▎微信号：Innhouse 澳大利亚最全的房产咨询平台
权威原创澳大利亚房产|移民|投资|新闻|资讯|楼盘推荐
在澳洲各个首府城市里，悉尼的房价可谓独领风骚，而且和其它城市的差距有越拉越大的趋势。过去人们通常将城市间的住房价格差别归咎为收入差别。我们简单比较一下两大城市悉尼和墨尔本的收入和房价。
根据 propertyobserver.com.au 今年四月份提供的数据，悉尼和墨尔本的平均家庭年收入分别是97，500和93，500，刨去税收后的可支配收入更接
近，分别是72，000和69，500。可是悉尼的三种类型（独立，联排，和
公寓）房屋中位价则都超过墨尔本15%左右。那么究竟是什么造成了这种
差距呢？
一种说法是悉尼的炒作气氛浓郁，泡沫做的过大了。这种说法貌似说得
通，但是忽视了一个重要的事实，那就是新州的地产市场是全澳发展最早
且最成熟的市场。要说炒作也无可厚非，但是所有的炒作背后都有相当的
内因。
从客观条件来看，悉尼具有相当优越的自然气候优势和就业优势，对于移
民具有相当的吸引力。然而高房价却将很多人推向了其它更低生活成本的
城市。人口增长率逐渐放缓，墨尔本有赶超之势。但人口增长的相对放缓
并没有能阻止房价的增速，分析起来原因不外乎以下几个：
从地理上，悉尼受到海岸和水域的限制更大，使之很难以辐射状向外自由
发展。政府的解决方案是城市重心西移，充分利用西部的广袤土地。政府
在基础建设上投入巨大，然后这种城市重心转移是很庞大的工程，绝非一
朝一夕之功。
土地释放及其审批效率。悉尼的土地和可居住房屋供求关系失衡都由来已
久。很多地产中介鼓吹悉尼的供应缺口有多大多大，这些数据是否有夸大
成分我们无从得知，但从宏观感觉来看绝非妄言。城市发展组织（Urban
Taskforce)也将住房不足作为悉尼可持续发展首要的挑战。
由于土地供应不足造成的房屋开发成本过高直接推高了房价。从下图可以
清晰看出在悉尼进行房屋开发所需成本远高于其它城市，特别是新地块
（Greenfield）的开发成本比墨尔本要高出差不多一半，房价怎能不贵？
从普通投资者的角度来看，关心的是以上所述的几个因素在未来是否会有
改善。这是个见仁见智的问题了。笔者的观点是要解决任何一个问题都是
殊为不易的。尤其是土地供需矛盾在大悉尼规划的背景下只会日趋尖锐。
