上一周和大家聊了出租物业有些费用能抵税。其中有几项金额很大，却不能抵入出租成本的款项，相必很多人都注意到了。那么这些费用可以在哪个过程抵入成本报税呢？
就是咱们今天说的这个话题——在房屋买卖获得收益的时候。
关于房屋的投资收益以前说过不少，今天我要从国际买家这个角度展开。
很多人都知道在加拿大投资房地产效果很好，但是却对其中设计税务问题不是很了解。
去年4月20号NRST新政之后，大部分国际买家都暂停了对大金马蹄地区的投资，整个房地产市场也应声下落。入市的不少人夺路而逃，一直到现在，大多伦多的房地产也仅仅恢复到了2016年底的水平。
虽然公认的说法是海外买家只占了整体买家人数的5%不到，但是这5%对整体投资者信心的影响却是巨大的。从上面的趋势图中，我们可以看出，安省房地产的泡沫洗去了不少。从真实的市场表现来看，买卖双方也逐渐接受了目前的市场状况。
整个市场进入到平稳期。
这一个突发性的海外买家税事件，引起了整个房地产市场的巨大变动。但是从另一个角度来看，犀牛认为是个好事情：这个事儿发生以前，大家是一窝蜂上，什么也不想。大部分海外买家不熟悉安省房地产的纳税规则，甚至很多人都不知道投资房地产还要纳税。经过这一下，安省的房地产政策被各大媒体、各小媒体反复解读，起到了很好的教育效果。等到现在，大多数人可以平静的看待房价的涨跌，房地产相关知识相比巨变之前，也有了大幅度的提高。
大大减少了未来的风险。
今天这篇文章，我会选用2个例子。来给大家用数字来展示15%的税对国际买家有多大的影响，同时看看这种影响对不同的房价有没有区别。
首先要声明，并不是所有的海外买家都受15%NRST的影响。这些人当中，有些不用交（Exemption），有些在以后可以获得全额返还（Rebate）。
也许有人还不太了解什么情况可以不用交15%的NRST，什么情况可以获得全额返还，下面我再给大家解释一下：
购买安省物业的非居民，如果符合下面3个条件之一，则不需要缴纳15%非居民投机税：
1）已经收到安省移民计划的确认信；
2）本身是难民；
3）配偶是加拿大公民或者永久居民；
购买安省物业的非居民，如果符合下面3个条件之一，需要缴纳15%，但是以后有机会获得全额返还：
1）从签订合同或者过户之日算起，在4年之内，成为加拿大的永久居民或者公民；
2）从签订合同或者过户之日算起，至少2年在安省正规大学学习的全职留学生；
3）从签订合同或者过户之日算起，至少连续1年在安省全职工作的工签人员；
获得全额返还的条件为：
1）必须自己独自或者与配偶一起拥有该物业；
2）该物业必须是购买者的主要居所。
咱们上面说到这些人，虽然也是国际买家，但是其实他们是不受海外买家税影响的。下面咱们就专门给那些必须缴纳15%海外买家税的倒霉蛋儿们，算一算收税前后的投资收益。好让大家对这15%的实际影响了然于心。
咱们选2套房子，一套50万，一套500万。假设不管哪一套房产价值都是以每年10%的幅度递增，3年之后都把房售出并套现。咱们看看有没有这15%的NRST，投资收益区别有多大。再看看两套不同价格的房子，投资收益会不会有所不同。
为了计算方便，我们假设除了海外买家税之外的成本为零。两套房子也都能贷款35%。
案例1（花费$50万买入的房子）
实施NRST政策之前：
增值50*10%*3=$15万
因为加拿大政府对投资房产有50%的税务优惠，所以需要纳税的金额是$7.5万。
海外买家所得税的税率为25%，所以需要交纳的税是:$75,000*25%=$18,750；
盈利:$150,000-$18,750=$131,250；
贷款35%的成本：$175,000；
投资回报率：75%。
实施NRST之后：
增值50*10%*3=$15万
海外买家税15%=$75,000
因为加拿大政府对投资房产有50%的税务优惠，所以需要纳税的金额是(150000-75000)/2=$37,500万。
海外买家所得税的税率为25%，所以需要交纳的税是:37500*25%=$9,375；
盈利:$150,000-$9,375-$75,000=$65,625；
贷款35%的成本：$175,000；
总成本:$175,000+$75,000=$250,000；
投资回报率：26% 。
案例2（花费500万买入的房子）
实施NRST之前：
增值500*10%*3=$150万
因为加拿大政府对投资房产有50%的税务优惠，所以需要纳税的金额是$75万。
海外买家所得税的税率为25%，所以需要交纳的税是：$750,000*25%=$187,500;
盈利：$1,500,000-$187,500=$1,312,500；
贷款35%的成本：$1,750,000;
投资回报率：75%。
实施NRST之后：
增值500*10%*3=150万
海外买家税15%=$750,000
因为加拿大政府对投资房产有50%的税务优惠，所以需要纳税的金额是($1,500,000-$750,000)/2=$375,000万。
海外买家所得税的税率为25%，所以需要交纳的税是：$375,000*25%=$93,750
盈利:
$1,500,000-$93,750-$750,000=$656,250
贷款35%的成本:$1,750,000
总成本:$1,750,000+$750,000=$2,500,000
投资回报率：26% 。
经过比较，我们可以得出下面的结论：
1）15%对海外买家投资的影响还是比较大的，投资收益率减少了一大半；
2）相对于其他投资来说，海外买家购买房产的投资收益率还是能够接受的。
文章的最后，我再来说说对未来的预期，相信这也是很多人都想知道的。
我认为，综合考虑当前的市场状况和国际买家受到影响的幅度，如果NRST这个15%能够侥幸取消的话，大金马蹄的房地产市场会再次腾飞。当然这种情况应该是很多人都不希望看到的。
一种更大的可能则是：NRST继续存在，而国际买家则会通过另外一种形式，或者另外一种原因再次回到市场。
本文完成于2018年4月30日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。
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