宏观分析
我们在分析一个行业的时候，必须认识到行业的发展是一个动态的过程，而且受到多种因素的交互影响，这意味着不存在一个通用的模型，房地产市场也是一样。那么影响房地产市场的因素有哪些呢？从宏观角度来看，有社会因素、经济因素、政治因素和其它因素，那么具体来说，就有国家政策和政治稳定性、人口增长、土地与新房供给量、国内经济状况和短期金融调整。
短期来说，主要影响不动产行业的是金融调整和国家政策。不得不说，2017年来，澳洲央行对贷款审批和海外客户购房的限制相当严格和苛刻，这也就是市场从前三年的大热逐渐趋于平稳及部分地区房价浮动的原因。不过从今年年初起，各大银行贷款政策已经开始有所放松，相信不久之后这个短线因素又将开始激励房地产行业。
中期因素包括国家经济状况、政治稳定性、和土地及新房的供应量。澳洲可以说是世界上经济与政治发展最稳定的国家之一，事实上，澳洲的GDP已经连续增长了26年，是世界上GDP连续增长时间最长的国家，而澳洲经济正在转型后期，有望继续稳定甚至更快的发展。另外，大悉尼地区三面环山、一面环海，这种独特的地形更是决定了中长期市场上土地和住房的稀缺。
悉尼可开发用地短缺的现实
我们把目光转向长期角度。人口增长是影响每个国家和地区房地产行业发展的源动力、也是最主要和最长远的因素。得益于移民的不断涌入以及稳定宜居的环境，澳洲人口多年来快速增长。而澳洲的经济发展离不开移民，所以移民政策即使短期调整、移民数量也将成倍增长。甚至据G20峰会会后报告，澳洲人口在三十年内就会翻倍。另外，澳洲各个高等学府都在积极开放留学生政策，吸引国际学生来澳洲，这也会极大的影响租房市场。在这种人口增长的条件下，澳洲的房地产市场从长期来说一定是一片光明。
强劲的人口增长是房地产市场持续稳步上升的有力引擎
在澳洲稳定而又健康的大环境下，澳洲房地产行业必将向阳而生。不过尽管纵向来看，大悉尼地区的每一处不动产都将上涨，但横向比较它们时，它们的上涨速度和涨幅仍然大相径庭。活在当下，我们就应该抓住最好的投资机会和最适宜投资的地区。一个地区的增值来源是它短期或中期的良性变化，例如大型基建的开发、地标性建筑的入驻、或是新型交通方式的出现。这样来看，做长线投资还是应当紧跟政策和规划、搭上政府的“顺风车”。
大悉尼地区的正式政府规划
从政府的规划文件来看，政府开发的重点项目主要有三个。
以悉尼CBD为中心的东部沿海经济带百年来一直都是悉尼的命脉，而事实上，这其中的传统富人区及CBD商业区供给量极小，对于普通人来说门槛相对较高。因此，政府近十年来着手规划Green Square并开发。这个由Waterloo、Zetland、Rosebery及Alexandria组成的区域，位于悉尼CBD和机场之间，政府最终将投入$13 billion对其进行历史性的urban renewal重建计划。根据city council的总结性文件，政府的最终目标是将悉尼建设成可以和纽约、伦敦比肩的国际一线城市，而这份文件的原文则称Green Square这片宝地为“悉尼未来的曼哈顿”。
另一个能称得上政府历史性规划的项目则是悉尼西北铁路线Sydney Norwest Metro。这条明年即将通车的铁路线，是悉尼第一条无人驾驶地铁线路，它的诞生必将改变悉尼的商业及人口布局。现在，随着西部铁路的逐步完成，已经有两大商业园Sydney Business Park及Norwest Business Park围绕铁路建成。实际上，在西北铁路沿线上，已经有Rouse Hill和Castle Hill两个成熟的区域中心、以及Bella Vista这样的商业中心，随着铁路通车，必将有大批人口向西迁徙。
最后一个不得不提的就是造成爆炸性新闻的悉尼第二机场的建设。悉尼大都市的扩张，导致悉尼人口和交通的压力不断增加，使得政府更加坚定了人口西迁以及建设西部区域中心的想法。第二机场建成并投入使用后，将带起数以万计的工作岗位需求及住房和生活需要。将来以Penrith为中心的第二机场商圈，将是悉尼人口西迁的重中之重。
美沃的项目选择也一直极度契合政府规划及开发。具体来说，我们作为Master Agent的Jolyn Place是Green Square区内性价比最高的一个项目。西北铁路线上，美沃独家的Kellyville的House&Land Package可以说是极度稀缺的别墅项目，而Rouse Hill的Majestic和Bella Vista的Grand则是我们精心挑选各具特色的公寓项目。围绕着第二机场，我们选择了Jordan Springs的Lakeside项目，而其也是大悉尼地区单价和总价最低的公寓项目之一。
David Liu正在演讲
尽管现在的不动产市场告别了前几年的卖家市场，进入稳定的蛰伏期，但是有远见的投资人都可以看穿这风平浪静、看到不久未来的另一轮上涨。巴菲特说，“在别人贪婪的时候我们恐惧，在别人恐惧的时候我们贪婪”。看清市场、提前投资，这个浅显易懂的道理，其实需要投资人们过人的胆识和犀利的眼光。
经过两天的讲座，美沃让许多新老客户们对悉尼地产市场和投资理念有了更加宏观和深入的理解。这也是美沃一直倡导和努力去实现的目标，那就是帮助我们的客户真真切切的选择到最合适的投资项目，从而达到双赢的局面。
