◎海外掘金（ID：gold1849） | 掘金大师
1.最有可能造就奇迹的国家就藏在这里
海外投资最大的机会成本，就是中国势不可挡的国运。现在，轮到东南亚了。根据彭博社的预测，相比美国和欧洲接近2%的GDP增长，东南亚各国5-7%的经济增速，足以让人眼前一亮，仿佛看到了十年前飞速发展的中国。
（彭博社预测东南亚国家GDP增速）
2017年，国内楼市冻结，澳洲楼市遇冷，英国楼市静如止水，美国房价不断攀升，加拿大新西兰相继扔出限购“杀手锏”，资本管制不见松动…海外投资阵地开始转移到环境相对“友好”的东南亚。
未来的东南亚能否重现中国的增长奇迹？不外乎三点。其一，能否顺利承接中日韩的产业转移，实现自身的产业升级。其二，能否真正融入中国的“一带一路”战略，拉动当地的经济发展和基础建设。其三，国家的经济体量是否足够大，能够把增长维持较长的时间。
2.东南亚楼市哪家强？
（绿色代表发展潜力巨大，黄色代表潜力一般）
（1）印度与印尼：暂时只适合大胆玩家 ★
普华永道将印尼的雅加达，以及印度的孟买和班加罗尔，视为这两个国家最适合投资的城市。
当然，他们这样乐观的前提是，投资者可以搞定当地对外国人的各种限制。印度与印尼的房产市场都还未向外国个人开放，只面向以公司名义购买的外国买家。如果有条件找到合作伙伴成立公司，投资印度与印尼的商业地产，也有望获得不错的收益。
（2）菲律宾：抢占投资先机 ★★
2016年菲律宾整体GDP增速达到6.9%，是亚太地区增幅最高的国家，亚洲开发银行认为，菲律宾经济2017年和2018年仍将保持较快增长，将继续成为全球增长最快的经济体之一。
根据菲律宾官方数据，全国现在大约有600多个新的基础设施项目在建或者在筹备之中。受服务外包行业的刺激，菲律宾的商业地产需求强劲，虽然增长率已经有放缓，但需求依然很大。商业地产空置率在3%左右，2017年上半年租金同比上涨5.3%，房价同比上涨8.6%。JLL的数据显示，热门地区土地价格上涨了25%-33%。
菲律宾最大的不确定性就是杜特尔特之后的领导人是否能够继续保持与中国的良好合作关系。
（3）马来西亚：房价涨幅放缓，难找当地接盘侠 ★★
目前，马来西亚大部分人已经买不起当地中位数价位的房子了。对于开放商和房屋持有者来说，今年都是一个难熬的年头。
马来西亚财政部部长李志亮认为，马来西亚房价会在2018年踩刹车，房价将从50万吉林特下降至30万吉林特，跌幅接近40%。
（从2010年到2017年，马来西亚房价上涨153%）
过去十七年来，马来西亚房价上涨了153%。但近年来增长幅度已放缓，房屋库存不断增大。仅2017年上半年新建待售住宅数量就增加了40%。
最关键的是，89%的马来西亚人每月收入都不到5000吉林特，很难支撑50万吉林特的房子。因此，未来想要寻找本地接盘侠会非常困难。
（4）新加坡：抢人为发展之本 ★★★
沉睡了四年的新加坡，很可能会在2018年迎来楼市复苏。莱坊预计，新加坡私人住宅2018年可能上涨3%-7%。法国银行则更加乐观，预计新加坡房价将上扬10％至15％。
2017年来，新加坡楼市交易开始增多，房屋价格也首次出现四年来的增长趋势。仅2017年首8个月的私宅集体出售交易额已达到30亿元，比过去四年来所有集体出售交易的总额高。
除了房屋交易大幅回暖，2017年新加坡的土地交易也是地王频出。各大开发踊跃竞标，土地价格屡创新高，地王频出，凸显开发商对新加坡未来几年的强大信心。
（5）泰国：旅游带动房产，关注地铁房 ★★★★
泰国最吸引人的地方有两个，一个是她的沙滩，一个是她的房子。
2018年泰国住宅市场仍将继续增长，旅游地产和养老地产潜力也在不断增大。同时应该密切关注曼谷BTS沿线和交通枢纽沿线。
今年第三季度泰国经济同比增长4.3%，是2013年第二季度以来的最大增幅。包括彭博社在内的不少投资机构均认为，2018年泰国的经济增长将保持强势，旅游产业继续支撑全国经济，房产的投资价值也将进一步凸显。
由于需求强劲，泰国的土地价格不断上涨。高力国际数据显示，2017年泰国土地价格上涨8%，其中黄金地段可高达10-12%。过去两年曼谷公寓平均价格每年涨幅接近15-20%，超越泰国其他区域。
而曼谷，也正在重现中国的“地铁房”涨价趋势。正在修建的曼谷BTS沿线以及曼谷城市的交通枢纽沿线房价在2017年也是节节攀升。泰国财政部预计，曼谷BTS沿线土地价格将上涨100%-150%。
曼谷的人口增速，也保证了未来房产市场的大量需求。这个全球城市人口增速排名第十，过去五年人口净增量86万，这个体量，已经在除中国大陆以外的城市中，排名第三。
（不同价位的新建公寓数量）
（6）越南：众望所归的东南亚“明珠” ★★★★★
2017年，亚洲股市是越南的主场。2018年，东南亚楼市里的明珠，非越南莫属。亚洲开发银行和彭博社都预测越南2017年的经济增长率为6.3％，2018年经济增长率为6.5％。2018年，越南的经济增长仍然动力十足。
很多投资者都认为，越南是最有希望经历中国爆炸式增长的区域。其中，最被各大机构看好的城市就是胡志明市和河内。胡志明市是越南租金收益率增长最快的城市。
再加上不断涌入的人口，胡志明和河内的刚性需求强劲。河内和胡志明是越南人口流入最多的两个城市，年平均人口增长率分别为2.49%和2.27%，在全球主要城市排名中位列第9和第14。强劲的人口实力为这两座城市提供了可预期的需求。
（7）柬埔寨：东南亚小黑马，抓住“卡位”关键期 ★★★★★
这个让国人陌生的柬埔寨，却是整个东南亚经济增长最快的国家，也是唯一一个以美元计价的国家。
柬埔寨近6年来经济保持平均7%以上的高速增长，增速排名全球第六。跑赢整个东盟地区2.5个百分点的平均水平。这个陌生小国的未来发展，不可小觑。
（柬埔寨每年GDP增速）
现在，这个国家逐渐成为投资“吸铁磁”，吸引了大量外资进入此地掘金。仅2017年上半年的建筑业投资总额，和新批准的建筑项目，都增加了约30%。
与此同时，中国“一带一路”的发展规划，以及泛亚铁路的建成，都将在未来的5-10年内，可预期地带动柬埔寨经济增长，届时柬埔寨的经济及房价涨幅可期。
3.总结
总体来说，2018年东南亚房地产热度不减，外国开放商和投资者将不断涌入，部分潜力城市的优质房源将供不应求。这些中国人不太熟知的城市，很有可能成为下一波网红投资城市。东南亚的高速增长，将带动当地的房产市场，重现过去中国经历的地产“黄金时代”。
资料来源：彭博社、路透社、泰国商业新闻、莱坊、CBRE、JLL、UBS、高力国际、普华永道、中原地产、中国商务部、亚洲开发银行
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