奥克兰市政府最近同意提交一份详细的企划案，以向政府申请一笔3亿新西兰元的资金用于奥克兰西北部基础设施建设。奥克兰西北部未来将建造6200套新房。奥克兰副市长 Bill Cashmore认为，这个决定给该区域的开发商重塑了信心。

政府一系列的加大投入，也印证了一级开发商Myland Partners的判断。奥克兰周围不乏绿地，但Myland Partners把土地开发和分割的重心放在了西北部。背后的重要原因便是，从过去到现在，政府已持续在该区域投入了大量资金发展基础设施。而放眼其它绿地聚集的区域，一些道路交通的问题还未解决。

作为一级土地开发商，每一次大规模购买未开发的土地，好比是对城市未来发展重点区域的一次赌注。闻风而动的他们会提前购买俗称的“生地”，在开发的过程中，等待政府水、电和交通等基础设施到位。

政府的政策导向和资金倾斜方向，是他们选择土地的参考。但是由于从政府规划到项目落地，历经漫长的时间和存在资金不到位、人力紧缺等拖延的风险，因此Myland Partners总监Farhad Moinfar接受《逸居新西兰》采访时表示，一级土地开发是个复杂的生意，既是资金密集型，还背负着巨大的时间等待成本。开发过程中还要处理好和不同市政机构的关系，处理好数百个建地(sections)的产权问题。

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作为绿地开发商，Myland Partners处于地产业的上游，购买未开发的大片土地，制定总规划平面图，分割出带有产权和各种许可的建地，最后把建地销售给承建商。承建商盖出房子后，能否以合理的房价售出并获得利润，决定着一级开发商能够扩大销售。因此，Farhad十分看重如何开发合适的建地，为承建商增加终端价值。

如今，奥克兰房价增速放缓。链条末端的市场变化已经传导到上游。Farhad 指出，当市场流动性没有那么好的时候，能够做的就是，灵活一点，去适应市场的新情况，提供适合的产品给市场。

他分析道，目前一些奥克兰地区的房价起点过高，至少110万至120万新西兰元。但是市场缺乏能够负担得起这一价位的买家。因此，Myland Partners在开发建地时，谨慎地设计建地的面积大小和房屋类型，以确保承建商购买建成后的售价可控制在百万以下。

以承建商终端售价在百万以下的结果为导向，指导前端的土地开发和设计，这种产品定位还与Myland Partners对买家群体的洞察有关。Farhad认为，在绿地开发的地区，定位在百万以下的房屋会有更多的买家。

不少中国承建商购买了Myland Partners开发的建地。Farhad指出，中国承建商喜欢高利用率的建地，不希望土地被浪费。而Myland Partners也有着同样的诉求：在规定允许的范围内，使用更少的土地面积，建造出更大的房屋。

“生意是由市场决定，不是我们创造市场。”

在他们看来，未来奥克兰土地开发的趋势是面积更小的房屋，设计更加紧凑、价格更趋合理。目前Myland Partners分割的建地大小大概在160平方米至180平方米之间。Farhad指出，提供小户型的房屋，是市场所需求的，也是市场的机会。 “你会很快发现这个趋势。”

Myland Partners对土地开发制定了一套独有的区域选择标准。处于城市化进展过程中的奥克兰，涌现了不少引领开发趋势的一级土地开发商。他们各自看好不同的区域，或扎根Flat Bush，或深耕南区。然而，Myland Partners短期内却只会聚焦在西北部。

《奥克兰统一规划》虽然释放了更多的绿地资源，但Farhad认为，一些地区的开发可能性仍被基础设施的不足所限制。很多年前，政府就开始投入资金在西北部的建设，并逐渐看到进展。Myland Partners也花了很多时间等待高速公路和购物中心的建设。

因此，和其它基础设施和周边配套尚未落地的区域相比，Farhad认为，Westgate 和西北的零售商圈（Retail area）是未来5年住房开发的最大聚集区。

尽管目前房地产市场有所走慢，但Myland Partners对市场前景依然乐观。住房短缺的问题依然存在。Farhad指出，目前还没有在市场上看到大量的建地（section）泛滥。

“奥克兰土地开发的效率很低。”他分析道，一级土地开发流程很长。首先，一级开发商需要联合其它周边的开发商去推动政府，更改区域规划。完成了这一步后，就进入申请资源许可的阶段。在这过程中，需要和奥克兰交通部、Water Care等十多个市政机构打交道，为了多种诉求，周旋在不同的观点之间，一级开发商要平衡所有的一切。

“这才是耗费时间的所在，也是过程的风险所在。”

Farhad 表示，永远不知道会经历多长的流程。而一个环节出问题，就可能拖延了整个进度，甚至可能要求重新设计。因此，他强调，一级土地开发需要配备最顶尖的专业团队，才能把土地开发规模化。

站在行业的源头，他们始终在瞭望，寻找符合各自标准的“生地”。

Myland Patners为E智论坛的赞助商。作为E智论坛的主办方之一，《逸居新西兰》对赞助商进行采访报道。

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