炒不起的美国房价，何故？,美国房地产微信公众号文章

首先，和中国截然不同，美国对个人财产征收税，包括房子汽车等资产，这导致了房子产生了使用成本，房产税一般在1%-3%之间，各个州郡都不一样，每年征收。另一块固定支出是房屋保险，越大越好越老的房子保险也越贵，当然比房产税还是要低。最后一块是HOA费用（可以理解成物业费），当然每个小区都不同，总体来说公寓要高于联排别墅要高于独栋别墅，举个例子大城市一般高层公寓居多，100平房子的HOA就可能达到每个月一两千美金，郊区的联排别墅需要缴纳一两百美金，独栋最便宜一般低于100美金。税保险物业费这三项固定支出导致了一笔可观的房屋使用成本，越好越贵的房子每年的使用成本是相当贵的。

所以如果买了房子闲置那么时间越久成本反而越高，相比而言，美国的实际房价波动其实很小。这也是你在美国可以看到为什么很多美国人一辈子都愿意租房，不是因为买不起房而是使用成本比租房反而高。即使买房也会按需来，一个人住不会买四房五房的大房子，因为产生的使用成本很浪费。

其次，也是相当重要的就是房子买卖的交易成本很高，买房子还行但是卖的时候销售价格6%的交易费（不记得是不是每个州都一样）要付给中介，还有其他各种交易税和所得税导致如果房价不涨10%以上的话（还未算上之前说的每年产生的使用成本）是很不合算的，事实上我又要提到房价几年内是涨不到10%的，个别地区除外）。

最后，炒房必然希望房价能短期快速上涨，但是如果看下供需关系，先说我所在的都会区，房型以别墅为主，最近几年美国经济恢复很好，加上大量移民和外州人口涌入，房地产市场也热了起来，房价也上涨比较快，每年3%左右（当然跟上海北京没法比），那么很多开发商就会买地造房子。美国大部分地方像我们这样，被森林覆盖，买块地砍掉树，三个月半年的就能造好房子卖，所以一个土地供应充分，另一个造房周期短能迅速平抑需求，抑制房价短期因需求高涨而迅速攀升。

那么在大城市像纽约DC这些地方房型以公寓为主，之前提到HOA费这样的使用成本极高，还有这些城市并不像北京上海那样由于城市化和资源的集中性导致买房的需求一直高居不下，美国人在各个州之间迁移是非常非常普遍的，这也是美国人不喜欢早早买房的原因，因为美国的资源分布比较平均，东西岸中部北边南部都有中大型城市，不像中国资源和机会高度集中于东部三四个一些城市。实际上我看了一下我们这块地区的房价，一般的二十几万美金的三房别墅，从金融危机到现在也只涨了5万美金左右，二十年以来也只涨了十几万。