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◎来源 | 米宅海外（ID：mizhaihaiwai）已获授权

至少有30%的美国亿万富豪是从房地产中产生的，同样，很多中国人也认为这是创造财富的最好办法。

但我首先有个问题想问，中国楼市，你懂吗？

摩根大通中国首席经济学家朱海斌在今年的1月份发布的专题研报《2018年关于中国经济的十个问题》中，对新的一年中国经济形势做了一系列前瞻预测。

他认为未来一年最主要的不确定性是中国房地产市场和中美贸易摩擦，并且认为房产税将在2018年内正式提上立法议程，但不会在短时间内完善落实；

他预计2018年重点将会落在如何扩大房屋租赁市场供应、加大平衡楼市调控力度上，这无疑对国内新造房屋活动、固定资产投资和实体经济造成深远影响。

报告预计，中国房地产市场在2018年仍会小幅降温，既不会再次“松绑”回暖，也不会有崩盘之虞。

最大的不确定性在于住房政策框架的变化，尤其是房产税和“租售同权”的相关进展。

图片来源：摩根大通关于中国房地产市场活动预测

摩根大通的基线场景中，预计2018年房地产开发投资增速将放缓至4%（vs. 2017年的7%）；全国房屋销售面积年环比下滑6%，受到三线城市销售放缓拖累。新屋开工预计也将放缓，年环比增长5%。

个人预计，2018年，中国房价继续上涨的概率极大，不确定的只是幅度。

或许中国一二线城市的房地产市场今年将进入“慢牛”行情。

十九大中一句“房子是用来住的，不是用来炒的”似乎给未来几年的中国房价奠定了基调。 

今天的中国人，既不信任黄金，更不信任股票，也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。

至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式呢，收益高的风险高，风险小的收益低；

因而大部分中国人坚定地把全部身家都投向一个方向——房地产。收益高而风险小，是实现资产保值增值的“金手指”。

稍微聪明点的中国投资者都明白十九大后未来中国的房产收益更多的将来自于租金而不再是物业升值。

但是由于国内过高的物业价格，中国房地产的租金回报显得有些微不足道，在这种环境下，热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。

图片来源：BWCHINESE 

从租金回报看，全球房产投资吸引力远胜国内市场。

最近几年先是国内高净值人群都开始选择海外置业，随后手里一样有些资金的人，也跟随着这些高净值人群的脚步，投身于到投资海外房产市场的浪潮中。

第一种是持续观望至今没有进行房产投资的；

第二种是早期买了房产赚得盆满钵满的投资者；

第三种是虽然买了房产，但一直处于焦虑状态，觉得自己可能买错了，或者错过了好的机会。

那么你是属于哪一类呢？请带着你的问题继续往下看。

之前有很多国外媒体指责中国土豪买买买，认为他们在海外所到之处如蝗虫过境，推高房价，让当地房地产业脱实就虚。

可是，我们应该清醒地看到，人的本性就是趋利避害，追逐利益是人之天性。

哪里有利益，哪里就有投资，中国买家并非是高房价的始作俑者，他们只是追随这波时代大潮分得一杯羹罢了。

扪心自问，如果是你，有资金，有机遇，只需要在国外转手买卖一套房子，就能获得国内三套房子的收益，你会拒绝吗？

随着海外房地产投资越来越火爆，很多懂行的不懂行的都迫不及待地加入到这场抢房风暴中，生怕在这样一场海外“淘金”热中把自己落下。

图片来源：胡润研究院

那么，在海外的房产投资者都挣钱了吗？有多少人通过房产投资真正实现了财务自由呢？

另外，你真懂海外房产投资吗？难道就不怕一不小心一只脚踩进雷区吗？

不动产毕竟是大宗商品，稍有不慎可能带来严重后果。

在海外投资买房前，一定要做好整体规划，明确买房目的和需求，科学理性地购房置业。

因此，下面我为大家带来的十大海外置业“心法”，希望能为各位投资海外房产提供一定的帮助！

如果你现在想投资海外房产，你的“中国式买房思维”还可靠吗？我看未必！

既然是投资，那么符合自己投资能力的是必然需要考虑的，但是不要为了降低投资成本而去挑一个相对便宜的，就自认为是所谓的高性价比。

所谓性价比，必然是先满足性能要求，再谈价格是否合适，但就海外房产符合这样要求的，我说句实话，真的是不太多！

我们可以选择的范围，必然是相对性价比合理，但是绝对不要因为便宜，因为

要投资而去选择一个几乎没有投资价值的海外房产项目。

自古便宜无好货，好货自然不便宜，在海外投资市场，这是几乎是一个铁律！

中国人买房的一个传统习惯，认为出门就是地铁，出门就是大型商场，这个楼盘一定具备升值潜力。

也许在中国是这样，因为所有购房者都是抱着临近地铁商场的这个想法，大家一拥而上，必然就炒高了这个楼盘的价格。

但你要明白，你是投资的海外房产不是用来自住的！你的置业选择需要满足的是当地需求，而不是你自身的需求！你的需求是什么？是房产的升值潜力！

国外的当地居民更看中的是住宅区域的私密性和安静程度。

图为美国富人区的独栋别墅

在国外许多国家的富人区，他们对于轨道交通是几乎没有太大需求的，但是那些高端住宅的涨幅潜力远远超过地铁隔壁的所谓“地铁洋房”。

因为这些房子可以相对避开人流比较繁杂密集区域一定的距离，不至于影响到自己的住宅区安静和私密程度；

同样地，也可以不那么地轻易受到轨道交通的辐射和噪音影响。

富人买房看地段和品质，考虑环境和居住档次；普通人买房看地铁价格，考虑超市和是否会烂尾。

要想做一名成熟的海外房产投资者，必须要学会改变自己的传统中国式买房思维去投资海外，降低自己的风险，尽可能地寻觅到海外的潜力升值楼盘。

没有哪位成功的商人会说：“我的第一笔交易是我最好的。”

如果手中没钱，你或许根本就不会考虑投资海外房地产。

但其实在房地产交易中，最重要的是具体的交易情况如何，而不是你有多少钱。这就要求你不仅需要懂得如何使用其他人的钱，同时还要学会如何销售。

如果你从来没有投资过海外房地产，那么我建议最好从小笔投资开始，而且不要用自己的钱。

可以找到一些相对便宜的多单元公寓或商业楼盘，翻新后转卖或者出租。

你必须学习如何阅读地产合约，建立诸如律师和房地产经纪人的专家社交咨询网，并开发出良好的市场预见性。

所有的海外房产投资成功案例都来自于经验。

尽管房地产交易看起来很容易，但是最有利可图的机会却很难让人把握，你要学会善于发现和创造机会。

经济强劲，消费者信心旺盛，库存水平低，利率降低，这些宏观经济信号都是一个国家的房地产获利的最佳时机。

消费者的信心和强劲的经济令购房者感觉现在是购买的黄金时机；低利率则促使买家购买更多的房屋；

低库存水平可制造购房者的投标战争。以上这些都会为投资者出售房屋带来很好的契机。

受益于当年精准的商业数据选址，麦当劳在美国消费升级、快餐业发展阻滞的大环境下，仍然是财富500强之一。

如何投资决策，房产收益才能最大化呢？可以从时间、地点、产品三个维度切入。

时间就是选准一个入市的时机。房地产价格波动是有周期的。如果在一个房地产周期的最高点入市的话，挣钱的可能性将非常小。

图为房产价格周期变化图

地点就是地段。至少十年内，无论在哪买房，地段为王，没有地段，一切空谈。地段不好的房源，建议你也不用购买，将来套现太难。

请记住，位置就是一切。地段，这是你房产未来升值的最重要保障。

产品就是房子的户型，是僻静的独栋公寓还是设施方便的小户型公寓，都要结合当地客户的购房需求来选择投资。

总之，要做到对各区各地坐落分布，房价区间心中有数，这样就没人能够忽悠你了。

数据分析能够在市场信号还晦暗不明的时候，对决策者的市场预判起到辅助作用。

但是这样的辅助作用是建立在数据分析团队了解商业逻辑的基础上才有效。

如果一开始分析的逻辑就错了，所有的数据分析都是无用功，甚至有害。

请记住，数据分析只是更快的刀，商业逻辑才是握刀的手。

投资的海外房产外籍人士购买份额卖得一般没关系，只要本地份额销售得足够火爆，你就不得不去考虑一下，或许它真的值得你投资；

毕竟本地人的购买份额从一定程度反应出了市场需求程度，而投资的根本升值原因，便是足够的需求！

如果要想赚大钱，那你就要盯好那些急需用钱的卖房者。大概有以下几种：    

1、因为变故导致还不起房贷的人；

2、家里图遭变故急于卖房子换钱的人；

3、离婚后急于卖房清算资产的夫妇；

4、资金链断裂急需现金回流的商人；

5、实在还不起银行房贷急于脱手的房奴；

投资海外房产不可避免要加杠杆，但是在加杠杆的时候一定要谨记一点，小心驶得万年船，管理好自己的现金流量，杜绝资金链断裂的可能性。

不要盲目追求资本增值，在你的海外房产投资组合中除了需要配置升值空间较大的热门地区的独栋别墅之外，不妨同时考虑也加入一些能产生正现金流量的房产产品，比如投资公寓获取租金。

公寓虽然增值能力比较差，但它可以源源不断的为你提供租金，不仅能在未来市场好的时候，可以用于购置新的投资产品，而且还能在二手房市场不景气的时候用于补贴现金流量差的独栋别墅。

一个成功的海外房产投资者应该建立由一群包括律师、贷款中介、会计师、特别是规划设计师和建筑设计师朋友组成的朋友圈。

融入这些专家的社交圈可以帮你一开始就搭建合理的投资结构，寻找到有潜力的物业，可以顺利的申请到贷款用好财务杠杆；

还可以帮你了解房产权属的背景，掌握目标房产的开发规划和限制，预先大致了解可建造房屋的数量、大小，从而测算出比较真实合理的盈利预期。

投资海外房产，了解房价高低固然是首要的，但事先咨询了解好准备投资的国家的汇率也是重中之重。

因为只有及时地了解投资地的汇率变化，才能在正确的时机进行投资，这样可以大大降低购房成本，相当于房价直接打折。

海外房产投资如棋，愿你三思后行，步步为营。细心地对待投资中的每一件小事，不要让你的一时疏忽毁了你的一生。脚踏实地走好每一步，稳扎稳打，方能真正实现财务自由。

投资如棋，欲速则不达。放平心态，戒骄戒躁，深思熟虑，不留破绽，方能获得完美收益。

想投资海外房产，要有笃定下棋一般的耐心，莫做被割韭菜的不知不觉者！

投资者仅需10万美金起投，坐享三年22%固定收益！

以最低起投额10万美金为例：

前两年固定收益：

• $100,000 * 7% * 2 * 6.3[汇率] = ¥8.82万

第三年固定收益：

• $100,000 * 8% * 6.3[汇率] = ¥5.04万

总计收益：

• ¥8.82万 + ¥5.04万 = ¥ 13.86万

（数据只做参考，以实际收益为准）