對大多數購房者和投資人來說，決定買房後的第一步就是選房。在美國，也有我們平日所說的房屋中介服務，中間人通過買賣房子和租售房子賺取傭金，這個中間人叫做房産經紀人。

有讀者問：我認爲房地産中介服務與實際産品不同。我可以觸摸到一樣産品，檢查它、根據說明使用它、“測試”它是否有效。然而，在法律文件之外，很多房地産提供的中介服務都是口頭的。我不能以傳統意義來“測試”。如果從幾名房地産經紀人中挑選出一名最靠譜的，有哪些訣竅嗎？怎樣才能挑選出一名好的地産經紀呢？

回答：整個房地産過程中發生的大部分溝通都是口頭的。在美國，與地産經紀人的電話和面對面交談通常發生在最關鍵的環節，例如房屋展示、討價還價或上市演示。

據報道，相比于中國的房屋中介，美國地産經紀人可以說更深入參與購房流程。經紀人主要通過三點幫助購房者完成交易。

一個是幫助購房者根據購房目的了解本地的學校，社區特點，市政規劃等；

另外，美國的房産大部分爲獨棟別墅，每個房子都不一樣，所以要求經紀人了解房屋結構，可以給用戶提供建議；

最後，也是最重要的一點，有經驗、優秀的房産經紀人是房價談判的專家，可以計算房屋的市場價值，與對方經紀人進行價格談判，撮合交易。

在此之前，如何挑選到優秀房産經紀人呢？除法律文件外，還有其他觸手可及的“非口頭服務”在房地産過程中發揮重要作用。兩個值得注意的例子是競爭性市場分析(CMA)——經紀人評估房屋售價的書面文件，以及房源列表(MLS)。

爲什麽要挑選？

挑選經紀人很重要，有兩大原因：首先，不同的價值定位會産生不同的售價。全方位的房産數據能使您做出更明智的決策。其次，美國房地産經紀人協會(NAR)于2015年委托進行一項研究，以確定未來對房地産業的威脅。它被稱爲“危險報告”。

當咨詢師詢問房地産經紀人威脅他們的是什麽時，他們回答說：“不靠譜的經紀人群體正在破壞我們的聲譽”，並且，“房地産行業充斥著大量兼職人員，未經訓練、不道德、能力低下。這種知識差距威脅著行業的信譽。”

將“靠譜”與“蹩腳”分開並不容易。許多抱怨“太爛”的經紀人本身都是外行人，只是他們可能沒有意識到這一點。大多數房地産經紀人都是友好的、外向的和社會型人類。他們甚至可能是你的朋友或親戚。不幸的是，社交、個性和外向特質與能力無關。然而，優秀的經紀人具有類似的特征，那麽選人時如何來區分良莠呢？

在雇傭他們之前挑選能最大限度地減少房地産交易中涉及的衆多風險。而且，是的，它需要買家/賣家方面的警覺和努力，特別是當涉及到數萬美元的潛在風險時，選人必不可少，非常值得花費時間。

如果一位經紀人連持牌證明都無法查到，那把他排除在外也是可以理解的。美國對房地産經紀人員執照的核發有嚴格規定，房地産經紀人員每年必須接受再教育，執照每2年申請重新換發。

何時挑選？

挑選發生在會見經紀人的過程中。許多經紀培訓都圍繞著客戶轉化率的前景展開。所以當你參觀房子時；當您通過電話聯系推薦人時；或在面對面的訪談中，測試就開始了。篩選是非常低調的，涉及請求具體的MLS數據、審查他們的CMA可交付成果，或者跟進經紀人之前做過的承諾或聲明。

怎樣挑選？

市場對比分析法(Comparative Market Analysis，CMA)：該方法主要對已挂牌上市房屋和同一地區的類似房屋價格進行對比評估。在不披露您的理想房價的前提下，詢問每位經紀對房價的看法。這樣，你可以了解市場能承受的最高價格以及您考慮範圍內的最低價格。好的經紀人會把時間投入到“可交付的CMA”中，給出社區正在出售的其它房屋和價格調整等一系列數據，從中比較差異。你會以書面形式讀到他們的想法和原因。

房源共享系統(MLS)：MLS系統是屬於地區的經紀人協會所組成，它涵蓋了一定的範圍，在同一地區的MLS系統裏面的經紀人可以看到所有上市的房子，這種功能也擴及到可以讓客人看到房屋的信息。你需要告訴每位經紀你所考慮的價格範圍和你所在地區的MLS市場數據。向他們詢問實際的MLS數據，顯示過去一年中有多少類似房屋出售過，有多少房源已過期或仍在銷售。要求查看12個月的所有鄰裏銷售情況。當您爲房屋定價或處理要約時，知道它是買方、賣方還是平衡市場是有幫助的。

經紀人自我陳述：每位經紀人都可能毛遂自薦。他們會提出很多說法，例如“我專注于這個領域”。他們可能會答應給您發送一些您需要的信息，或者給您打電話。如果你做筆記和跟進，你可以驗證他們說過的話和後續的實現能力。