美国外来人口总是在持续的增加,对住房的需求量越来越多,所以购买美国房产,将来无论是租出去还是看房价，都是好选择。美国买房如何获得不错的效果？

虽然美国的房价并不算便宜,要知道,当前中国的房价不比美国低多少。而且美国外来人口总是在持续的增加,对住房的需求量越来越多,所以购买美国房产,将来无论是租出去还是看房价，都是好选择。美国买房如何获得不错的效果？

美国房产运营两大常见手段:

一、持有提升

是指购买美国房产後,不以出租获利为主要目的,追求的是“低卖高卖”或资产提升的方式,比较适合于资产雄厚的消费者。此种方式极为注重你入市及出市的时机。

二、出租赚取租金

通过出租房产,获得固定的租金收入,即效果,常见的手段。那麽,消费者该如何计算自己的房产,每年能给自己带来多好效果呢?下一个部分我们将详细介绍。

如何通过出租赚取租金？3种常见的出租方式:

1、委托经纪人

2、委托物业管理公司

3、自己寻找租客

三、租金效果如何计算

两种买房方式的租金计算方法：现金买房和贷款买房

租金=每年净房租收入/购房总价%，每年净房租收入=年租金收入-持有房屋费用及出租衍生的相关支出

租金=每年净收入/自付额%

每年收入=年租金-持有房屋费用及出租衍生的相关支出-年固定还款额

置业美国房产涉及到的各项税费

一、 房产租赁收入税

按照美国现行的税务体系,未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为“非居民外籍人士”。非居民的应纳税收入一般分为两类:与美国贸易或业务无关的收入通常按30%的固定税率徵收;第二类与美国贸易或业务有关的收入,则按照美国公民和居民的常规分级所得税率纳税。

二、 房产资本利得税(租/售)

资本利得税适用於在美国的资本收入所得。一般而言,对於非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%。

三、 房产的资本利得税预扣

根据1980年外籍人士房地产投资法案,当非居民外籍人士出售美国房产时,需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。

四、 遗产税

当某人死亡,并且其房地产赠送给其他人,该房地产属於遗产的一部分。遗产无需纳税,除非死者的遗产价值超过了一定数额。2013年该数额设定为5,000,000美元。而外国人资产的遗产税免税额仅60,000美元,超过的部分需要缴遗产税。

本文来源：网络，由美国云雁地产整理编辑

美国大西雅图AvaBao云雁地产041718

美国大西雅图AvaBao云雁团队地产040818

1.柯克兰开发地带年净收入至少$50万美金，3.5英亩有湖景。$1580万。

2.中国城好地带餐馆和停车场，可开发85尺高，3层以上有水景。

3.西雅图8个风景优美高尔夫球场优惠价出售。可打包买$1.45亿美金也可分开买。其中有4个可以在球场加盖房子。

4.机场地48830尺，可造200个单元以上，有轻轨经过。售价$200万。

5.华大校园内地，24000尺。

6.华大公寓地7400尺，可造59个单元。

7.西雅图市中心紧邻亚马逊地3万多尺，可造240尺高，$4000万。

8.贝尔维尤轻轨站附近和商业区地2300尺，地上目前是一层，年净收入$60万左右，以后可开发到22层高。

9.酒庄&水景豪宅出售。

10.西雅图中央商务区所剩无几的一块街角地13000尺，可造40层高，售$2500万元，目前年净收入$50万美金。

11. 贝尔维尤最市中心地，轻轨站汽车公交总站走路1分钟，44000尺，可造45层高，76000尺楼，年净收入$160万。

12. 纽约曼哈顿湖畔5星级水景酒店售$4亿美金，2017回报率7%左右。

13. 西雅图东区华盛顿湖畔20英亩地，可造酒店、公寓、商业中心和学校等等。$7200万。

14. 纯资金投资老年公寓，年回报20%。

15.未上市各区域酒店北美川普高档酒店，物业升值不算在内，回报率确保5%可以上。

16. 新上市公寓出售，售价：$10,000,000，土地面积3,770SF, 建筑面积 17,678SF，2015年建成，公寓空闲使用率仅0.03。回报率：5.7%。近Alki beach, 一览西雅图市中心，普吉湾美景。

17. 新上市公寓出售，售价：$6,000,000，回报率：4.6%。 建筑面积 11,890SF, 17间公寓，13个停车位。1963年建，厨房，卫浴，家电，地板已全部翻新。

18. 公寓店铺混合项目出售，售价：$8,000,000，土地面积 25,080SF, 建筑面积 28,683SF. 回报率：4.72%。 3层建筑，33间公寓，店铺租用面积 3,219SF。目前店铺租用合同有效期至2023年，租金平均年收益年增长2.5%。

19. 未上市可开发型办公楼，售价 $4,250,000，土地面积24,000尺，回报率：4.7%。科技明星城市中心，可开发增建限高55F，买房下单后卖方续租四年。

20. 市中心未上市混合型可开发土地， 售价：$26,500,000

土地面积 19,439尺，位于西雅图市中心,可造24层，333,658尺商用住宅混合高层，商用面积达5,001尺，多户型公寓共285间。

21. 未上市土地项目售价：$20,000,000. 土地12英亩, 共五块土地，左右衔接美国大型连锁超市safeway和住宅区，可造公寓，酒店，学校，老年公寓，超市等。其中一块土地直接阻隔safeway和居民区。

22. 西雅图中央商务区核心地段占地14400尺商务楼出售, 容积率可到6.00。当前三层楼层，最高可建至170尺，可再开发为至少173个单元的多户家庭、办公楼、酒店等等，售价2500万美金。

23. 新型科技明星城1.35英亩五块相连住宅用地打包出售，距海滨公寓与海滨购物中心仅1个街区，距著名高中1. 8英里。可造公寓、别墅、连排房屋、多户家庭等，售价：545万美金

 24. 距离谷歌公司仅0.3英里处20745 尺商业用地出售，距离西北大学0.7英里，可造类型广，目前已有6位买家。售价：320万美金

25. 图书馆旁占地27653英尺商业用地， 地段热闹，可开发范围广，紧贴两家著名大型连锁超市与医疗中心，售价自报。

26. 西雅图中央商务区核心地段41242 尺可租面积办公楼，100%出租率收益稳定增长空间大，售价1775万美金

27. 位于著名公园、西雅图中心旁的四星停车场，占地25851 尺，持续保持100%占有率，资本回报率可观，管理方便。距离地标太空针仅有0.5英里，售价323万美金，可贷款购买。

28. 华盛顿大学旁占地7125平方尺公寓楼，于2016年竣工共有34个单元，设施齐全。出租率91%，资本回报率可观，售价775万美金

29. 新上市！华盛顿大学地大41200平方尺，位于SM-U/R 规划区，最高可建240尺，住宅容积率最高可至10:00, 并且若作为住宅用地不设停车限制，初步计划可建372间学生住房，可出租给1114人。

可开发范围广：包括多层住宅、零售服务商店、酒店、办公厅等。距离开发地半街处正在建设轻轨站 – 校园站(于2021年开放)并与现有路线相连。

售价：3000万起

30. 未上市项目！西雅图地区塔科马市中心225000平方尺湾景超大办公楼。

位于市中心著名街道A街，占地1.257英亩，建筑面积225000平方尺超大建筑。共有14层，含有两层停车场，平均每层面积为18750平方尺。目前整体楼层被美国保险巨头承包，租期于2018年12月31日截止。2018年营业净收入(NOI)为$4572669, 如此算来Cap rate 高达10.16%， 并预估2020年营业净收益为$5081187, 绝佳增值投资项目。

售价：$4500万

31. 未上市西雅图近派克市场酒店带建筑许可开发地项目。最大容积率14.00，占地6480尺可造24层、245英尺高，市中心核心地段，售价$1300万。

32. 新上市店铺公寓可开发资源，售价：$3,000,000。土地7,407平方英尺，建筑6,800平方英尺。全部出租无空置，当前净收益15余万, 当前回报率5%, 市场回报率6%。近绿湖，5号公路。

33. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。

34. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。售价：$3000万起

34. 30. 西雅图Facebook（脸书）旁27127可再开发物业，高容积率可开发类型广，售价$3006万起

35. xxx市A级医疗公园大楼新上市出售, 资产回报率高达6.83%

占地5.62英亩，总建筑面积38,000平方尺其中26,500平方尺可租。位于CO商务办公规划区，两层建筑于2009年竣工并以中小型医药/牙科诊所办公室为主规划设计，目前有七个租户当前出租率为79%，租金低于市场平均水平所以有较强增长空间。最新一次租赁签约高达$30 NNN, 收益十分可观。剩余两套单元面积分别为1,787平方尺和4,082平方尺，出租价格$24/平方尺/年起。

当前资产回报率为5.37%

若全部出售资产回报率可达6.83%。

位于著名山谷医疗中心旁，医疗机构集中吸引客流量大，离高速入口仅有0.25英亩交通十分便捷。售价：$960万

36. 未上市项目！位于西雅图核心地段亚马逊公司旁旁可造440尺高、超高容积率开发型地块

地大15000+平方尺，位于SM-SLU规划区，最高可建440尺。开发范围广，包括公寓、混合式酒店、商业用途等。

若开发为商业用途最大容积率为：11.00。住宅用途无容积率限制，可造包括433个单元公寓楼再加1800平方尺店铺、7层停车场的41层建筑。

地块目前空置位置极佳，步行4分钟可到轻轨站以及主要公共交通站口，开发手续齐全，周边大公司云集投机潜力巨大。售价：$3000万左右，开发手续齐全。

37.内部未上市海滨休闲度假酒店投资项目，位于华盛顿州太平洋边最大海滩上，是商业用地，共14.9英亩，目前地上有个旧度假酒店。开发潜力大，可以开发酒店、赌场、公寓，老年公寓和度假村等等，也可以有其他的开发经营操作模式。高度无限制，当地政府很开明和配合。太平洋海岸线风景秀丽旖旎，是度假和大公司培训、开会休闲的绝好地方。更实惠的是，因为酒店主人83岁，年事已高，想脱手退休了，仅要$680万美金。

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