逃离有理！加州中位数房价比全国平均高了这么多,HM华美优胜海外投资微信公众号文章

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随着加州住房危机加深，著名歌星比利·乔尔（Billy Joel）1976年的歌曲“告别好莱坞”现在居然成为对数万人的忠告。

(图片来源：路透)

据美国中文网报道，由于高房价和高房租严重打击低收入居民，加州2006年到2016年期间迁出人口比迁入人口要多100万左右。

经济咨询机构Next 10和灯塔经济学发表的报告说，强劲经济也有可能出现功能不良。加州住房开支要比其它州高很多，低收入工人的工资却不高。另一方面，加州仍在吸引学历高、薪酬高、能承受高房价的人们前去。

住房紧张原因很多，但缺少新建筑也许最重要。根据报告，从2008年到2017年，加州每新增百人仅发出24.7套新住房建设许可证，远远低于每新增百人发出43.1套新住房建设许可证的全国平均水平。

研究人员预计，如果这种趋势持续下去，该州到2025年将缺少住房300万套。

加州房主将21.9%的收入用于住房开支，而租户要将32.8%的收入用在住房上。全州2016年中位数房租为1375美元，比全国平均高出40.2%。加州中位数房价则比全国平均水平高出一倍多。

加州房价有多高？加州硅谷一套经受了火灾洗礼的房屋日前挂牌出售，标价居然高达79.9万元，不禁令人咂舌。然而房产经纪人宣称，这是根据当地房价决定的。

中国日报援引《每日邮报》4月11日的报道，这栋房屋位于圣荷塞威洛格兰区(Willow Glen)柏德街(Bird Ave.)，经纪人表示，该房屋的价格是基于周围房价决定的，“周围的房子已经卖到160万元了，这只是那种房子土地价值的一半”。不过很多人认为，这反映了在美国地产最火热地区，人们很难买得起房子的事实。

房地产网站“Zillow”10日的报告显示，湾区的房价继续快速上升，对于圣荷塞，去年的房价，平均每小时上升接近100元。

Zillow估计，2017年圣荷塞的房地产市场，平均每个工作日(every work day)房价上升571元，一年下来，房价平均上涨20万元。

Zillow的数据还显示，美国许多地区的房价每小时的上涨幅度已超出了当地人们的最低时薪，加州遥遥领先。

一个应对策略就是合住：将近14%的租户当中每个卧室都超过一人居住，这一比例也是全美最高。

另一应对措施则是走人。地产经纪网（Realtor.com）发现，加州16个高价住房市场搜寻外地房子的比例要比其它地方高出一倍多。

包括圣克拉拉、圣马刁和洛杉矶在内的几个县搜寻住房的人数同去年春季相比基本上没有变化，但搜索外地房子的人数却上升了15%。

位于旧金山的Next 10和设在洛杉矶的灯塔经济学的研究人员采用联邦人口普查局的数据跟踪移民模式。他们发现，在房市泡沫破灭时期，向外迁移步伐放缓。但随着房价回升，向外迁移幅度不仅反弹，而且出现加速趋势。

这种迁移模式同收入水平密切相关：多数迁出者都是年收入3万美元以下，其中迁出最多的是餐饮服务、建筑、制造和零售业工人，但信息、技术和专业服务、艺术和娱乐行业高技术人员继续迁入。

从2014年到2016年，加州迁出居民安家落户最多的五个州为得克萨斯、亚利桑那、内华达、俄勒冈和华盛顿。

美国人迁入得州迁出加州的人数越来越多。两州的差异在哪里呢？

得州球迷挥舞州旗为运动员助威（照片：美联社）

据连线美国报道，美国是由50个州组成的联邦制国家，其中得克萨斯州与加利福尼亚州是50个州中的大州：论面积，得州排名第二，仅次于阿拉斯加州，加州则排名第三；论人口加州排名第一，居民3954万，得州则排名第二，居民2830万。因此，得州、加州在美国的经济政治文化社会中都有举足轻重的作用。

最近这些年，美国不少媒体都关注到越来越多的人迁居得州，迁入人口与迁出人口相比，呈正增长趋势，而加州则相反，迁出人口多于迁入人口。据美国人口普查局的资料，2010年以来，约有130万外州人口移居得州，占得州320万总人口增加数的4成。

得州除了是重要的农牧业州外，也是重要的能源州，石油天然气业兴旺发达，此外，得州又是高科技公司云集之处，因此工作机会很多；得州也有许多著名高校，吸引了大量外州学生及海外留学生，是外国学生最多的州之一，其中包括许多中国学生。

加大伯克利分校美式足球队员手持加州州旗进入比赛场地（照片：美联社）

与加州相比，得州的生活成本，尤其是房价要低许多。比如根据联邦人事局（OPM）的规定，同样级别的联邦政府工作人员基本工资是一样的，但地区补贴就不一样，生活成本高的地区补助就高，低的补助就低，2018年得州首府奥斯汀的地区补贴是在基本工资上增加16.71%、达拉斯地区增加23.4%、休斯顿地区增加31.74%。

而在加州，圣地亚哥地区增加27.88%、洛杉矶地区增加30.57%、旧金山地区则增加39.28%，从联邦雇员地区补助看，生活成本加州明显高于得州。

与得州外州移民趋势净增加相反的是，加州人口移居外州的超过外州人口移居加州。据《圣地亚哥联合论坛报》（The San Diego Union-Tribune）引述加州立法分析办公室（California Legislative Analyst’s Office）的一份报告显示，2007年至2016年间，约有500万外州居民搬入加州，而同时移居外州的则有600万人，即净流失100万居民。

在移居外州的人中，最多的是搬去得州，其次是亚利桑那、内华达以及俄勒冈。而移居加州最多的来自纽约、伊利诺伊以及新泽西。

从加州立法分析办公室的报告中还可以看到，高收入者移居加州、低收入者搬出加州的趋势。根据该报告，年收入5.5万美元以下搬出加州的占多数，而年收入20万美元以上搬入加州的人很多。

此外，年轻、教育程度低的家庭搬出加州的很多，而受过大学本科以上教育、年龄在26到30岁之间的搬入加州的居多。

加州立法分析办公室的报告引起许多讨论，集中的焦点是加州大都会地区比如旧金山、洛杉矶的房价高昂，买房、租房成为家庭的主要负担，导致低收入家庭搬离。