光的存在是为了“拥抱”房子
但它所制造的氛围和
温暖其实是在拥抱人
……
01
光线才是空间主角
Montalcino 2015
这家以灯光和灯具的设计师
davidegroppi
他对于光和空间
有一种特别的设计角度
他思考的不只是如何照明
而是如何迎接主人
让灯光设计真正进入各种空间
他设计的灯具放在空间里
有时是空间的主角
有时你根本感觉不到它的存在
泳池中只有两个顶灯
靠池中的泛光让空间明亮
可以让人更加的放松下来
庭院灯
02
月亮灯让老木重生
CASANOTEPO
简单外立面入口处的
拱形门洞中暗藏暖色光源
一个温暖的房子矗立在那里等你
一个大大的圆型吊灯
让房间安静下来
仿佛一个月亮掉在房间中心
你完全忽略了暴露的老木梁和粗糙的墙面
▽
落地灯映衬下斑驳的墙面
让一个带有独立浴缸的浴室格外静谧
▽
一个台灯和一个钢制层板
可以安静地看书、写字
▽
用两个落地灯把房间照亮
哪怕地下铺着沙子也格外有情调
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03
下打灯让裸石变辉煌
老的石头房子用下打灯光的照明方式
让石材更有质感
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04
壁灯可以简单成这样
05
有好灯光白色墙面就很美
白色的涂料真的很简单
可在好的灯光氛围烘托下
就显得更有味道
白色可以演绎出不同颜色
全靠灯光的变幻
本文来源：网络，由美国云雁地产整理编辑
美国大西雅图AvaBao云雁地产041718
美国大西雅图AvaBao云雁团队地产040818
1.柯克兰开发地带年净收入至少$50万美金，3.5英亩有湖景。$1580万。
2.中国城好地带餐馆和停车场，可开发85尺高，3层以上有水景。
3.西雅图8个风景优美高尔夫球场优惠价出售。可打包买$1.45亿美金也可分开买。其中有4个可以在球场加盖房子。
4.机场地48830尺，可造200个单元以上，有轻轨经过。售价$200万。
5.华大校园内地，24000尺。
6.华大公寓地7400尺，可造59个单元。
7.西雅图市中心紧邻亚马逊地3万多尺，可造240尺高，$4000万。
8.贝尔维尤轻轨站附近和商业区地2300尺，地上目前是一层，年净收入$60万左右，以后可开发到22层高。
9.酒庄&水景豪宅出售。
10.西雅图中央商务区所剩无几的一块街角地13000尺，可造40层高，售$2500万元，目前年净收入$50万美金。
11. 贝尔维尤最市中心地，轻轨站汽车公交总站走路1分钟，44000尺，可造45层高，76000尺楼，年净收入$160万。
12. 纽约曼哈顿湖畔5星级水景酒店售$4亿美金，2017回报率7%左右。
13. 西雅图东区华盛顿湖畔20英亩地，可造酒店、公寓、商业中心和学校等等。$7200万。
14. 纯资金投资老年公寓，年回报20%。
15.未上市各区域酒店北美川普高档酒店，物业升值不算在内，回报率确保5%可以上。
16. 新上市公寓出售，售价：$10,000,000，土地面积3,770SF, 建筑面积 17,678SF，2015年建成，公寓空闲使用率仅0.03。回报率：5.7%。近Alki beach, 一览西雅图市中心，普吉湾美景。
17. 新上市公寓出售，售价：$6,000,000，回报率：4.6%。 建筑面积 11,890SF, 17间公寓，13个停车位。1963年建，厨房，卫浴，家电，地板已全部翻新。
18. 公寓店铺混合项目出售，售价：$8,000,000，土地面积 25,080SF, 建筑面积 28,683SF. 回报率：4.72%。 3层建筑，33间公寓，店铺租用面积 3,219SF。目前店铺租用合同有效期至2023年，租金平均年收益年增长2.5%。
19. 未上市可开发型办公楼，售价 $4,250,000，土地面积24,000尺，回报率：4.7%。科技明星城市中心，可开发增建限高55F，买房下单后卖方续租四年。
20. 市中心未上市混合型可开发土地， 售价：$26,500,000
土地面积 19,439尺，位于西雅图市中心,可造24层，333,658尺商用住宅混合高层，商用面积达5,001尺，多户型公寓共285间。
21. 未上市土地项目售价：$20,000,000. 土地12英亩, 共五块土地，左右衔接美国大型连锁超市safeway和住宅区，可造公寓，酒店，学校，老年公寓，超市等。其中一块土地直接阻隔safeway和居民区。
22. 西雅图中央商务区核心地段占地14400尺商务楼出售, 容积率可到6.00。当前三层楼层，最高可建至170尺，可再开发为至少173个单元的多户家庭、办公楼、酒店等等，售价2500万美金。
23. 新型科技明星城1.35英亩五块相连住宅用地打包出售，距海滨公寓与海滨购物中心仅1个街区，距著名高中1. 8英里。可造公寓、别墅、连排房屋、多户家庭等，售价：545万美金
24. 距离谷歌公司仅0.3英里处20745 尺商业用地出售，距离西北大学0.7英里，可造类型广，目前已有6位买家。售价：320万美金
25. 图书馆旁占地27653英尺商业用地， 地段热闹，可开发范围广，紧贴两家著名大型连锁超市与医疗中心，售价自报。
26. 西雅图中央商务区核心地段41242 尺可租面积办公楼，100%出租率收益稳定增长空间大，售价1775万美金
27. 位于著名公园、西雅图中心旁的四星停车场，占地25851 尺，持续保持100%占有率，资本回报率可观，管理方便。距离地标太空针仅有0.5英里，售价323万美金，可贷款购买。
28. 华盛顿大学旁占地7125平方尺公寓楼，于2016年竣工共有34个单元，设施齐全。出租率91%，资本回报率可观，售价775万美金
29. 新上市！华盛顿大学地大41200平方尺，位于SM-U/R 规划区，最高可建240尺，住宅容积率最高可至10:00, 并且若作为住宅用地不设停车限制，初步计划可建372间学生住房，可出租给1114人。
可开发范围广：包括多层住宅、零售服务商店、酒店、办公厅等。距离开发地半街处正在建设轻轨站 – 校园站(于2021年开放)并与现有路线相连。
售价：3000万起
30. 未上市项目！西雅图地区塔科马市中心225000平方尺湾景超大办公楼。
位于市中心著名街道A街，占地1.257英亩，建筑面积225000平方尺超大建筑。共有14层，含有两层停车场，平均每层面积为18750平方尺。目前整体楼层被美国保险巨头承包，租期于2018年12月31日截止。2018年营业净收入(NOI)为$4572669, 如此算来Cap rate 高达10.16%， 并预估2020年营业净收益为$5081187, 绝佳增值投资项目。
售价：$4500万
31. 未上市西雅图近派克市场酒店带建筑许可开发地项目。最大容积率14.00，占地6480尺可造24层、245英尺高，市中心核心地段，售价$1300万。
32. 新上市店铺公寓可开发资源，售价：$3,000,000。土地7,407平方英尺，建筑6,800平方英尺。全部出租无空置，当前净收益15余万, 当前回报率5%, 市场回报率6%。近绿湖，5号公路。
33. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。
34. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。售价：$3000万起
34. 30. 西雅图Facebook（脸书）旁27127可再开发物业，高容积率可开发类型广，售价$3006万起
35. xxx市A级医疗公园大楼新上市出售, 资产回报率高达6.83%
占地5.62英亩，总建筑面积38,000平方尺其中26,500平方尺可租。位于CO商务办公规划区，两层建筑于2009年竣工并以中小型医药/牙科诊所办公室为主规划设计，目前有七个租户当前出租率为79%，租金低于市场平均水平所以有较强增长空间。最新一次租赁签约高达$30 NNN, 收益十分可观。剩余两套单元面积分别为1,787平方尺和4,082平方尺，出租价格$24/平方尺/年起。
当前资产回报率为5.37%
若全部出售资产回报率可达6.83%。
位于著名山谷医疗中心旁，医疗机构集中吸引客流量大，离高速入口仅有0.25英亩交通十分便捷。售价：$960万
36. 未上市项目！位于西雅图核心地段亚马逊公司旁旁可造440尺高、超高容积率开发型地块
地大15000+平方尺，位于SM-SLU规划区，最高可建440尺。开发范围广，包括公寓、混合式酒店、商业用途等。
若开发为商业用途最大容积率为：11.00。住宅用途无容积率限制，可造包括433个单元公寓楼再加1800平方尺店铺、7层停车场的41层建筑。
地块目前空置位置极佳，步行4分钟可到轻轨站以及主要公共交通站口，开发手续齐全，周边大公司云集投机潜力巨大。售价：$3000万左右，开发手续齐全。
37.内部未上市海滨休闲度假酒店投资项目，位于华盛顿州太平洋边最大海滩上，是商业用地，共14.9英亩，目前地上有个旧度假酒店。开发潜力大，可以开发酒店、赌场、公寓，老年公寓和度假村等等，也可以有其他的开发经营操作模式。高度无限制，当地政府很开明和配合。太平洋海岸线风景秀丽旖旎，是度假和大公司培训、开会休闲的绝好地方。更实惠的是，因为酒店主人83岁，年事已高，想脱手退休了，仅要$680万美金。
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