投资华人谈澳洲购房:为何要在澳洲买?,澳洲房产微信公众号文章

澳洲房子买在什么地方？买多大的？买新的还是旧的？跟谁买？要不要租出去？什么样的房子才是好房子？… 和期货外汇同理，市场上众说纷纭。

一、先来说说澳洲买房和国内买房的区别吧

1、产权概念不同

百度百科上的定义：产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

下面一条，房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

好吧，国内70年的使用权，大家都懂…（参见土地管理法）澳洲是永久产权，房屋和土地在澳洲是分开处理的，买house的时候签合同，签的是land&house package合同，先签土地合同，再签建筑合同。如果买apartment的话，也是有土地所有权的，叫joint land,就是和别人共有的，具体处理起来倒也省去很多麻烦和每年一付的land tax.

产权的问题决定了在买房的时候的银行贷款机制和还款策略不同。这在后面会讲到。

2、增值潜力不同

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，也不知道真的假的。只后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。

而在澳洲，房价的走势是相当稳定的。大约7到10年翻一倍。7-10年？耳熟不？已经听了无数人这么跟我说，不管你们信不信，我将信将疑。秉承着质疑一切的原则，我在ABS---澳洲统计局，找到了这个数据。

这主要是由白人文化导致的，白人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有将近30%的人是租房子住的。没有人炒房，房价怎么涨？近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年2.1%的人口增长极大地拉动了内需，刺激了经济。

事物都有两面性。是不是说增长幅度小，就不具备投资价值呢？当然不是！正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。

3、风险性差异

3.1 空置率（vacancy rate）

先说空置率吧，vacancy rate,是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

新闻报道，国内部分一线城市空置率高达19.5%，全国空置房惊人。而以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？1.6%~1.8%浮动。

上文提到，30%的澳洲人口是租客。那么，在澳洲买了房子，起码不会担心租不出去吧。一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是市郊的。

在我们的留学时代，多数人都有过take房子的经历吧。inspection时数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。为了拿一套房子，反正我是能用的招数都用过了，加钱、一次付半年房租、虚报工资、追在agent后面好话说尽…

人多房少，供小于求，这是澳洲各个城市乡镇的大致情况。澳洲房产联合会（HIA）发表一份最新报告，声称若澳洲不加快建设新住宅的速度，截至2020年，澳洲房产将短缺近50万套住房，相当于现有短缺量翻了四倍多，而且新州和昆州面临的问题最为严重。空置率高才怪。

3.2 租金回报率 ROI （return on investment）

说的简单点，就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%.其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%~3%.

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。澳洲房产每年租金回报率平均约达4%―6%.如果像一些人口密集的地区，租金回报率会是难以想象的！一切都是源于供需关系。

4、政府立场

4.1 上文提到不算政府补助和退税收入，投资回报率ROI接近5%,基本和今年的房屋贷款利率（5.5%）持平。如果你还是正常的中国人，就该开始琢磨了，傻子才一辈子租房住呢！拿一样的钱替别人供房子，这和帮别人养孩子不是差不多么…等把儿子养大了，他还管别人喊爹！嘿，你别说，鬼子就是有这么股博爱精神。人家推崇的是大爱，自由，提前消费。这和西方游牧民族的天性是分不开的。我就碰到过一七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach.图的就是这个范儿！

政府说了，"求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让那些黑毛买没了，看你们以后房东都是华人，想怎么黑你们怎么黑！"

4.2 澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。白话就是租出去！为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意，而这种小生意通常都是"亏"的！前面不是还说ROI很高吗？怎么就亏了呢？？所以说是鼓励性质的嘛… 下面轮到"房屋折旧"闪亮登场！大家知道，会计（终于提到老本行了，羞愧）有一个原则叫accrual accounting,中文叫啥"权责发生制". "是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。" 晕了吧？认真你就输了。白话：算账的时候把折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么的。明白点了吗？

举个例子，今年你的工资是8万，发下来的时候就只剩下62,453了，因为缴纳了税收。算法很简单，交给澳洲政府 $17547=（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%.

假设去年呢，你恰好买了个60万的新房子，第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上，你的其他有形支出还包括council rate, water rate, strata,interest…，收入是rent.一切按最保守计算，ROI=5.2.收入-支出=$600*52（一年的租金）-5.5%*$48,0000（贷款80%的年利息）-500（water rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0 那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000.接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资"亏损"的缘故，你今年的taxible income变成了$62000 （80000-18000），实际应该向政府上交税额 $11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%. 可是已经交上去了$17547怎么办啊？要回来不就是了，给ATO交个申请上去，不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来$5850.

4.3 澳洲政府很是希望"自己人"来买房子，但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board）这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。如果是购买新房或者期房，政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配（空置、出租、转售均可）。非澳洲居民只能购买新房，不能购买二手房。

5 银行放贷策略不同

5.1 贷款难度

在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低得多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般可以申请到70%左右的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格（贷款利率只比存款利率高一个百分点），是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖…房产泡沫的说法不攻自破，先来者赚了后来者的钱，后来者喊葡萄酸而已。

并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳达利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。5.3%的失业率远低于美国8.1%（在QE3之后），GDP增长年率4.8%虽不及中国，也远非美（1.5%）日（0.8%）欧（-0.4%）可比。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-12财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%,简直是出淤泥而不染。与被称为避险天堂的日元资产比（2011-12财年预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚至已经具备了部分避险功能。反倒是中国的经济情况对澳元资产起了决定性的影响，因为澳洲主要支柱产业---矿业出口非常依赖中国经济。但即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助。

5.2 贷款首付

房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。好比A和B两个人合伙做生意，配股方案是A出20%,B出80%,生意每年赚取7%~10%,生意赚取的利润全部由A所得，你愿意做A还是B 当然是A!如果能出10%甚至5%那更好。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%,第二套房贷首付不低于50%.如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说'单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资'.

对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了"以房养学"的算盘。的确，以悉尼房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需10%,即6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，获利将可能是两年的学费。其后：如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain.当然，自己就得租房住 .如果将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（贷款是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain. 当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计帮助合理避税。

我和Shawn当初要是懂得有这么一招，何必辛辛苦苦当个二房东，赚不了什么钱还吃力不讨好~

5.3 只付利息 Interest only

这里的银行是允许我们只还贷款利息（interest）不还本金（principle）的！！这一点似乎对很多国内的很多同胞是非常不能理解的。见过很多学生的父母来这边看房，看好了就要Pay-off.不是想显示自己多有钱，只是他们已经习惯这样做，反正国内买房子早晚要还清。而且既然有能力一次性付清，又何必慢慢还贷呢？下面我来分析一下。

为什么可以只还利息？参见上文产权的问题，国内房屋使用权70年，所以你当然要在你房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有财产，即forever,无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！

为什么要只还利息？既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的塑求。银行愿意借钱愿意担保，愿意做B合伙人投资，我们就不要和它争啦。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果你没信心，就少投点钱，多余的钱放自己口袋里。如果你很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二个选择只还利息的原因是，使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来啊。pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不但不能退税还得因为投资盈利而上税！

如果实在忍耐不住证明"中国人都是大款"的心态怎么办，教你一招，向银行申请一个off-set account,把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-set account是自己的账户，可以随时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。

5.4 贴现循环投资

当房价涨了以后，比如60万的房子涨到了70万，可以向银行申请贴现。拿这"隐形"的10万作为第二套房子的首付，"免费"购买第二套房产。以此类推，每隔几年（建议3年）便可以向银行申请贴现,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

6 买卖体制不同

澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分筵席了英国的传统。这体现在各个领域，包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主Vendor和买家Customer是不会见面的，整个买卖过程都将通过第三方--中介Agency完成。在买卖双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。当然，联系律师、邀请broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的bargain power（集合买家，相当于团购），有时可以向开发商为买家争取利益。

提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为，缺乏有效法律机制的监督。情况在澳洲是截然不同的。要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的（Real Estate Registration Licence）。随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种证书。进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。

买房子的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA（development approval）审批下来开始卖的，这个时候的大楼别说还没影儿呢，连地皮上面原先的房子还没拆呢！开发商边盖边卖，越卖越贵，等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子，看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地… 先付房款的10%,建好以后再付剩余的房款，这才看到自己房子实际长什么样。这主要是因为银行对买家的放贷条件是很宽松的，对开发商却非常严格。有个10%原则，是只有开发商收到了一户的10%,才算这户已经卖掉了，银行才会放一部分贷出来给开发商。基于这个原因，项目的初期买就好于后期，有更多的楼层、户型选择，开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。

二、注意事项

1 选择开发商

上面说过了，买新房子的时候百分之八十是看不到现房的。就不用我说开发商的信誉该有多重要了吧… 选择值得信赖的开发商，首先上网站查询它的建筑历史，有没有比较知名的大项目。最好是澳洲本土的开发商。在这列举一些人尽皆知的吧。

2 选择Agency

华人喜欢在澳洲买房子，所以澳洲的华人中介也很多。华人中介有着一些不可比拟的优势，比如华人更懂得华人顾客的需求，购房上面很多细节的问题用母语沟通起来也比较方便。所以如果选华人中介，一要看公司的资历，二要看中介人员的专业程度。实力雄厚的大公司，承接的项目比较多，可选择性也比较好。

3 Strata 物业费

很多客户一见面就会特别纠结于楼盘的Strata费用是多少，Strata高就放弃考虑。这其实根本就是一个不是问题的问题，因为物业越好费用越高，有游泳池健身房的小区当然比没有的要贵一些。质量不好的项目以后的strata会越来越高，因为会有不断的维修支出。

再说，假如有健身房和游泳池的项目strata每季度比没有健身房游泳池的多1000块，一年多4000块，十年才多40000块。但是十年以后有健身房游泳池的大楼因为更适应现代人的生活，显得更高级，比没有的项目可能多卖10万块。所以说，这不是一个需要过多考虑的问题。不应丢了西瓜捡芝麻。

4 区域选择

比起节省strata费用，区域选择就是西瓜。如果说悉尼地区平均每年房产增值7%-10%,那么有的地方可能增长率会是15%,有的地方可能只有3%.增值迅猛一方面是政府有意向开发，另一方面是新兴社区吸引了大量有品味又有收入能力的年轻人和都市白领。高收入人群愿意出高价钱购置新房，也愿意出更高的租金追求生活质量。

所以选择购房区域时，具体问题还要具体分析。宗旨还是要分析这个区域居住的人群。最好是都市白领、professionals、学生其次，这些人有一定的消费能力，可以支付起较高的租金，也不会迟交房租或撕毁合同。等过几年卖房子的时候，这些人也是最好的买家。关于区域的人员结构可以上 RP data上面查询，咨询专业机构也可以。房产靠近车站、shopping center、学校、公园也是非常必要的，可以满足上述人生活品质的追求。能临水当然更好，不过难免要多付出些代价。