一分钟读懂悉尼都市规划方向 --- 四个区、十个点、一条线,澳洲房产之窗微信公众号文章

“走自己的路，让别人无路可走。”可能是对当下地产开发行业最形象的一个写照。13、14年开发热点区域如今好像炙热的火炉，炉膛里烧的火热，但外面却属实碰不得。回顾不久前的一些轻工业区、住宅区、办公区经过州政府的规划调整，现已经变成寸土寸金的开发宝地，地价一路攀升。

地产开发研究学院近期再 3月5日及3月14举办了两场学院的Club Night，邀请了悉尼著名建筑公司Rothe Lowman的首席建筑师Ben Pomoroy为学员分析悉尼都市规划方向，帮助开发商找寻下一步地产开发的热点区域。我们认为，如果要maximize地产开发项目的盈利能力，走在规划前面储备开发用地是至关重要的一步。如果您想在第一时间了解最新的开发模式及地产动态，请联系拨打电话(02)80033756或电邮[email protected]联系我们，咨询地产开发课程或者Club Night的内容及时间。

一、城市规划调整使土地价格骤升

再过去两年中，我们观察到一些地区的开发土地价值涨幅迅猛，一些地方形成了开发商抢地皮或者扫地皮的局面。大多情况下，地价的涨幅都是因为城市土地规划调整造成的。我们归纳为如下集中情形。

类型	代表区域		特点
土地用途变更		Zetland, Mascot		轻工业用转为中高密度住宅用地。
FSR或限高提升		Roseville, St Leonards		提高现有住宅用地的容积率及／或限高，将低密度或矮层建筑加高。
区域性规划调整		Kellyville, Marsdon Park		通过基础建设升级激活区域的就业机会及住宅区域
战略性规划升级		Parramatta Liverpool		打造CBD之外的大悉尼第二大、第三大市中心

二、现阶段悉尼都市规划概述

澳洲地产开发研究学院将悉尼现阶段的规划方向总结为4个区、10个点、及1条线。

I）4个区： 4个城市中心(TownCentre)，Sydney CBD、Parramatta、Liverpool和Penrith。

Parramatta开发程度在近一两年的增长我们有目共睹，充分说明了州政府力推Parramatta为悉尼第二大CBD的决心。Liverpool和Penrith也是现在值得关注的区域，有可能呈现Parramatta的高速增长。

II）10个点：10城市优先区域(Priority Precincts)

州政府将10个区域圈化为优先区域(Priority Precints)，在这个10个区域中，州政府将更直接的参与策略性的规划调整。这些区域为：

· NorthRyde Station

· EppingTown Centre

· HerringRoad (Macquarie Park)

· CarterStreet (Lidcombe)

· WentworthPoint

· KellyvilleStation

· ShowgroundStation

· BellaVista Station

· BANKSIASTATION (新加)

· ARNCLIFFESTATION (新加)

之前的三个城市激活区域Mt Druitt、Fairfield及Sutherland被从优先区域去除，规划主导权放回给local council。

III）1条线: 1条全球经济走廊(Global Economic Corridor)

全球经济走廊。州政府沿着悉尼东南、穿过悉尼市中心、延伸至悉尼西北和西部，划了一条全球经济走廊。这条走廊将连接CBD与Parramatta及西北就业中心，接下来有可能延伸至Liverpool及新机场。Parramatta Council及North Sydney Council已经根据全球经济走廊的策略引领了一些列规划升级。这条走廊将会是政府未来增加政府投资、基础建设及城市增长的焦点区域。

三、关注问题

在Club Night中学员积极参与讨论，其中一个热点问题是如何利用Planning Proposal从Council争取更多的FSR或Height Limit。考虑这个问题时需要首先了解新州的规划立法框架，有关FSR或Height Limit的变更要经州政府的通过，但是Local Council的支持也是至关重要的。在一些Local Council已经很积极推进开发的区域（例如当下的St Leonards区域），PlanningProposal是相对顺畅的。但是在准备Planning Proposal中，专业意见是不可或缺的，州政府要从公共利益与规划策略方面考虑，例如需要开发商兼顾住宅公寓供应及就业机会的双增长，需要被嵌入到建筑设计之中的。