还在国内买房?澳洲买房最全攻略!(下)(原创技术贴),澳洲房产周刊微信公众号文章

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上一篇中作者介绍了在澳洲买房和在中国买房的不同，今天作者将为大家介绍澳洲买房的注意事项以及你不得不思考的几个问题。

二 注意事项

1 选择开发商

上面说过了，买新房子的时候百分之八十是看不到现房的。就不用我说开发商的信誉该有多重要了吧...

选择值得信赖的开发商，首先上网站查询它的建筑历史，有没有比较知名的大项目。最好是澳洲本土的开发商。在这列举一些算是人尽皆知的吧。

Meriton——近些年来风生水起的超大型开发商，在悉尼、墨尔本、布里斯本有很多个大型的项目在建设。老板很有投资眼光，圈地盖楼，觉得升值潜力特别大的就只租不卖。最长的keep了十年才卖出来，狠捞一笔。资金充裕的不需要银行贷款也能盖，所以促销手段有5%交换合同、帮付印花税、保租等。代表项目布里斯本CBD地标建筑Infinity、Soleil，悉尼CBD地标建筑World Tower。现在热卖的项目有：Epping park(Epping)、EON(zetland)、VANTAGE(RHODES)、VSQ(Zetland)。价格适中，适合普通消费者。

Mirvac——走的是豪华奢侈路线。高薪聘用顶尖设计师，不管是室内装潢还是外观设计都是开发商里的五星级。当然，也是五星级的价格。同样的位置，价格高出其他楼盘不少。但是并不会影响它的增值潜力，物以稀为贵。热卖中的项目有：The Pinnacle（Rhodes）、EDEN (Glebe)、ERA(Chatswood)、The Royal(New Castle)、Marina|YE(Melbourn)、Yarra Point（Melbourne's Docklands）、ARRAY(Yarra’s Edge )

Crown——集合酒店、serviceapartment住宅小区的大型开发商。路线介于Meriton和Mirvac之间，项目市值超过25亿澳元。热卖中的项目有 V （parramatta）、Top Ryde（top ryde）、Viking (Waterloo)、Sky (North SYd).

FKP Group——昆士兰的开发商，主要项目都在Brisbane。出差去看过，进去就先给关小黑屋看Video，现代化营销啊。The Milton（Milton）、Albion Mill（Albion）、Gasworks（Newstead）

Sunland——对Town house情有独钟。代表作有迅速售罄的Kellyville、Gardene，和正在热销的The Pine（Gold Coast），The Glades(Gold Coast)

Billbergia——澳洲房产开发建设公司，创建于1987年，以开发优质生态的水滨社区物业而闻名于全球。它的著名水滨项目包括WentworthPoint Marinas、Brisbane楼王、VQ:Harbour Views、AustraliaTowers、Waterpoint Shepherds Bay 等。

Capital Corporation——代表作包括DarlingHarbor的主要商业大楼。在热销的住宅项目包括：Acacia（Lane Cove）和 Otto（Rosebery）

2 选择Agency

由于海外投资越来越活人，许多华人投资在澳洲买房子。如果找老外的中介公司最大的弊端莫过于无法沟通，即使被人骗了也不知道。更不要说想在海外为自己争取权益，于时于利都是不划算的。

找华人中介，最关键的就是看实力。如果条件允许就去他们的办公场所看看，有没有规模。接着就需要衡量中介人员的专业程度及服务。

在这里为大家推荐澳洲麦克兰投资集团（MaclandInvestment Group）。该公司建立于，总部位于悉尼,并分别在上海、北京、深圳有多个海外分部。公司以澳洲土地储备与开发、澳洲房产销售为核心业务，同时向全球各地客户全程提供在澳洲投资房产的相关法律咨询、贷款申请咨询、租赁管理等一站式服务模式。他们的网站上会不断更新现有的项目，有兴趣的朋友可以直接拨打电话：0297362888.

3 Strata 物业费

很多客户一见面就会特别纠结于楼盘的Strata费用是多少，Strata高就放弃考虑。这其实根本就是一个不是问题的问题，因为物业越好费用越高，有游泳池健身房的小区当然比没有的要贵一些。如果off-plan时strata预估的比较高，那也绝对不是开发商故意加码，因为最终用哪家物业公司，出多少strata费用是由“屋主协会”决定的，就是小区居民代表来决定。有些开发商以“低strata费用”来当噱头打广告吸引顾客，开始我还不明白。后来弄懂了，广义的Strata包括狭义的物业费（也叫strata）和sinking fund维修费两项。报纸上宣传的超低strata是指狭义的stara，玩了个文字游戏。而且质量不好的项目以后的strata会越来越高，因为会有不断的维修支出。

再说，假如有健身房和游泳池的项目strata每季度比没有健身房游泳池的多1000块，一年多4000块，十年才多40000块。但是十年以后有健身房游泳池的大楼因为更适应现代人的生活，显得更高级，比没有的项目可能多卖10万块。所以说，这不是一个需要过多考虑的问题。不应丢了西瓜捡芝麻

4 区域选择

比起节省strata费用，区域选择就是西瓜。如果说悉尼地区平均每年房产增值7%-10%，那么有的地方可能增长率会是15%，有的地方可能只有3%。以现在大热的Zetland地区为例，因为政府的Green Square计划，去年此地区增值率达到了惊人的14.8%。但是殊不知这个计划15年前就已经提出了，因为迟迟没有动工，过去的15年房价每年增值幅度相当平缓。以去年当地的社区医院被拆除为标志，计划开工，也是入市最佳时机。再一个例子是Rhodes，五年前还是环境污染区，房价是现在的一半。增值迅猛的原因一方面是政府有意向开发，令一方面是新兴社区吸引了大量有品味又有收入能力的年轻人和都市白领。高收入人群愿意出高价钱购置新房，也愿意出更高的租金追求生活质量。Rhodes的繁荣也带动了附近像wentworth point、meadowbank地区房价的起飞。就好像hurstville带动了kogarah、rockdale，chatswood带动了land cove、north syd，parramatta带动了kellyville，都是经典实例。

所以选择购房区域时，具体问题还要具体分析。宗旨还是要分析这个区域居住的人群。最好是都市白领、professionals、学生其次，这些人有一定的消费能力，可以支付起较高的租金，也不会迟交房租或撕毁合同。

5 买卖时机

我炒外汇的经验告诉我，你永远也找不到最佳的买卖时机。诀窍就是设定好目标，不要贪心。It's not about when you buy, it's all about whenyou sell. 卖出的时机比买入的时机重要的多。因为当市场价格在短期增值时你买入叫顺势，在短期回调时你买入叫抄底，只有在高点卖出时才真正做到了盈利。而且无论你赚了多少都会后悔，后悔没有赚到更多。房产投资是一种长线投资方式，现价买入，设定目标，适时抛售或再融资。

房产投资注定是长线的投资。如果今天买明天就想盈利，那必然得不偿失，还不够付印花税的呢。以人的一生来计算，年轻时学会理财，到年老了才有的享受。年轻时应该考虑在可以承受的范围内应该拿出多少收入用于理财，年老了考虑怎么处置一生积累下来的财富，挥霍还是传给后代。这一点在税务上也是合情合理的。

有人该说了，你这不等于没说吗！？那后吧，过年了，发点红利。短期内合理的买卖时机是：1、政府补助政策开始时的先知先觉 2、降息等货币或经济政策的先知先觉。 3、开发商起先需要融资时 4、各大开发商隔三差五的优惠deal时 5、个别房号因为退订而没有及时更改价格导致低于marketing price时。6、银行valuation高于售价时------valuation结果出来后开发商会立刻将价格提上去，这时候会有个时间差。7、汇率突遭滑铁卢时！！！ 8、碰到专业又尽心的agent时

当你买房子时碰到上述原因之一时，那么恭喜你了!你会惊喜的发现你买的房子在同一个楼盘同一层同样的户型，比隔壁邻居便宜，甚至比楼上还要便宜很多。

6 各种窍门

买房子要以投资为最终目的，即使是自己住。因为几乎没有人会一辈子都住在同一个地方。所以当地的增值潜力，租金回报率等等无论如何都是必须要考虑的因素。

充分利用政策。比如即使购置的房产是作为投资使用，也是可以拿到$15000的首次置业金的。正规的作法是房子settle之后，进去住满6个月，拿到钱再租出去。投机取巧的作法是，把mailing address、bank details里的address等统统改到新址，假装自己已经住进去，直到拿到政府补助。

交换合同时首付的10%有三种不同的交付方式，最理想的是存入开发商的Trust Account，在房子盖好之前可以拿到这部分钱的银行固定存款利息。

澳洲房子户型图上注明的面积与国内是有区别的。国内是算建筑面积和公摊面积的，澳洲算的是点对点的使用面积。所以如果要和国内的房屋面积做比较的话，大概是用户型图上的数字除以7/10。

澳洲法律有条款限制楼花的买卖，通常情况下是不可以在开发商交房前出售给他人的。这主要是为了规范市场，保护开发商的利益。但是如果合同中没有明确写明“禁止出售楼花”，在开发商的默许下，还是可以更改合同上的名字的。

提高租金。能自己租就自己租，省了丢给中介租的management fee。如果户型选的好，花六七百块加个G-block，一室可以变两室，两室可以变三室，大大的提高了租金回报率。

户型选择。我们华人喜欢选择方方正正的户型。但是如果调查过当地的租客主要以鬼佬为主，就要审慎了。因为凭经验，鬼佬更偏好于长条型的户型。

楼层选择。楼层越高越贵，这点全世界都一样，楼层越高景色越好嘛。但是如果我选就选低的，原因还是使租金回报率最大化，毕竟租金主要还是决定于地理位置。再者说，银行在为房子的贷款做valuation评估时，“景色”这一点不在房屋价值之内。

悉尼40平米以下的房型valuation很容易出问题，不建议购买。Valuation shortage意思是银行不认为这套房产的实际价值符合售价。前面说了，澳洲银行容易为买房者贷款是因为对房屋市场有信心，用房屋本身做抵押。所以当Valuation shortage发生时，银行只愿意贷款给买家它认为的价值，即shortage的部分直接加重了买家首付的负担。

7. 新房还是二手房?

总有人问我这个问题，一遍又一遍的重复解答让我不厌其烦~ 但是我还是想说，这是两个很难放在一起比较的东西。

第一，buyer人群完全不同。二手房的需求是刚性需求。现房，看了满意即刻入住。像结婚的、生孩子的、没有地方住的，不买个现房住难道睡大街上？再比如，二手房市场里能淘到三四十万的两房旧unit，人多钱少的不买二手房就只能搬到山里住吧！又或者，有特殊需求者，要求离某某火车站105米，左右不能差5米，碰巧附近又没有新的楼盘，那么就只能选择二手房。

而人们对新房或者说楼花的需求性质更多是柔性的。不是很着急住，又有一定的投资概念才会选择新房。原因是楼花的价格要低于盖好时，盖好后前五年十年的升值空间也会大于那些现在已经十五二十年旧的二手房。像刚才提到的两/三室一卫、红砖灰墙的过渡性unit，现在都没有人在盖了，还指望未来会有人来竞买？在resale时你会发现穷人的钱是有多么难扣出来

第二，定价机制不同。新房的价格是统一的，针对于同一个楼盘的同一个时间点来说。首先由当地的council估算出土地的价格，再由council、marketing公司（如colliers、CBRE）、开发商协商定价。不会太高也不会太低，高了marketing公司不干，低了开发商不干。当然了，不排除资金链非常充裕或者有短缺的开发商。在这里，再次熬述一下澳洲地产市场环境的不同。像超市、电话公司、网络公司一样，澳洲的房产开发商也是由几大巨头把持的（呸他个资本主义市场经济），所以不那么容易倒闭也没那么好赚钱。从打地基开始边卖边贷款，在房子盖的差不多时把房子卖光光还有一线生机，否则谁家的资金链也扛不起超高的人工成本和商业贷款利息。不像国内，大家都只敢买盖好的楼。谁知道你会不会盖到一半倒闭捐钱跑了？是个人有点关系就敢当开发商！还敢拖欠农民工工资！这也是为什么这个“万恶”的资本主义国家常年缺房的原因。今年悉尼缺又6000套。

二手房的价格当然是由个人定的，可能高于市场价也可能低于市场价。可能低于隔壁的新房价，也有可能高于新房价。因为我说了，定价机制是完全两个系统。如果你不是业内人士，就奉劝君多花些时间淘吧，给自己设定一个6-8个月的期限，每周末看至少3个房子，说不定能淘到一个低于市场价的好房子。这样的房子一定是有的，比如房东翘了、着急离婚分财产、被取消国籍了，但是怎么会轻易落到你的头上？不考虑运气的成分，六到八个月是必须的。除了看房子，最好在每个local agency都登记一下。如果有价格合适的房子出来，他们会按登记顺序打电话通知你。Local agent可是不愁买家的，他们愁的是卖家。

第三，买卖机制与流程不同。新房的就不用多说了，很简单。找个agent聊聊，然后看房，选楼层、户型，付holding deposit，签合同，先付10%，settle时再付10%，结束。区别在于好点的agent有fiancialplanning、会计基础，会根据你的实际情况做plan，算算你的承受能力来规避风险，在你的承受和喜好范围内选一个最有投资潜力的楼盘和户型，帮你在开发商那里多争取些利益，找个好的broker帮你解决贷款的问题，即使你购买后也不抛弃不放弃定期email你所购房产的相关市场信息。烂一点的呢，带着你把所有可能会购买的楼盘都注册一遍，然后回家躺着睡觉，不管你买哪个，坐等commssion到账。最要命的是房子还有三个月就settle了也懒得管你是不是已经开始办贷款，一不小心就破了产。

对于二手房来说，第一步是在网上（domain、realestate）或者窗户上（LJ Hooker、Ray White）选选有没有顺眼的，然后问清楚地址和inspention time（周六比较多）。第二步是去实地看看是不是真的顺眼。如果是，就进入议价环节了。多数情况为aution。但别以为就是价高者胜之。因为如果来看房子的人比较多，房东完全有理由认为自己的房子价值被低估了。他会将房子收回，进行新一轮的广告、inspection、auction。就比如现在，七轮降息潮一过，澳洲内需和房产繁荣被有效刺激（第四季度CPI上升至2.2%），二手房的市场也开始一片向好，房东很少会立刻将房子卖出去，不卖到超过市场均价不罢休。好吧，你愿意出高于市场均值的价格买到心爱的房子---谁让某一类买家是视觉系动物呢---那么下一步签合同和办理贷款。顺便提一句，local agent是完全不会look after你的。因为对他们来说找到愿意卖房子的人才是主要工作，谁让澳洲缺房呢。卖家被称之为client，你只是customers之一。贷款什么的你自己去搞定吧！如果你不知道有“broker”这个行业的话，直接走进银行，银行会按照你工资年收入的五倍发放贷款。（PAYG= Anual income*5）。如果你是做生意的，那么对不起，银行只会给你公司利润四倍的贷款（ABN holder= Annual profit*4）。不足的钱只好一次付清啦，而且不会有人事先告诉你。（在这一点上，新房允许你有足够的时间找到一个好的broker，提前三个月开始准备国内收入证明，然后得到任意多的贷款）