑审批数量下降了近50%，这就大大降低了房屋过剩带来的压力。但是现在SQM考虑到由于政策原因导致的投资放缓，所以市场恢复到均衡之前估计还需要几个月的时间，这就是0 – 3%这个预测由来的主要原因。