“由于贷款仍很难获得，房产交易至少在2018年剩余的时间里仍受到抑制。”

CoreLogic研究负责人 Nick Goodall指出，不能低估资金出借方和信贷政策的作用。

在CoreLogic看来，尽管房贷利率最近又下降了，但银行等资金出借方仍然厌恶风险。具体表现在，银行限制“只还利息的贷款”（interest only loans）。贷款人的还款能力测试要超过7%。这意味着，从2018年1月1日开始的LVR松绑政策还没有带来新的一批合格的买家进入市场。

RBNZ最近发布的一份讨论性文件指出了LVR限制对房价的影响。由于房价快速上涨影响着金融稳定性，RBNZ自2013年至2016年推出了三次LVR相关政策。

第一轮LVR限制政策发生在2013年10月。该政策预估对房价产生了3%的调节效果。奥克兰和新西兰其他地区都受到明显的影响。

有趣的是，2015年11月实施的第二轮LVR限制并没有很明显地阻止房价的上升。相反，奥克兰以外的地区由于相对宽松的贷款条件，房价上涨了3%。

到了2016年10月，RBNZ进一步收紧LVR的限制，适用于全新西兰的房产投资者。第三轮LVR限制的调节作用明显奏效，奥克兰房价下降了2.7%。

第三轮LVR实施一年之后，2017年10月，奥克兰和新西兰其他地区的年度房价通胀分别为0%和6.9%，比各自的高峰期都明显下降。 

RBNZ预估，三轮LVR政策将房价压力降低了近50％。然而，LVR政策的影响是非线性的。LVR的政策效果短期内更见效，实施12个月后的效果会下降。 当它变得有约束力时，LVR政策可以非常有效地遏制住房价格。

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对于未来房地产市场的走向，CoreLogic近日撰文指出，密切关注三个信号。其中包括新西兰和澳大利亚之间的移民平衡、房产投资者挂出房源的行为情况和利率。

CoreLogic特别强调，从2018年剩余的时间到进入2019年，利率是三个重点关注的因素之一。因为，几乎90%的新西兰固定利率的房贷（该类型房贷在所有房贷中占了八成）选择了两年期限以内的固定利率。

曾在银行就职的一位匿名的贷款经纪对此分析道，很多贷款在短时间内到期，因此利率是值得被关注和重视的事。假如贷款者快到了重新固定利率的时候，就要考虑固定一年、两年还是三年的利率。如果觉得利率不会变，就会选择一年的固定利率。因为现在一年的利率比两年的低一点。

5月10日，RBNZ将发布新一次货币政策声明。

撰文 Abby Chen
排版 Jiayu Li

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