本月初，美国房地产权威数据网站CoreLogic发布了最新的美国房价数据报告。在川普税改政策深度实行、美联储多次加息以及美国房地产市场土地短缺、供求失衡的市场现状影响下，美国未来的房地产趋势究竟该如何发展，房产专家对于美国房产现状的见解又是如何？

房88数据分析专家将根据CoreLogic发布的HPI报告和房88网站的权威房产数据信息，为大家带来四月华人热点投资城市房价趋势分析报告。

全美房产市场房价变动情况柱状图

全国房屋价格自房产泡沫时期触底以来，涨幅已超过52%。根据CoreLogic在4月初最新发布的HPI (房价指数报告)数据显示，2018年2月的全美房产市场仍处于上涨阶段，美国房价指数环比上涨了1%，同比近一年的房价指数上涨了6.7%。随着美国房产市场由淡季逐渐走向旺季，2月份的房价指数上涨幅度较上个月有大幅增长。而主要影响房产走势的原因仍然是房源供需失衡，因此近一年的房价涨幅变化则继续保持稳定。

在2018年2月至2019年2月的一年里，预计房价将继续上涨4.7%。房88的数据分析专家预计涨幅下降的主要原因是随着近几年房价的连续上涨，目前房价已经处于较高位。由于政府和房产市场的调控，包括近期美联储的多次调息，川普税改法案的相关政策，都意味着美国房地产市场对于购房者的门槛将会越来越严格，这将影响首次购房者以及低收入购房人群的购房热情。他们往往会在退而求其次以及延迟自己的购房计划中选择，而这必然会减少短期人们的购房需求。

另一方面，美国经济近几年逐渐复苏，全美的GDP涨幅也持续上升，以及在外资产的回流促使美国经济快速发展，将给予房产市场的稳定和未来房价的上涨提供有力支撑。同时经过通胀调整后，现今美国的实际房价仍然比2006年金融危机时的高点低16%。因此，未来美国房价的涨幅将放缓，但仍会有一段稳定的上升空间。

全美现房供给量趋势图

根据美联储最新的现房库存量趋势图来看，2月份的房屋库存量仍保持3,4个月不变，处于较低位。主要原因是在热门置业城市，人们的购房需求比较旺盛，虽然较淡季期间房源供给量有所增加，但仍然处于供需失衡的状态中。另一方面，在美国中部等房产市场比较冷淡的地区，当地居民更加倾向于租赁市场，所以新房源上市也比较少，因此全美的房屋库存量仍然维持较低值。

全美HPI指数和Case-shiller指数趋势图

在最新的HPI指数和Case-Shiller指数趋势图中，美国的年房屋价格指数趋势仍处于正向变化，涨幅相较于上月略有增长，但是在整体的趋势下是逐渐放缓的。这表示，美国的房地产市场目前基本上已经将经济危机产生的房价红利消耗殆尽，未来的房价增长将会趋于理性，更加符合市场经济。

当然由于热门置业地区，一直以来受到土地短缺和房源供需失衡的影响，由于土地的不可再生性，这些地区未来房屋的保值增值能力将进一步增强。

2018年2月华人热门置业城市涨幅情况

根据CoreLogic的统计信息显示，华人热门的置业地区近一年的涨幅情况以及2018年的预估涨幅情况如上表显示。数据显示，华盛顿州仍然以年涨幅12.5%高居首位，主要是由于位于华盛顿州的西雅图近几年来经济的快速发展，在微软和亚马逊等科技巨头的带领下，西雅图汇聚了一大批科技公司和新兴创业公司，产生了大量就业岗位的需求。目前，西雅图每天都有新的人口流入，人口的流入创造出更多的购房需求，从而引起西雅图近一年房价的快速上升。

美国西部地区的房地产市场尤为火热，爱达荷州、内达华州、犹他州和华盛顿州的房价在过去一年中涨幅超过11%。CoreLogic的首席经济官 Frank Nothaft博士提到：“虽然美西地区许多州当地的市场环境都非常火热。但由于近期抵押贷款利率的上升，这些州房主的负担能力急剧下降，我们预测未来12个月内当地房价上涨速度将会放缓，其中爱达荷州、犹他州和华盛顿州的增幅将放缓到5%-6%，而内达华州的房价涨幅约在9.6%。

西雅图地区的全部房源估值中位数为$740,700，较一年前上涨18.04%。

西雅图地区2018年02月共成交房产569套。

-成交价格的平均值为$855,984，单位价格平均值为$450／平方英尺，约合人民币¥3.04／平方米。

-成交价格的中位数为$780,000，单位价格中位数为$442／平方英尺，约合人民币¥2.99万／平方米。平均成交价格比挂牌价格高7.41%。

旧金山地区全部房源估值中位数为$1,289,300，较一年前上涨10.78%。

旧金山地区2018年02月共成交房产41套。

-成交价格的平均值为$1,293,768，单位价格平均值为$919／平方英尺，约合人民币¥6.21万／平方米。

-成交价格的中位数为$1,250,000，单位价格中位数为$821／平方英尺，约合人民币¥5.55万／平方米。平均成交价格比挂牌价格高10.08%。

洛杉矶地区全部房源估值中位数为$671,000，较一年前上涨8.93%。

洛杉矶地区2018年02月共成交房产841套。

-成交价格的平均值为$1,204,694，单位价格平均值为$ 630／平方英尺，约合人民币¥4.26万／平方米。

-成交价格的中位数为$ 832,000，单位价格中位数为$607／平方英尺，约合人民币¥4.1万／平方米。平均成交价格比挂牌价格高1.46%。

圣地亚哥地区全部房源估值中位数为$770,200，较一年前上涨9.98%。

圣地亚哥地区2018年02月共成交房产1054套。

-成交价格的平均值为$683,140，单位价格平均值为$455／平方英尺，约合人民币¥3.07万／平方米。

-成交价格的中位数为$580,000，单位价格中位数为$430／平方英尺，约合人民币¥2.91万／平方米。平均成交价格比挂牌价格低0.59%。

达拉斯地区的全部房源估值中位数为$178,600，较一年前上涨9.91%。

达拉斯地区2018年02月共成交房产1113套。

-成交价格的平均值为$410,316，单位价格平均值为$188／平方英尺，约合人民币¥1.28万／平方米。

-成交价格的中位数为$324,900，单位价格中位数为$180／平方英尺，约合人民币¥1.22万／平方米。平均成交价格比挂牌价格低0.36%。

奥斯汀地区的全部房源估值中位数为$337,600，较一年前上涨7.82%。

奥斯汀地区2018年02月共成交房产1328套。

-成交价格的平均值为$470,791，单位价格平均值为$239／平方英尺，约合人民币¥1.62万／平方米。

-成交价格的中位数为$363,000，单位价格中位数为$204／平方英尺，约合人民币¥1.38万／平方米。平均成交价格比挂牌价格低1.41%。

奥兰多地区的全部房源估值中位数为$178,200，较一年前上涨8.72%。

奥兰多地区2018年02月共成交房产1251套。

-成交价格的平均值为$262,976，单位价格平均值为$140／平方英尺，约合人民币¥0.95万／平方米。

-成交价格的中位数为$225,000，单位价格中位数为$135／平方英尺，约合人民币¥0.91万／平方米。平均成交价格比挂牌价格低2.48%。

迈阿密地区的全部房源估值中位数为$312,700，较一年前上涨3.96%。

迈阿密地区2018年02月共成交房产137套。

-成交价格的平均值为$283,846，单位价格平均值为$192／平方英尺，约合人民币¥1.3万／平方米。

-成交价格的中位数为$270,000，单位价格中位数为$174／平方英尺，约合人民币¥1.18万／平方米。平均成交价格比挂牌价格低6.61%。

纽约地区的全部房源估值中位数为$721,100，较一年前上涨13.9%。

纽约地区共有在售房产2395套。

-挂牌价格的平均值为$3,146,670，单位价格平均值为$1,764／平方英尺，约合人民币¥11.92万／平方米。

-挂牌价格的中位数为$1,595,000，单位价格中位数为$1,585／平方英尺，约合人民币¥10.71万／平方米。

波士顿地区的全部房源估值中位数为$699,200，较一年前上涨5.48%。

波士顿地区2018年02月共成交房产417套。

-成交价格的平均值为$935,857，单位价格平均值为$641／平方英尺，约合人民币¥4.33万／平方米。

-成交价格的中位数为$630,000，单位价格中位数为$574／平方英尺，约合人民币¥3.88万／平方米。平均成交价格比挂牌价格高1.09%。

芝加哥地区的全部房源估值中位数为$220,900，较一年前上涨0.96%。

芝加哥地区2018年02月共成交房产2524套。

-成交价格的平均值为$388,197，单位价格平均值为$234／平方英尺，约合人民币¥1.59万／平方米。

-成交价格的中位数为$308,000，单位价格中位数为$323／平方英尺，约合人民币

本文来源：网络，由美国云雁地产整理编辑

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16. 新上市公寓出售，售价：$10,000,000，土地面积3,770SF, 建筑面积 17,678SF，2015年建成，公寓空闲使用率仅0.03。回报率：5.7%。近Alki beach, 一览西雅图市中心，普吉湾美景。

17. 新上市公寓出售，售价：$6,000,000，回报率：4.6%。 建筑面积 11,890SF, 17间公寓，13个停车位。1963年建，厨房，卫浴，家电，地板已全部翻新。

18. 公寓店铺混合项目出售，售价：$8,000,000，土地面积 25,080SF, 建筑面积 28,683SF. 回报率：4.72%。 3层建筑，33间公寓，店铺租用面积 3,219SF。目前店铺租用合同有效期至2023年，租金平均年收益年增长2.5%。

19. 未上市可开发型办公楼，售价 $4,250,000，土地面积24,000尺，回报率：4.7%。科技明星城市中心，可开发增建限高55F，买房下单后卖方续租四年。

20. 市中心未上市混合型可开发土地， 售价：$26,500,000

土地面积 19,439尺，位于西雅图市中心,可造24层，333,658尺商用住宅混合高层，商用面积达5,001尺，多户型公寓共285间。

21. 未上市土地项目售价：$20,000,000. 土地12英亩, 共五块土地，左右衔接美国大型连锁超市safeway和住宅区，可造公寓，酒店，学校，老年公寓，超市等。其中一块土地直接阻隔safeway和居民区。

22. 西雅图中央商务区核心地段占地14400尺商务楼出售, 容积率可到6.00。当前三层楼层，最高可建至170尺，可再开发为至少173个单元的多户家庭、办公楼、酒店等等，售价2500万美金。

23. 新型科技明星城1.35英亩五块相连住宅用地打包出售，距海滨公寓与海滨购物中心仅1个街区，距著名高中1. 8英里。可造公寓、别墅、连排房屋、多户家庭等，售价：545万美金

 24. 距离谷歌公司仅0.3英里处20745 尺商业用地出售，距离西北大学0.7英里，可造类型广，目前已有6位买家。售价：320万美金

25. 图书馆旁占地27653英尺商业用地， 地段热闹，可开发范围广，紧贴两家著名大型连锁超市与医疗中心，售价自报。

26. 西雅图中央商务区核心地段41242 尺可租面积办公楼，100%出租率收益稳定增长空间大，售价1775万美金

27. 位于著名公园、西雅图中心旁的四星停车场，占地25851 尺，持续保持100%占有率，资本回报率可观，管理方便。距离地标太空针仅有0.5英里，售价323万美金，可贷款购买。

28. 华盛顿大学旁占地7125平方尺公寓楼，于2016年竣工共有34个单元，设施齐全。出租率91%，资本回报率可观，售价775万美金

29. 新上市！华盛顿大学地大41200平方尺，位于SM-U/R 规划区，最高可建240尺，住宅容积率最高可至10:00, 并且若作为住宅用地不设停车限制，初步计划可建372间学生住房，可出租给1114人。

可开发范围广：包括多层住宅、零售服务商店、酒店、办公厅等。距离开发地半街处正在建设轻轨站 – 校园站(于2021年开放)并与现有路线相连。

售价：3000万起

30. 未上市项目！西雅图地区塔科马市中心225000平方尺湾景超大办公楼。

位于市中心著名街道A街，占地1.257英亩，建筑面积225000平方尺超大建筑。共有14层，含有两层停车场，平均每层面积为18750平方尺。目前整体楼层被美国保险巨头承包，租期于2018年12月31日截止。2018年营业净收入(NOI)为$4572669, 如此算来Cap rate 高达10.16%， 并预估2020年营业净收益为$5081187, 绝佳增值投资项目。

售价：$4500万

31. 未上市西雅图近派克市场酒店带建筑许可开发地项目。最大容积率14.00，占地6480尺可造24层、245英尺高，市中心核心地段，售价$1300万。

32. 新上市店铺公寓可开发资源，售价：$3,000,000。土地7,407平方英尺，建筑6,800平方英尺。全部出租无空置，当前净收益15余万, 当前回报率5%, 市场回报率6%。近绿湖，5号公路。

33. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。

34. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。售价：$3000万起

34. 30. 西雅图Facebook（脸书）旁27127可再开发物业，高容积率可开发类型广，售价$3006万起

35. xxx市A级医疗公园大楼新上市出售, 资产回报率高达6.83%

占地5.62英亩，总建筑面积38,000平方尺其中26,500平方尺可租。位于CO商务办公规划区，两层建筑于2009年竣工并以中小型医药/牙科诊所办公室为主规划设计，目前有七个租户当前出租率为79%，租金低于市场平均水平所以有较强增长空间。最新一次租赁签约高达$30 NNN, 收益十分可观。剩余两套单元面积分别为1,787平方尺和4,082平方尺，出租价格$24/平方尺/年起。

当前资产回报率为5.37%

若全部出售资产回报率可达6.83%。

位于著名山谷医疗中心旁，医疗机构集中吸引客流量大，离高速入口仅有0.25英亩交通十分便捷。售价：$960万

36. 未上市项目！位于西雅图核心地段亚马逊公司旁旁可造440尺高、超高容积率开发型地块

地大15000+平方尺，位于SM-SLU规划区，最高可建440尺。开发范围广，包括公寓、混合式酒店、商业用途等。

若开发为商业用途最大容积率为：11.00。住宅用途无容积率限制，可造包括433个单元公寓楼再加1800平方尺店铺、7层停车场的41层建筑。

地块目前空置位置极佳，步行4分钟可到轻轨站以及主要公共交通站口，开发手续齐全，周边大公司云集投机潜力巨大。售价：$3000万左右，开发手续齐全。

37.内部未上市海滨休闲度假酒店投资项目，位于华盛顿州太平洋边最大海滩上，是商业用地，共14.9英亩，目前地上有个旧度假酒店。开发潜力大，可以开发酒店、赌场、公寓，老年公寓和度假村等等，也可以有其他的开发经营操作模式。高度无限制，当地政府很开明和配合。太平洋海岸线风景秀丽旖旎，是度假和大公司培训、开会休闲的绝好地方。更实惠的是，因为酒店主人83岁，年事已高，想脱手退休了，仅要$680万美金。

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¥2.18万／平方米。平均成交价格比挂牌价格高1.98%。