最近一段时间，悉尼房市比较缓和，尤其是楼花市场，早已不是几年前那种火爆的局面。这其中的原因包含政府及银行的政策改变，当然房市的供过于求也是一个重要因素。

那么对于那些已经购买了楼花进行投资的朋友来说，究竟现在应该怎么做才能让自己避免损失，获得最大收益？而对于即将进入房市的人，又该注意些什么呢？接下来就一起来了解一下。

楼花指的是那些没有建成或没有开始兴建的期房。买家可以在购买时查看房屋的设计和建设计划，但没有实物可供买家参观及检查。

敲黑板，划重点！接下来让我们用SWOT分析法来看看楼花的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）。

优势Strengths

a.可以获得折旧收益

购买楼花可以作为一种投资，并在房屋交付后进行出租，这样买家即有资格获得数千澳元的税收折旧。

b.购买楼花是进入房地产市场最简单的方法之一

当买家在购买楼花时，第一次只需要付10％的房款，即可签署合同，这对许多人来说是支付得起的，甚至有些开发商允许5%的首付！余下的款项可以在房屋交付时再支付。

劣势Weaknesses

a.意想不到的情况

因为楼花有其特定属性，所以与原始平面设计图相比，有些商品房在完工时可能并不符合买家的预期。从最近的一些楼盘项目看，完工后的房屋并没有原始的设计图那么完美。

b.合同取消和交房延期

当有突发状况出现时，有特殊条件允许开发商取消合同。当然了，开发商也可能会因为某些原因而推迟交房。

机会Opportunities

a.大幅度的印花税减免以&州政府为首次置业者提供的配套服务

比如在新南威尔士州，无论是购买楼花还是现房，当房屋价格低于$650,000时，买家无需支付任何印花税，现在市面上还有一些公寓在免印花税的价格范围内可供选择。另外，购买价格在$600,000以下的楼花时，政府还将赞助你$10,000！

b.潜在的资本收益

买家可以按购买日的房价购买商品房。当房屋交付时，它的价值可能会随着房价市场的变化而增加。

威胁Threats

a.购买时的房价高于其真正的市场价值

当一个区域的房屋供过于求时，交房时房产的价值可能低于当时签合同的房屋价格，Wentworth Point就是一个典型的例子。当某段时间内有大量新公寓建造时，许多投资者都会面临着支付更多首付而获得更少抵押贷款的风险。除了Wentworth Point，其他类似的地区还包括Rhodes、Burwood和Green Square。

b.贷款利率上涨

由于楼花的交房时间不确定，房屋交付时贷款利率可能会有所上涨。

c.政府对海外买家的规定

针对海外买家的购房新法规于2017年推出，所有海外买家在澳洲购房时必须支付2%的土地税附加费，这是根据所有住宅用地的应纳税价格计算出来的。而且政府会对非澳洲公民以及在一年内未在澳洲待满200天的澳洲永久居民征收12%的印花税，而对澳洲公民征收的印花税仅为4%。

d.银行紧缩贷款政策

最近一段时间从银行进行贷款比前几年要困难许多，因为澳洲的银行不再认可外国收入，所以买家必须提供其本地收入才能获得贷款。澳洲本地买家也必须满足更高的收入标准才能获得贷款批准。自从这个政策出台以来，楼花市场受到很大冲击。

在过去的十年中，悉尼的楼花市场发生了重大变化。

从2009年到2013年，购买楼花公寓比现房公寓更便宜。但从2014年到2016年，这一趋势发生了逆转，购买楼花公寓比现房要昂贵得多。这两个房屋类别之间的价格差距明显扩大。

从2017年起，由于多种因素影响，楼花和现房的价格差距逐渐缩小，这些影响因素包括政府规定、银行贷款政策和市场供过于求的现象。与此同时，开发商正在重新考虑平面图的设计。在以前，一些楼层平面图没有得到妥善设计，因为有许多投资者会选择把房产进行出租而不是住在里面，这样买家就不会特别在意房屋建成后的真实样子；而如今投资者数量大幅下降，开发商必须仔细设计平面图，以吸引那些购房用来自住的买家。

在悉尼，有些地区的确呈现出供过于求的情况。这些地区包括Wentworth Point、Rhodes、Zetland、Green Square和Burwood。

关于销售

以Wentworth Point为例，在2017年，新建成的公寓约有1,100套，其中50％以上的房产已在两年至三年前出售给海外买家。但是，由于政府严格的抵押贷款监管，海外买家不能再向澳洲的银行贷款进行房屋的交付，因此许多海外买家决定在交房前转售他们的公寓，以避免违约。这类公寓的市场供应急剧增加，导致当地房价暴跌。由于转售的楼花数量很大，因此在该地区出售二手物业显得更加困难，也需要更长的时间。一些买家甚至愿意接受低于合同价格的售价，以便尽快出手自己的公寓，这也给该地区的二手房销售带来额外压力。

此外，这些公寓的银行估值往往低于合约价。尤其是Jewel这个楼盘，交付时的估价比合同价格低了25％，这意味着买家必须支付更多的首付，因为抵押贷款减少了。

CHIDIAC REALTY作为澳洲房产公司中的佼佼者，在二手房买卖方面经验丰富，如果你正在面临想要转手楼花的情况，可以通过以下方式联系我们：

关于租赁

由于新物业供过于求，租赁市场也受到影响。许多人会调整租金以避免物业长期空置。CHIDIAC REALTY同样在房屋租赁方面有丰富经验，不仅提供租赁保证，而且可以教你如何迅速找到合适的租客。需要尽快出租房屋的人也可以通过以上方式联系我们，了解更多租赁细节。

在过去的几年中，悉尼的楼花公寓热度很高，尤其是在上面提到的Wentworth Point、Rhodes、Zetland、Waterloo、Burwood和Parramatta等热门区域，楼花资源丰富，但现实情况却是，这些公寓的质量并不像预期那么好……

以Wentworth Point为例，一些公寓存在持续性的建筑缺陷，影响业主和租户的生活质量。只要发现缺陷，就需要立即进行管理和报告，这时如果能找到专业机构，房屋的缺陷便可以在短时间内解决。CHIDIAC REALTY拥有多年的专业知识和经验，知道如何处理不同类型的房屋缺陷，这可以帮助业主保护他们的财产和权利。我们擅长处理所有物业管理问题。

a.购买房产前请仔细选择开发商。你可以上网了解开发商的信息，或是参观一下该开发商已经建成的楼盘项目，作为参考。

b.仔细阅读合同。详细阅读销售合同是必要的，因为在作出决定之前需要注意合同上标注的特殊情况。

c.房屋交付前务必进行房屋的检查。如果你发现实际房屋与原始平面图有很大差异，可以尽快追踪建筑商。

d.应该避免太过热门的地区。因为在完工时房产的价值很可能会下跌。

如果你在购买楼花的过程中遇到上述任何问题，欢迎联系CHIDIAC REALTY，我们会用专业经验帮你解决问题。

联系人：Johnson Dong

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电话：0455 668 865 / 02 9647 4303

传真：02 9647 4304

邮箱：[email protected].au

网址：chidiacrealty.com.au

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（本文由客户提供）

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