今年以来，加拿大房市一直呈现下滑的趋势，上周加拿大地产协会（CREA）发布了4月的销售数据，4月全国房屋销量和房价继续双双下滑，加拿大的房屋销量跌了14%，为5年来最低，房价也跌了11%，表现比前几个月还要糟糕。虽然全国房价下跌，但温哥华的房价则相对坚挺，尤其是公寓和城市屋，上涨幅度超过独立屋。
独立屋市场近年出现冷却，除了市场供不应求以及外国买家投机等因素外，智库组织C.D. Howe研究所近日发表的报告指出，大温地区是兴建独立屋价格最昂贵的地区，在温哥华建独立屋要额外花费64万的费用。
加拿大4月房市惨淡
房屋销量跌14% 房价跌11%
CREA近日发表的4月数据显示，今年4月全国的房屋销量为3万6297套，比2017年同期下滑了13.9%，是2011年以来房屋交易最惨的一个4月，也比3月销量下滑了2.9%。
而且全国多数地区房市都是如此，4月有60%的市场中房屋交易量出现下跌，其中跌幅最大的为卑诗省的菲莎河谷地区、安省的金马蹄地区（Golden Horseshoe）、渥太华、卡尔加里以及蒙特利尔。
CREA 主席Barb Sukkau指出，今年年初实行的贷款压力测试等政策和措施，对买家产生了很大的影响，也影响了全国的房屋交易。
经济师较早时曾预测，4月售出的房屋数目会减少15%，同时预测屋价会跌7%，但4月的房价跌幅超过了他们的预期。
2018年4月全国平均销售价格跌至49万5000元，比去年同期下降了11.3%。根据高盛的定义，在进行通货膨胀的调整之后，房价下跌5%以上就被认为是崩盘。
全国销售价格受到大温和大多地区的影响，如果排除这两个全国最贵的市场，全国平均销售价格下降10万9000元，变为38万6100元，同比下跌幅度也下调至4.1%。
CREA的报告称，全国房屋价格下滑与卑诗省和安省先后推出的针对海外买家的征税措施有关。卑诗省2016年8月开始对海外买家征收15%的海外买家税，又在今年2月的省府预算案中提高税率至20%，并扩大了海外买家税的实施范围。安省省府于去年4月开始征收非居民投机税。
CREA的首席经济学家Gregory Klump也认为，联邦政府的贷款压力测试破坏了市场的平衡与稳定，不仅让原本房市最火热的温哥华和多伦多市场冷却，其他如阿尔伯塔省、萨省及纽芬兰省等也受到影响。
而近日央行还进一步上调了最低抵押贷款合格率，也就是所谓的房贷压力测试标准。央行将用于购房贷款压力测试的利率提高到5.34%，和今年1月中的利率5.14%相比提高了0.2个百分点，这意味着加拿大人未来要面临更加严格的压力测试，实际能借到的钱款也会减少不少。
温哥华房价继续坚挺
涨幅超全国
虽然全国地产市场走势低迷，但温哥华的房价仍在稳步上升。根据CREA的HPI指数，温哥华房价涨幅超过全国平均程度。HPI是一种房屋售价测量标准，它是以2005年的1月为基数（100），然后按比例往上升。
2018年4月全国的HPI基准价格为63万4000元，和一年前相比上涨1.51%，而大温地区的基准价格则为109万2000元，比一年前上涨14.29%，和今年3月相比增加0.7%。大多伦多地区为76万6300元，下跌5.15%，菲沙河谷地区为82万2100元，上涨22.7%，维多利亚则为66万6700元，上涨13.47%。
CREA的数据显示，大温各类房型近年的涨幅都超过全国，其中2014年来的独立屋涨幅明显，近两年公寓涨幅也较多。
根据大温地产局的数据，4月大温独立屋基准价格为160万5800元，同比上涨5.1%；公寓基准价格为70万1000元，和2017年同期相比增长23.7%，和今年3月相比增长了1.1%；城市屋基准价格为85万4200元，比2017年同期上涨17.7%，和今年3月相比增加2.3%。
新上市物业减少助房价稳定
房市今年年底或明年初复苏
CREA表示，由于天气转暖，传统上的4月应是交易逐渐开始活跃的一个月，但今年4月与以往不同，不仅房屋销售量和房价双双下跌，而且新上市物业也很少。
本来今年3月挂牌上市的物业就不多，而4月比3月的房屋上市量更减少4.8%，为9年来新上市物业最少的4月，也比10年月平均值减少12%。
但CREA指出，新上市物业减少并非完全不好，因为在销量下滑之际，正是新上市物业减少在某种程度上帮助保持房价稳定。
在CREA的数据发布之后，TD银行的经济学家Rishi Sondi评论说，这是一个令人失望的报告。由于今年3月价量齐跌，很多人以为4月份情况会好转，但没想到比前一个月还要糟糕。Sondhi同意CREA 主席Barb Sukkau的说法，他认为至少有两个方面在影响加拿大的房市，一是卑诗省和安省征收海外买家税，二是联邦实施的贷款压力测试，它们将继续对买家的决策及心理造成影响。
不过他仍然认为，考虑到加拿大经济形势稳定、就业市场健康，以及人口增长及移民因素，相信到今年年底或明年年初，加拿大的房市将会复苏。
大温地区建屋价格全国最贵
建独立屋额外多花64万
大温地区房价居高不下，地理条件限制、市场供不应求以及外国买家投机等都被认为是重要的原因，然而智库组织C.D. Howe的新调查显示，建屋成本也大大影响了房价。
研究所在报告中指出，政府的不少规定增加了房屋供应的障碍，并且将加拿大一些城市的房价推高6位数字，额外的建新屋成本在全国8个条例最严的城市中平均达22万9000元。大温地区不仅是全国房价最高的城市，同时是兴建独立屋价格最昂贵的地区，兴建独立屋额外成本达到64万4000元。
报告研究了房屋市场价格与最低利润生产成本（Minimum Profitable Production Cost，MPPC）的尺价差距。MPPC是用建筑成本加上购买土地的成本，再乘以发展商利润比率得出，其中的建筑成本是根据加拿大统计局有关独立屋建筑许可证总额和同一时期的新单位数目。
尺价差距乘以每个城市房屋的平均大小尺数，即是报告所指的建一间新屋的“额外成本”。在大部份城市地区，尺价差距都为0，表示每平方尺生产成本几乎相当于每平方尺市场价值。
不过在温哥华，独立屋尺价差距高达每平方尺332元，以平均1999尺计算，额外成本为64万4000元。比起温哥华，统计显示多伦多的建房成本在政府干预下增加了16万8000加币，而阿博斯福、维多利亚及基隆那的额外成本分别为31万1000元、26万4000万和20万7000元。
报告指出，当开发商向政府申请开发的时候，政府会向开发商收取开发费（Development Charges），还有土地用途条例，以及房屋数量限制等等。这些对建筑商和开发商的限制，会大大阻碍住房市场的效率，导致供求关系一直失衡，供不应求还是会导致价格上涨。
报告的共同撰写人、智库的研究助理总监Benjamin Dachis说，不少楼价被推高是因为开发费，该项费用是市府向发展商收取作为对基建需求增加的补偿，用于改善基建设施。
他称，市政府要求发展商为市内基建先支付款项，而这导致楼价被推高，他的研究证明这类费用会转嫁给买家。他建议，市政府应研究容许发展商随着房屋存在的时间逐步缴付这笔费用，或降低款项的额度。
