从宏观角度,布局房地产投资,澳洲房产投资专家张敏捷微信公众号文章

房地产投资，需要有一种宏观的布局意识，有了这种理念，就可以做到把握大局，步步为营，在投资中占得先机。

从澳洲房地产市场分析，五大首府城市的地产周期各不相同，尽管墨尔本和悉尼的周期略微同步，但由于两大城市的人口增加、城建、房源供应和经济状况不同，因此房市，特别是在目前的这个增长期也呈错开的状况。因此，一个长线投资者不应被短期的升值现象所左右，不能只拿一年两年，甚至三年五年的升值好坏或与否来论英雄。澳洲投资买房的微信号：v283788402

投资的关键是买下并长期持有高质资产。就像在股市上，有些非高质的股票由于投机炒作或受大势的影响在短时间内也会升值甚至被炒的较高，但如果那个公司经营的并不好，管理层不行，或商业模式有问题，产品缺乏竞争力和创新，那这样的股票从长期看肯定不值得持有。相反那些高质公司的股票，即使短期也会受大势的影响而不涨价，但从长远看，只要经营的好，股价肯定升得好并值得长期持有。澳洲房地产投资也一样，在上升周期似乎所有房子都升值，但如果我们以房致富、以房养老，那最好买质量、设计、地点最好（高收入者集中的地区），性价比最高，最有升值后劲儿的房产。澳洲投资买房的微信号：v283788402

投资是为了升值，我们每买一套房子，都要问租客和下一个买家是什么人。如果我们花60万澳元买一套投资房，我们肯定希望下一个买家有朝一日会花120万甚至更高的价钱把它买下或有人每周花1200澳元租住。也就是说，要把投资房买在日后有钱或比较有钱的人喜欢住的地点或楼盘里。按常情，有钱人一般比较喜欢安静、环境好（最好有景）、生活设施齐全、交通方便、高质量、名牌儿的房子或楼盘里。澳洲投资买房的微信号：v283788402

根据统计，澳洲未来10-15年最有钱的四种人群是：

1）空巢族：1945-1961年出生的人从2010年开始逐年退休。这些人是历史上最富有的一个群人。在澳洲他们多住在富庶郊区的豪宅里。但孩子长大离家后，他们不再需要豪宅，他们开始追求生活方式，他们退休后经常旅游。据统计，他们当中的30%会搬到沿海区居住，另外的70%会把豪宅卖掉，搬到内城、市中心、近城的水边、或时尚区的高档公寓或townhouse里。他们代表巨大的购买力。

2）当地新贵：80、90后甚至00后的专业人士、成功者、白领。他们是高消费群体，追求时尚、生活方式，他们愿意牺牲一些空间要近距离。他们一般喜欢住在CBD或近CBD（近工作单位、娱乐、生活设施）及一些时尚区的高档公寓里。这些新贵对楼盘的地点、设计、品牌、质量和设施有较高的要求。他们代表着未来的巨大购买力和租房能力。澳洲投资买房的微信号：v283788402

3）新移民：澳洲的郊区生活虽恬静、美丽，但相对孤立、单调。对于那些习惯了热闹、繁华、社交、方便的新移民来说，难以适应。他们当中的相当一部分选择住在繁华、方便、近城、近各种生活娱乐设施的地区。他们对房子和楼盘的地点、设计、质量、品牌、设施也有较高的要求。他们包括陪孩子在这边读书的富家母亲，独立在这边打拚的富二代，移民前就已经事业有成的年轻夫妇等。

4）近年来在澳洲还出现一批极有购买力的年轻女士。她们事业有成，追求独立，对住房有较高的要求。他们一般也愿意住在近城、城里、高尚区的高档公寓楼或townhouse里。

基于次，从布局来说，一个较理想的长线房产投资组合应该包括上述4种人愿意住（买或租）的地点和楼盘的公寓或Townhouse。按常理，我住在悉尼，我就应该在悉尼买这些房子。住在墨尔本的人就该买在墨尔本。其它城市的投资者如法炮制。可如果只投在一个城市，当这个城市的房市进入低谷时，很多人不仅失去其它城市升值的机会，还有可能因低谷而对投资失去信念而选择放弃。还有些在高峰期入市的投资者会因房价长期不涨而无力继续投资。

另外，在相似的地点投资还要考虑性价比，要问自己花同样的钱能否有更好的选择和回报。比如目前悉尼房市火爆，没有选择的投资者只能花天价买近城、时尚区的高档楼盘。否则就得远离这些区，去买一些普通区的普通楼盘。

对于新投资者，在目前阶段的布局应该是：悉尼的高尚区或有高升值潜力区拥有一套住宅，墨尔本CBD一套（目前房价低于悉尼普通的远郊），布里斯本CBD一套。如果还有能力，珮斯、阿德雷德的CBD也可各投一套。这就是房产投资中的布局。这种从宏观出发的布局意识，对于房产投资是十分重要的。澳洲投资买房的微信号：v283788402