美国也是大多数人首选的投资目的地。那么，投资美国房产，有哪些需要注意的税费？我们又能采取什么方式，合理避税？
一、美国买房和贷款常见问题
1.没有绿卡可以买房吗？
美国大部分投资项目都向非美国居民开放，所以有没有绿卡不影响。
2.没有绿卡可以贷款吗？
没有绿卡也是能够贷款的，并且由于贷款增加了杠杆，用好了还能提高投资收益。
3.申请贷款需要什么条件？
贷款，银行主要看你的还款能力。对于美国当地居民来讲，银行会根据其过去两年的工资证明和税表来判断是否发放贷款。
4.移民前或移民后买房有区别吗？
首先，我们要确定的一点是买房是一个投资行为，对于投资来讲，要根据其他因素，即你的投资目的、投资时间点和个人需要去判断，而不是看移民前后来决定。
5.绿卡居民与非绿卡居民交税是否有区别？
没有区别，税率是相同的。只不过在报税的抵扣上会略有不同，基本没太大的区别。
6.什么时候买房合适，移民前还是移民后？
之前已经提到，移民前或移民后买房是没有区别的。但如果要贷款，就建议在报税之前、甚至在登陆之前就买房会比较好。对于新移民来说，我们需要将人民币兑换成美元，这个过程会导致收入会有一个大比例的降低。如兑换后显示收入过少，银行就可能不愿意贷款给我们。而在报税或登录之前，我们可以用中国的收入证明，有许多银行是可以贷款的。
7.哪些银行可以用中国收入证明来贷款？
汇丰银行，工行，华美银行，国泰银行都是可以的。
8.已经报过税了，但收入不高，还能贷款吗？
对于已经报过税但收入不高的朋友，也不用担心，还是能够贷款的。有一些银行不查收入，比如我们在加州常见的sterling，不过它的利率会高一点，同样的条件下，可能高出1%到2%。
9.目前银行贷款利息是多少？
目前美国整体利率比较低，利率大多数在百分之三点几。但具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。比如贷款5年，其利率就会低一些，7年稍微高一点，15年就更高了。
10.用公司还是个人名义买房？
用公司或个人名义买房，主要是看对责任的限定。如用公司来买房，可能需要报公司的税表，同时公司需要给股东开K1的税表。如果是个人，报税就会简单一些。
11.一般新移民最多可以贷多少？
有绿卡，可以贷款70%的金额。如没有移民，没有绿卡，那么每个银行能贷到的数目不同，但大多数都在50%到60%。美国买房到卖房，涉及到的美国税费较多，想要达到省税增加投资回报的目的，就要仔细了解这些法律法规。提前咨询，仔细规划，是投资美国房产的必修课。
二、投资美国房地产有哪些税费
买房的时候有很多费用是一次性的费用。这些费用主要有交易税、交接费、产权费、产权保险等。
特别强调，在买房的时候，买方是不用付给代理人佣金的。因为卖方在卖房的时候，其卖房费用的5%到6%将作为双方代理人的佣金，这个佣金会平分给双方的代理人。
房屋持有期间产生的费用：
房产税，大概是买价的1%到3%不等。比如加州是1.25%。
保险费，主要是火灾保险，一年大概在1000~3000美元（若小区在洪水区，还有洪水险）。
物业费（如果小区有物业管理），费用从100到2000不等，看小区环境。
持有期间，有哪些费用可以抵税？
这里从两个角度来讲：自住房和出租房。
1.自住房。在发生的费用里面，房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。
2.出租房。所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。
另一个最大的抵税费用就是折旧费，折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年，商业地产是39年。假如一套房子是275万美元，那么每年的折旧费就是10万美元。
这里需要注意的还有预扣税，预扣税是针对出租收入而言，由于中美之间有条约，税率是10%。当我们在第二年报税时，如果第一年没有净利润，那么可以申请将第一年的预扣税退回来。
卖房的费用
买房费用和买房费用是相同的，有以下一些项目：
注：之前有提到双方代理人也即经纪人的佣金是由卖方出的，那么卖房时产生的费用，可以降低我们的卖房价格，再减去房屋的调整价格，就是房屋的增殖了。
在美国还有一个重要的免税额概念。
三、如何保全美国房产、如何避税
从下面4方面来讲：
1.对自住房来讲，可以充分利用免税额的机制。比如有的朋友在房地产上升的时期，一旦这个房子有足够的增值，每两三年就会换一次房子，这样倒腾几次以后，免税的几十万，就会这么省出来了。
2.对投资房，利用一个1031置换条款。举例说明，如果你卖掉了一栋投资房，在45天之内找到另外一栋投资房，并且在180天之内过户，那么第一栋房子的增值税可以递延，直到第二栋房子卖掉，才要交增值税。
3.投资人没有绿卡，但子女有，又想将房产赠与子女。如果投资人想要将房产赠与给子女，千万不要直接赠与，因为外国人的赠与免税额每年只有14000美元。正确做法应该是将房产卖掉，将存款赠与子女，由于存款是无形资产，外国人把无形资产转赠美国人是没有赠与税的。
4.对美国纳税居民来说，如果房子一直不卖，过世后赠与给子女，子女可以免交这个增值税。例如父母买了一栋房子，花费50万，过世的时候，这个房子涨到了200万，如果孩子拿到这一栋房子以后，马上以200万卖掉，中间的150万都不需要交增值税。但是这栋房子的200万会算在父母的遗产里面，所以我们避了赠与税，同时要特别注意一下遗产税的问题。
外国人在美国遗产税的免税额只有6万美元，而美国的遗产税高达40%，如果在9个月内没有补齐这40%的遗产税，房产将在9个月内被迫卖掉，以缴纳增值税和遗产税。这里有个解决方案就是，在购买美国的房产的时候，同时购买一份美国的人寿保单，如果有人不幸过世了，用人寿保单的赔付去缴纳这些增值税和遗产税，房产可以留下来从容处理。
四、产权由谁持有：孩子、父母还是公司
1.美国的房产上通常是没有收益人的，如不幸意外过世，由谁继承？
解决的方案是要做一个生前信托，一旦有意外，生前信托的条款里面指名了谁为受益人，这就避免了费时、费钱的法庭认证的程序。
2.买房时，用公司的名义还是个人名义去买房？
公司和自己买房的差异在于，假如是用公司来买房，职责就限定在公司里面，不会跟自己别的财物交割在一同。假如有两栋房产你都放到一个有限职责公司，你其实是把这个职责并在了一同，并没有达到切割这个职责的意图。
假如在美国出资许多栋房产，假如每一栋房产都放到一个公司的名下，全部公司建立的费用，报税的费用和申报的手续就变得非常的杂乱，一起假如房子是自住，你用公司的名义去买房就丢掉了25万免税的额度，所以是不是适合用公司买，还是用自己买，要根据每自己的不一样情况而定。
3.能否用孩子的名义购买呢?
首先要思考孩子的年纪，没有超越18岁，是没有签字的权利的，房产证上不会呈现孩子的姓名。其次，假如孩子过了18岁，还需要思考不稳定别的要素，比方喜欢冒险，婚姻疑问，或将来去创业有可能呈现的债款疑问等。
怎么解决？能够建立一个信任，由信任来持有这个财产，孩子不论是由于债权债款，由于诉讼或许婚变，可能都不会有这个疑问。但是详细是不是应当建立这么一个信任，也要依据自个家里面的经济情况、家庭的人员情况、详细的婚姻的情况归纳来思考。
本文来源：网络，由美国云雁地产整理编辑
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18. 公寓店铺混合项目出售，售价：$8,000,000，土地面积 25,080SF, 建筑面积 28,683SF. 回报率：4.72%。 3层建筑，33间公寓，店铺租用面积 3,219SF。目前店铺租用合同有效期至2023年，租金平均年收益年增长2.5%。
19. 未上市可开发型办公楼，售价 $4,250,000，土地面积24,000尺，回报率：4.7%。科技明星城市中心，可开发增建限高55F，买房下单后卖方续租四年。
20. 市中心未上市混合型可开发土地， 售价：$26,500,000
土地面积 19,439尺，位于西雅图市中心,可造24层，333,658尺商用住宅混合高层，商用面积达5,001尺，多户型公寓共285间。
21. 未上市土地项目售价：$20,000,000. 土地12英亩, 共五块土地，左右衔接美国大型连锁超市safeway和住宅区，可造公寓，酒店，学校，老年公寓，超市等。其中一块土地直接阻隔safeway和居民区。
22. 西雅图中央商务区核心地段占地14400尺商务楼出售, 容积率可到6.00。当前三层楼层，最高可建至170尺，可再开发为至少173个单元的多户家庭、办公楼、酒店等等，售价2500万美金。
23. 新型科技明星城1.35英亩五块相连住宅用地打包出售，距海滨公寓与海滨购物中心仅1个街区，距著名高中1. 8英里。可造公寓、别墅、连排房屋、多户家庭等，售价：545万美金
24. 距离谷歌公司仅0.3英里处20745 尺商业用地出售，距离西北大学0.7英里，可造类型广，目前已有6位买家。售价：320万美金
25. 图书馆旁占地27653英尺商业用地， 地段热闹，可开发范围广，紧贴两家著名大型连锁超市与医疗中心，售价自报。
26. 西雅图中央商务区核心地段41242 尺可租面积办公楼，100%出租率收益稳定增长空间大，售价1775万美金
27. 位于著名公园、西雅图中心旁的四星停车场，占地25851 尺，持续保持100%占有率，资本回报率可观，管理方便。距离地标太空针仅有0.5英里，售价323万美金，可贷款购买。
28. 华盛顿大学旁占地7125平方尺公寓楼，于2016年竣工共有34个单元，设施齐全。出租率91%，资本回报率可观，售价775万美金
29. 新上市！华盛顿大学地大41200平方尺，位于SM-U/R 规划区，最高可建240尺，住宅容积率最高可至10:00, 并且若作为住宅用地不设停车限制，初步计划可建372间学生住房，可出租给1114人。
可开发范围广：包括多层住宅、零售服务商店、酒店、办公厅等。距离开发地半街处正在建设轻轨站 – 校园站(于2021年开放)并与现有路线相连。
售价：3000万起
30. 未上市项目！西雅图地区塔科马市中心225000平方尺湾景超大办公楼。
位于市中心著名街道A街，占地1.257英亩，建筑面积225000平方尺超大建筑。共有14层，含有两层停车场，平均每层面积为18750平方尺。目前整体楼层被美国保险巨头承包，租期于2018年12月31日截止。2018年营业净收入(NOI)为$4572669, 如此算来Cap rate 高达10.16%， 并预估2020年营业净收益为$5081187, 绝佳增值投资项目。
售价：$4500万
31. 未上市西雅图近派克市场酒店带建筑许可开发地项目。最大容积率14.00，占地6480尺可造24层、245英尺高，市中心核心地段，售价$1300万。
32. 新上市店铺公寓可开发资源，售价：$3,000,000。土地7,407平方英尺，建筑6,800平方英尺。全部出租无空置，当前净收益15余万, 当前回报率5%, 市场回报率6%。近绿湖，5号公路。
33. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。
34. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。售价：$3000万起
34. 30. 西雅图Facebook（脸书）旁27127可再开发物业，高容积率可开发类型广，售价$3006万起
35. xxx市A级医疗公园大楼新上市出售, 资产回报率高达6.83%
占地5.62英亩，总建筑面积38,000平方尺其中26,500平方尺可租。位于CO商务办公规划区，两层建筑于2009年竣工并以中小型医药/牙科诊所办公室为主规划设计，目前有七个租户当前出租率为79%，租金低于市场平均水平所以有较强增长空间。最新一次租赁签约高达$30 NNN, 收益十分可观。剩余两套单元面积分别为1,787平方尺和4,082平方尺，出租价格$24/平方尺/年起。
当前资产回报率为5.37%
若全部出售资产回报率可达6.83%。
位于著名山谷医疗中心旁，医疗机构集中吸引客流量大，离高速入口仅有0.25英亩交通十分便捷。售价：$960万
36. 未上市项目！位于西雅图核心地段亚马逊公司旁旁可造440尺高、超高容积率开发型地块
地大15000+平方尺，位于SM-SLU规划区，最高可建440尺。开发范围广，包括公寓、混合式酒店、商业用途等。
若开发为商业用途最大容积率为：11.00。住宅用途无容积率限制，可造包括433个单元公寓楼再加1800平方尺店铺、7层停车场的41层建筑。
地块目前空置位置极佳，步行4分钟可到轻轨站以及主要公共交通站口，开发手续齐全，周边大公司云集投机潜力巨大。售价：$3000万左右，开发手续齐全。
37.内部未上市海滨休闲度假酒店投资项目，位于华盛顿州太平洋边最大海滩上，是商业用地，共14.9英亩，目前地上有个旧度假酒店。开发潜力大，可以开发酒店、赌场、公寓，老年公寓和度假村等等，也可以有其他的开发经营操作模式。高度无限制，当地政府很开明和配合。太平洋海岸线风景秀丽旖旎，是度假和大公司培训、开会休闲的绝好地方。更实惠的是，因为酒店主人83岁，年事已高，想脱手退休了，仅要$680万美金。
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