去年至今，多伦多公寓的连年增长20%的火爆情形，不仅引发了加人热议，更墙里开花墙外香地吸引了不少海外买家，其中不乏来自国内的投资者。公寓的这个趋势，个人认为仍将持续。主要原因分析如下：
新移民加速涌入
自由党政府去年11月颁布的更为激进的移民计划，将在未来三年（2018年起）迎来近100万新移民。这是在过去几年年均20多万的数量上一个近30%的增长！多伦多作为最主要的落脚点，需要供应大量的房屋满足新移民的居住需求，然而新建房屋的速度远远跟不上移民涌入的速度。见证过北上广深房价如何增长的同胞们，对于房价走势“长期看人口”这个讲法，一定无需我再多做解释。
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留学生推高租住和购买的需求
优越的教育资源引入了大批的留学生，而且中国学子占不小的比重。多伦多市中心坐落着包括多伦多大学（University of Toronto）在内的好几所很棒的学府。学生们释放出对附近公寓强劲的购买和租住需求。加上附近大量的年轻上班族，市中心不足1%的空租率就是刚需强劲的最好佐证。中国的家长们更是睿智地想到了“以租养学”策略。买套市中心的公寓，一来解决了子女住宿的问题，4年大学结束后，房产的增值说不定连几年的学费、生活费都能大部分覆盖掉！这个做法，进一步推高了买方需求。
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相对优越的投资环境
相比深受难民问题困扰的欧洲，和对移民和海外房产投资越来越“高冷”的澳大利亚新西兰，加拿大以她稳定的政治气候和温和的外交国策，打造了一个相当有可持续发展性的投资环境。国际投资者在选择市场时，必然被这种环境打动，从而保有了资金源源不断的进入。
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挤出效应把刚需推向价格实惠的公寓
这是我认为很重要，但常常被大众误判的一点。大家往往认为去年四月推出的NRST非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax） 打击了海外炒家，加上今年开始执行的B20压力测试贷款新政，大幅削弱了购房者的贷款能力，推断房价会全面下跌，公寓也在受影响之列。其实相反，独立屋的价格相对去年同期虽有回落，绝对值也仍然高企（TREB数据2018年1月，以大多地区半独立屋为例，均价71.5万加元，只比去年同期轻微下调1.8%），B20却真实地减少了购买者的贷款额，对于刚需的自住客，面对高额的房价和有限的贷款，办法就只能是由买独立屋变成退而求其次买公寓了。这样一来，虽然大市偏软，但公寓这个板块，反倒由于弱市走强！虽然不尽相同，这还是让我隐隐联想到了在国内做Marketing时，时常会谈到的“口红效应”（经济萧条时期，廉价商品反而会畅销）。
综上所述，多伦多市区的公寓在一个不短的未来将持续上涨是一个比较安全的推测。况且，即便是这么优质的资源，目前的价格也相去北上广深甚远。市中心黄金地段的公寓，也只约在每平方尺1千元加币，即每平米5万多人民币，而且是实用面积。相当实惠！
当然，大市归大市，挑对“个股”更为重要。国内的投资者，
分析做完，我们来看实际操作。
我最常被问到的问题是：我没有加拿大身份，也能在加拿大买房吗？回答是：当然可以！你可以是签证已经拿到，但还未登陆的新移民；可以是还只在申请的过程中，虽然不知何时能获批，但是想早点置业锁定一个相对未来，目前还比较低的价格；可以是为将来计划到加拿大留学的子女先买个公寓，好让他一来便有落脚之地...这些和许多其他的原因都是加拿大欢迎您置业的理由！如果对这个话题感兴趣，欢迎加我微信Prishon，展开讨论。
另外一个常见问题，是我今天会尽力详细回答的，那就是：在多伦多购房，除了房价本身，还有哪些其他费用？
交房时的费用
Closing Costs
土地转让税 Land Transfer Tax
在安大略省购买房屋时，需要交纳Land Transfer Tax 土地转让税。在多伦多市区内购房的（多伦多市区包括Downtown Toronto，Scarborough, North York, Etobicoke等），还要另外再交纳一份多伦多的土地转让税。请注意，华人多喜欢居住的万锦市(Markham), 和列治文山市(Richmond Hill), 是多伦多北面和东北面的近邻，不属于多伦多市，所以只需要交纳安大略省的转让税，不需要另交多市的土地转让税。安大略省计算方法如下：
以100万的房产为例，需要交：55,000*0.5%+(250,000-55,000)*1%+(400,000-250,000)*1.5%+(1,000,000-400,000)*2% = 16,475. 所以，举例而言，如果购买的是万锦市价值100万的房产，就只需要交纳$16,475土地转让税。
多市的转让税计算方法如下，与安省计算方法相同。所以多市内100万的房子一共要交16,475+16,475=$32,950土地转让税。
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律师费 Lawyer Fee
签订合同律师会帮忙审合同，调查卖方的产权（Title Search）是否清晰（例如产权上有无异常抵押等等），进行产权登记（Title Registration），然后帮忙购买产权保险Title Insurance。这个险覆盖交易过户后有可能发现的多种产权问题，让买家买得安心。总体律师费，包括产权保险费用，在加币$500~3000之间（针对一般民用住宅）。这个费用根据购买的物业类型（例如，公寓还是独立屋）和房价高低而不同。
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验房费用 Inspection Fee
如果买的不是新房，很多买家都会选择验房，看看房屋有无任何主要结构问题，或者未来需要修缮的重大问题，比如渗水漏水等。下Offer（向卖家递交购房意愿书）时，可以加上这样的验房条件，即是验房结果满意才继续购买，否则Offer取消，合同随即终止，这是对买家的保护。验房费用$200-400不等。
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海外买家投机税 Non-resident Speculation Tax
官方名称：非居民买家投机税（NRST：Non-resident Speculation Tax），就是17年4月下旬推出的意图抑制房价疯狂上涨的非加拿大居民买家15%的税。（备注：为在加留学的子女购买的居所，不在此税的征收范围之列。因为留学生是加拿大居民）这个税针对购房款全额征收，大多伦多地区均是此税项的适用范围。不过，如果仅仅是目前仍在加境外居住(非税务居民)，但是未来会登陆成为永久居民，或者日后将回归的永居和公民，回加后均可申请退回。
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HST 购房退税 HST Housing Rebate
HST Housing Rebate HST 购房退税。开发商公布的新房售价一般已经涵盖了13%HST（Harmonized Sales Tax）消费税。开发商假设此房为自住房，价格中也相应少收了政府本将退还给自住买家的HST Housing Rebate ($424,850 以上的房子退税是$24,000, 此为退税的封顶)。以50万的房产为例，如果所购房屋非自住，政府在交楼时就不会少征收这封顶为$24,000的退税。故此，交房时，开发商就需要买家补交回开发商预先少收的这$24,000。但是，如果成功出租，有一年或者以上的租约，房东买家可以向政府申请退回这笔购买时多付的税款。所以，自住和出租在这笔退税上，一个是交房时就已经被免征收，另一个是交房时需要缴纳，但是出租后可以拿回，本质上都无需支付。
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开发商开发费用 Development Charges
购买预售楼花时，开发商在合同中通常会声明交楼时将收取的开发费用 Development Charges。这个费用用于例如道路，交通，医院，图书馆等一系列由人口增长而需相应增加的市政费用。不同的开发商，不同的楼盘，这个费用会不一样，但是绝大部分都会告知最高额。举例来说，城中大热的Panda楼盘，两房公寓的开发费用封顶收取$10,000，由于其位置优越，装修奢华，在宣布未来征收的开发费用中，是属于较高的。
经常性费用
Holding Costs
房产税 Property Tax
房产税税率每年由各个市政发布，用它来乘以各个房产的估值，即得到该房产的房产税。以Richmond Hill列治文山市为例，2017年的房产税率为0.7624%。房产估值由MPAC(Municipal Property Assessment Corporation)发布。每个物业每年的房产税费，都清晰可查。注意这个估值不是市值，往往比市值低不少。以Markham、Richmond Hill这两个华人较喜欢居住的市政为例，目前市值130万-160万加元左右的独立屋为例，房产税大概每年$5,000~7,000。房产税保证了市政对许多社区服务的供给，比如：教育、社区中心的各项公共以及体育设施、道路清洁、铲雪、垃圾收集和处理等等。
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公寓管理费 Condo Apt Maintenance Fee
这个费用比起国内的物业管理费，通常较高。每个公寓楼都会有个董事会 Condo Corp，负责对公共区域的维护，而这个维护产生的费用，是由所有单位的业主共同承担的。这个费用每月会有几百元加币，公寓内的设施越多（泳池，健身房），公共面积越大(大厅，绿化区域)，费用则越高。新落成的公寓大致的参考价格是每平方尺每月加币$0.6。自由产权(Freehold)的独立屋和镇屋，均无这个费用。但是，独立屋需要自己付水电煤，剪草和铲雪。公寓的管理费则包含了相关的服务，并且一般包含水费，冷暖等费用。
关于贷款
Mortgage Loan
好几家A类银行（类似于国内的四大国有银行），例如RBC皇家银行，都有对海外买家比较友好的贷款政策：首付35%，放款65%，欢迎买家咨询是否适用。放款额度跟国内收入相关，需要提供国内的工作和收入证明，例如：公司出具的Employment Letter和工资条等。
虽然加拿大央行去年至今已经三次加息，但是相比国内，利率仍然处在较低水平。利率目前五年期固定利率在3.34%左右。当然，各大银行利率稍有分别，以咨询时所报利率为准。
如果想多贷，或者在信用不算特别理想（海外买家这种情况比较罕见）的情况下贷款，即使遇到了A类银行不予批复，也完全不用泄气，买家可以向B类银行或者私人贷款机构申请。成功贷出的案例屡见不鲜！代价则是利息会稍微高一些，例如：同样的年限和浮动/固定的选择，B类有可能比一类银行利率高1%至2%。另外，如果从私人贷款机构贷款，还会有一些贷款费用：Lender’s Fee (贷款人对自身风险的补偿会从放款中扣除一部分费用)和Brokerage Fee (贷款经纪行费用)。
在加拿大置业，说复杂不复杂，因为各行各业均高度规范，买卖双方的权益都能得到很好的保障。但是说简单也不简单，购买房产，可能是很多人一生最大的投资。如果是人在加拿大境外，不了解当地情况，要成功置业，找对专业，真诚，尽心的好经纪就至关重要了！
备注：购房过程牵涉很多环节，无法详尽，待日后慢慢完善，补充。以上法务，税务和融资的信息，本人尽最大努力搜索，整理，使其准确。但仅供参考，不代替相关专业人士的专业意见。
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Priscilla Han∣多伦多房产经纪
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