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◎作者 | DJ

◎来源 | 海外掘金（ID：gold1849）已获授权

在海南省发布限购令之前，我们就隐隐嗅到国内风向不对，以海南为首的国内旅游地产，怕是要凉...

于是乎这几天马不停蹄地寻找替代品——虽感觉远在天边，但其实近在咫尺就有一个优质选择，我们找上了泰国。

国内限购一定会让手上有钱却花不出去的投资者急寻新标的，而泰国则近水楼台先得月。

它有国内没有的天然优势：

餐饮价格低，水果海鲜好吃不贵。

水上项目价格更低廉、质量更高。

空气清新，医疗服务优质且更易获得。

……

跟东南亚国家平行对比也会发现，越南房产海外人入场难、马来西亚和印尼的排华氛围会让中国买家迟疑、金边又是正在兴起的地方，机会与风险并存。

所以综合来看，泰国是个投资成本低的好选择，而泰国投资中，除了热门城市曼谷，又以旅游地产最靠谱。为何这么说？且看我后面给你详细道来。

那么，泰国旅游地产哪家强？清迈、芭提雅，还是普吉岛？

清迈适合老年生活，但投资地产盈利率较低；芭提雅地理位置决定经济较强，但项目多、质量参差不齐恐遇到坑。所以通过我们的严选，普吉岛作为旅游岛屿，资源稀缺的优势脱颖而出。

不断上涨的游客数量让这里的地产热度不减，同时它拥有国际医疗机构评审联合委员会 (JCI)、质量上乘的医院，最最重要的是，它有同样是海岛的海南所没有的低房价——普吉岛新房均价在1.5w-3w人民币/平米之间，三亚的新楼盘则是3.5万人民币/平米。

综合考量之下，我们决定进军普吉岛，在当地考察一番，得来了一手的资讯。买普吉房产要注意啥？一篇告诉你。

提到普吉岛，你脑海中最先出现的画面是什么？

是热闹的芭东海滩——

还是从山上远眺的海平线——

亦或是新鲜的海产（亲测：真的很新鲜很好吃）——

刺激的海上项目——

普吉岛曾是泰国最大的锡矿开采地，但目前来这里的人更多只为一个目的——旅游。

有人说不看好这块地方，认为它只有小小的普吉镇，没有经济基础，长期看不懂普吉的投资形势。也有的人只来了一次，就确定要投资这里。

1 普吉岛凭什么吸引游客？

普吉岛周围小岛林立，被诗意地称作安达曼海的明珠。在飞机落地前透过窗户，就感受到了它散发出强烈的“度假”光环。要做到一年800万游客前来，普吉岛想得可以说是十分周全了。

（从飞机上俯瞰——小岛、海和阳光）

（1）度假

刚走出普吉岛国际机场，远远的就看到了接应我们的当地导游 Chanyan。她穿着吊带小背心、很短的牛仔热裤，而行李放到后备箱时，又看到散落着美国品牌的单鞋和各种生活物品，音箱里传出高分贝的美国流行音乐……

我一度以为Chanyan是一个在美国呆过很长时间的泰国人。没想到她自我介绍中说，自己是土生土长的普吉岛人。

西方文化在这个小小岛屿的西海岸，可以说是渗透得淋漓尽致。花哨的英文招牌、沙滩上高耸的冲浪板、走两步就能听到Taylor Swift的新歌，以及各种美式审美的餐吧，这些元素把这个小岛装饰得很符合欧美人的度假口味——沙滩、阳光、海浪和酒吧。

因此，这里有许多来自欧美的游客。

（在曼谷飞往普吉岛的候机厅，我们就遇到来自世界各地的人）

与此同时，我们来考察还发现，普吉岛不同沙滩的消费还分了档次：最有名的芭东适合普通大众，它周边分布了不同档次的住宿选择；往南走的卡塔沙滩比较安静，适合文艺清新的旅客；而往北还有卡马拉沙滩和悦榕度假区，这里有游乐场和高尔夫球场，消费等级高，适合高消费人群……

（2）购物

除了欧洲游客，来自中国的游客也很多。2017年经由机场进入普吉岛的中国大陆游客超过160万人次，同比上涨20%，这还不包括其他途径进来的大陆游客。

不过中国人不似欧美人喜欢晒日光浴。烈日下的沙滩上，中国人并没有当地人和白人来得多。

对于这些挑剔阳光的顾客，普吉岛也能见招拆招，投其所好，开大型免税百货。

咱国人在日本爆买的消息，早已通过网络传到了泰国。

在普吉岛有一个非常大的免税购物中心，里面的品牌可以说是应有尽有，人满为患。

这个商场基本被中国人承包了，有网友甚至调侃说这里99%是中国人。专柜前各种排队抢货。一个曾经在里头某品牌专柜抢过货的朋友听说我去了免税店不禁感慨，当时她“全靠一只手挤进人群，然后盲拿。”

而店里的所有工作人员，包括保安，一水的会说中文。所有的看板上都有中文翻译，就连商品上都是满目中文。

（为了投中国游客所好又要面子，免税店找来了范冰冰做全球代言）

去年普吉岛在雨季这种惯例的淡季中，也有11.2%的游客增长，根据官方的说法，主要是中国游客推动的。

（3）医疗

医疗旅游也是普吉岛的旅游卖点。爸爸妈妈上年纪了，想去个空气清新、医疗服务优秀的地方度假，普吉岛能提供这样的便利。

普吉岛上有两个较有名的私人医院，曼谷国际医院和普吉国际医院，我们去做了个小调查——

首先这里的高端医疗价格比较亲民。泰国的医疗服务被许多发达国家的国外游客追捧，主要是因为它能提供价格砍半、而质量相当的性价比医疗。泰国的处方管理不算严格，多数药品较容易获得，所以价格也比中国国内便宜。

其次，医生多数拥有国际化教育背景。再有就是服务优。我们此次去的是普吉国际医院，进门就发现来就医的人并不多，但马上有人用流利的泰式英语问我们哪里不舒服，门牌上也能看到中文的指引。导游介绍说，在此就医不用担心语言障碍，因为这家私立医院聘用了多达12个国家的翻译，其中肯定包括中文。

（医院里的中文指引，放大查看更清晰）

普吉岛的曼谷国际医院拥有JCI认证。JCI是评价医疗机构最权威的标准，该机构颁发的证书被誉为全球医疗服务商医疗水平的“黄金标准”。

普吉岛真是太聪明了，有讨好欧美人的沙滩阳光，有对中国游客胃口的免税购物，还有面向全球、气候宜人的就诊休养条件……

普吉岛的魅力由此可见。

2 普吉岛的旅游房产，所为何物？

先来了解一下普吉岛的大致构造：

（红框内的是不同沙滩的名字，一个约70公里的海岸线就有14个沙滩，放大查看更清晰）

主要的度假区和酒店集中在西海岸，而当地人聚居的普吉镇则在东南方位。

普吉岛在未来将规划一条从机场到市区，但目前来看，整体的基建仍刚刚开始。靠近东岸、人口更加稠密的普吉镇，地价和租金反而比西岸低。

听当地人说，虽然普吉岛四面环海，但东岸的旅游资源明显不如西岸，所以旅游业一直做不起来。

在这样的规律下，西岸酒店数量爆棚，我数了数地图上紧靠西岸线登记酒店的数量，达到91个！

去年，普吉岛总共接待外国游客460万人次，相比于前年上涨13.1%，而酒店的入住率则上涨了1.7%至77.8%。

之所以酒店的入住率没有跟随游客大幅上涨，是因为condotel的兴起，也就是我们熟知的公寓式酒店。

投资这些公寓，自然和传统的房地产投资略有差别。同等条件下，靠海的价格高，不靠海的价格低，就是这么简单粗暴。

一般而言，靠海的公寓基本都会自带“海景”浴缸，面朝大海，春暖花开。随手上两张在规划的效果图——

（一进门就可以看到一个无边水池）

房价方面，现房一般600万泰铢（约合120万人民币），而期房也要约550万泰铢。那些观海的别墅式公寓（一栋别墅中几套小公寓的设计），则要750万泰铢（约人民币150万）。

目前普吉岛西海岸的公寓多是以酒店管理的方式经营的。

简单点说，你入手的房产会托管给开发商，开发商再以酒店运营的形式，把你的房子以日计价租出去。比如我们此行下榻的公寓式酒店，就是某开发商的公寓项目，输入它的名字，就能在booking.com这类酒店订购网站上，看到不同房型的每日价格。

开发商通常会承诺你买房的2-5年内有5%-7%的租金回报。

我们拿了一个性价比高的项目做了测算。这个项目依山而建，走路到沙滩大概15分钟，一室（27平米）的房价约300万泰铢（约60万人民币），每日牌价定在1500泰铢左右（约300元人民币）。如果我每年要有7%的回报率，算下来一个月内只要达到50%的入住率就能满足。

此外，一些项目开发商乐于回购你的房产，一般分为两档，5年和10年。5年是以高于购买价的10%回购，而10年是以高于购买价的20%回购，看户主的选择。如果确定回购，要在买房签合同前跟开发商签订回购合同。

所以如果按照5年回购资产来计算，每年就有2%的房产价值涨幅，同时加上7%的租金回报率，5年下来总共就有45%的投资收益。

也就是说，你花了60万人民币买了个5年45%回报的理财产品。但它又不止于理财产品，还能提供你在泰国普吉岛一年30天免费住宿（10天旺季、20天淡季的配额，水电费自缴），算下来是一笔不错的买卖。

回购这件事近年来还真是普遍存在。曼谷邮报报道，随着旅游市场的快速发展，以及酒店盈利对于开发商吸引力增加，在一些新成立的公寓中，70％出售的单位已经从买家手中被开发商购回。这些项目被重新整合到酒店中，最后以酒店的形式运营。

CBRE近期的酒店调研显示，业内普遍看好普吉岛旅游发展前景。市场上的乐观情绪感染了开发商，更说服了前来投资的人。

3 泰国国情有利于旅游地产发展

旅游业虽然发达，也有人担忧这个国家的经济前景。

1997年，投机巨鳄索罗斯仅用了一天，就迫使固定盯住美元的泰铢暴跌17%，外汇及其他金融市场业陷入混乱，泰铢不得不宣布变为浮动利率。由此惨败引发的亚洲金融危机至今仍令人心有余悸。

（从人均GDP的走势来看，泰国至少花了8年才逐渐恢复到1997年被攻击前的经济水平）

相比越南，泰国是出了名的“树懒”——办事效率低。中泰高铁合作说了8年，双方开了22场会议，签了无数备忘录，到现在仍进行缓慢。

泰国的人均收入不敌中国，但泰国人对奢侈品的热衷、对生活质量的追求有目共睹。一位长期生活在泰国的朋友说，每个月末的某一天，曼谷必定塞车，因为那天是发薪日，曼谷人在拿到薪水后，迫切希望买点什么。

在外地人眼里：泰国人不是美国人却把自己当美国人看。

他们对欧美日产品的热爱和对面子的追求从不低调。轻轨上随处可见的名牌包、生活方式极度欧美化，以及和经济发展不成比例的娱乐业规模……

经济学人如此评价泰国——“下一个日本不是中国，而是泰国”。

这话并不是说泰国人跟日本人一样勤奋、泰国品牌将名扬天下。而是说泰国经济目前面临着跟日本相似的结构性问题：

泰国正在经历长时间的低通胀水平，这也是日本正在解决的问题。

泰国的人口开始老龄化，根据BoT的数据，到2022年，泰国将成为第一个成为“老龄化”社会的发展中国家，超过65岁的人口超过14％，老化速度快过中国。

即便如此，泰国在去年还大力整治非法移民，遣返了许多来自越南和缅甸的劳工。泰国人认为这些外来人口抢走了他们的工作，而不是帮助他们正在变老的劳动力市场。

同时，学者认为，泰国政府目前的状态像极了经济危机发生前的日本政府——“无作为”和保守主义抬头。相比于高速发展的经济，泰国的政策制定者更爱稳定，他们觉得，高速反而是有风险的。

当然投资海外资产，还不得不关注汇率。而泰铢近来的走势就跟政府态度一样稳。

从2015年以来兑人民币（下图）处在一个上升期，不过值得注意的是2015年8月那个分水岭是“811”汇改所在的情形。人民币大幅贬值，也同样使得泰铢涨价，不过整体幅度不大。2017年以后，泰铢兑人民币的价格变化不大。

对比一下泰铢兑美元的走势：

对比来看走势是比较接近的，若没有大事件发生，泰铢兑人民币的走势和泰铢兑美元是相似的，而且变化趋于稳定。

所以如果你看好的是泰国的经济，那还要稍微谨慎点，在这个“宅炎炎”（翻译：慢慢来）的国度，旅游业或许比经济更靠谱。

来普吉岛的国际游客和本地游客都很多，去年总共约800万人次。

普吉岛的国际客源也呈现多元化趋势。以下是2017年初统计的2016年普吉岛游客的外国人国别数据，去年的情况没有太大变化，中国人和俄罗斯人占比有所上升，达到46.6%。

也就是说，去年有53.4%是来自其他国家和地区的游客，可以说主要客源也是分散的，相对而言，它的旅游业不会受到一两个国家经济发展的影响，从而稀释了风险。

泰国对于国人而言仍有巨大吸引力。相对于发达国家，泰国的房价没有英国高、签证没有日本难、距离没有美国远，限购没有澳洲狠、它还在一带一路战略路线上，中泰铁路正如火如荼地建设，买泰国不止是相信本国的实力，对国人来说，更多地相信它背后支撑着它的——中国的国运。

我们这次正好赶上马云带领阿里巴巴团队会见泰国总理巴育，给泰国带来了一大单子的生意——在天猫上卖水果，当下创造了一秒8万榴莲的纪录，泰国的魅力可见一斑。

（阿里巴巴访泰时当地报纸的封面）

随着泰国的旅游成本不断降低，去泰国的中国人越来越多。特别是居住在天气严酷的北方，有很多人去了泰国就想在那里买房、养老……这次的旅途中，就遇到过来自北京、东北的游客。

海南房产交易遭冻结，普吉岛成了香饽饽。

4 普吉岛值不值得投资？

说了那么多它的好，普吉岛的度假公寓有几个明显的问题，需要各位看官多多留意。

部分开发商的小伎俩。有的开发商会给出非常优待的条件（虚高的租金回报率、贷款服务等），以此哄抬价格，使其偏离了房子本身的价值，最终导致这套楼在二次销售时出现滞销的状况。

开发商的信誉是考量买房必不可缺的要素，近期就看到网上对于自己的朋友遇到“黑商”而差点受骗的帖子——

这类项目开出来的条件都很诱人——

所以，你要研究清楚开发商的背景，对它的历史有一定认识，甚至对它的黑历史了如指掌；同时，还是多去实地考察——你觉得好的地方，才是真的好地方。

项目的地理位置。不是所有普吉岛的房子都会涨。据我们跟当地中介了解的情况，一些靠近普吉镇或者离沙滩比较远的方位，房价不仅没涨，原地踏步，甚至出现下跌的情况。

项目的维护问题。太靠近海滩的项目，容易遭到海风腐蚀等，维护是一个问题，所以在跟开发商了解情况时，要对维护的细节追问，或者去考察一些开发商早前开发好的现房，向那些管理员询问他们如何做维护。

产权问题。公寓不是永久产权(Freehold），而是租赁产权（Leasehold），租赁时长看开发商向政府争取到的时间来算，主要有70年、90年两个档次。如果你想拥有永久产权，开发商也会说有办法解决，但是价格就相应抬高。

至于普吉岛旅游地产有没有泡沫，目前岛上酒店大概130家，总共有2.2万把钥匙。到了2020年，又会有32家新酒店相继落成。泡沫隐患显而易见。

不过，隐患还仅仅是隐患。普吉岛的酒店入住率、游客增长率仍在稳定提高中，加上普吉岛对开发地产有严格限制，现阶段的开发项目用地（特别是半山腰的地块）已基本处于饱和的阶段，就2017年下半年，仅2个住宅项目开工。未来酒店数量或将趋于稳定。

另外，海岛的灾害风险也要把控，虽然发生的概率极低，但买保险、做调查和选地段也提前要做好功课。

综合来看，普吉岛仍值得投资，甚至是目前泰国最值得投资的地方。

• 通胀低说明物价变化不大、房价涨幅驱稳；

• 欢迎外国人投资泰国，就不会太排斥中国投资；

• 老龄化的社会暗示未来他们的养老产业需求旺盛；

• 对奢侈品和面子的看重，则说明泰国人对中高档公寓会有长期需求。

近年来，全世界的旅游地产都处在行情上流，从日本的京都、北海道，到美国弗罗里达的迈阿密、奥兰多，再到澳大利亚的霍巴特，几乎霸占了该国涨幅的前五名。

世界的格局变化莫测，而人性中追求更好生活和放松度假的需求从未改变。看准这些不变的需求，你的投资也就有了底气。

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