美版“逃离北上广”进入白热化，“移民”去哪儿？,易居海外投资微信公众号文章

在中国的一线城市，集中了全国最优质的资源，更高的收入、更好的医疗、教育和就业环境，是怀抱梦想的年轻人向往的天堂。

然而，也是一线城市的房子，好地段动辄数千万，5000元每月的房租可能只能住个蜗居，看病排号难，天空常年“雾蒙蒙”，上班的地铁拥挤不堪……

于是，每天都有数以万计的人来到这里，每天也有数以万计的人离开。逃离北上广成为都市小白领、甚至中产群体心底时刻会被触发的冲动。

不仅在中国如此，在美国，这番“国内移民”的景象也持续在上演。

据市场数据：

纽约（曼哈顿）房价中位数达到$140万，同比增长18.51%，月租金中位数$2467元；
旧金山房价中位数达到$91万，同比增长9.95%，月租金中位数$3427元；
洛杉矶房价中位数达到$63万，同比增长6.88%，月租金中位数$2784元。

这是全美房价最高的三个城市，而涨势持续不减……

“三高”城市引发人口迁徙？

以加州为例。

房价、房租高

据美国房地产网站数据，加州在全国十大最昂贵的租赁市场中有5个。加州现有单户住宅的全州中间价为550,990美元，而全美中位价为247,800美元。

根据《洛杉矶时报》报导的租金指数，洛杉矶县一套一居室公寓租金上涨了67%。而在过去六年里，无家可归者数量增长率达到了惊人的75%，洛杉矶县至少有55,000名无家可归的人。

图片来自zumper 版权属于原作者

物价高

此外，尽管全美范围内的通胀率处于较低水平，但在加州通胀引起的高物价已经导致了洛杉矶和旧金山等地低收入人群的大量外迁。

下图为全美100美金在各州的消费力:

来源：taxfoundation

税收高

加州的税收全美最重，因此很多人在这里虽然收入不低，但真正到手的钱却不多，同时面对高涨的物价，不得不让人思考加州的生活质量问题。

图片来自Business Insider 版权属于原作者

调查显示2007年到2016年，加州已经净流失了超过100万人口，占总人口的2.5%。据美国国家统计局数据显示，仅在2017年上半年，就有超过13.8万人搬移出加州！

更为严峻的是，对拉动经济有极大作用的中产阶级也在大批流失。根据美国最大的搬家公司United Van Lines的报告，2017年加州年收入5万到15万美元之间的中产阶级超过半数都选择迁离加州，其中不乏大量来自硅谷的科技精英们。

逼走的只有低收入人群？

据金融博客ZeroHedge称，美国近期已经有一些城市因债务和税收的原因，出现了大规模富人迁移事件。芝加哥在半年前有超过3000名百万富翁因高税收离开了其所在的伊利诺伊州，这是目前美国所有城市中最大规模的富人迁移。

刊登在华尔街日报、名为“后会有期，加州；再见，纽约”的投书中，曾为特朗普总统咨询的拉弗和摩尔甚至指出：新税法将在未来三年使80万人迁出加州和纽约。，50万人将迁出康州、新泽西和明尼苏达。

新税法限制州和地方税的扣减最多为1万元，所以高税州的高收入纳税人将面临加税。加州高收入者的实际所得税率，将从8.5%飙升到13% ，有钱的曼哈顿居民也面临类似增税。赚1000万元以上者，加税恐达50%以上，因此会造成大批居民迁至税率较低或没有所得税的州。

移民？我们去哪儿？

这种美国版的“逃离北上广”把美国80后变成了这个国家最热衷搬家的人群。一项美国普查局的研究显示：千禧一代虽然仅占全美人口的24%，其跨地区搬迁的数量占全美43%。另一项美国社会普查（General Social Survey）研究显示，在过去12个月搬过家的年轻人里，65%是由一线城市向二三线城市迁移。

这种反向人口流动给美国中小城市的地产市场带来了机遇，不少开发商和投资者也开始把视线从大都会转向人口流入迅速的小城市。最近，地产专业网Apartmentlist.com根据中位数工资、工作机会、物价水平、房价、租金和一项针对26,000位年轻职业人士的网络调研评选出最受千禧一代购房者青睐的中小城市。

数据来源：Apartmentlist.com，房价承受度和房价呈反比

得益的还有这些“三高”地区的邻州：比如加州迁至内华达州，内华达州对个人和商家都不征收所得稅，加州居民所得税率则高达13.3%；从阿肯色州迁至德州，阿肯色州所得税率为6.6%，德州没有所得税；从乔治亚州迁至佛罗里达州乔治亚州的所得税率为6.6%，佛罗里达州没有所得税。

《美国新闻与世界报道》（U.S.News&WorldReport）曾在2017年指出，德州四所大都市均跻身于全美最佳移居地榜单，包括休斯顿。根据美国人口普查局的数据，仅2014至2015年间德克萨斯州增加的人口就超过其他州。总体来说，德克萨斯州增加了超过49万人。而根据人口普查，休斯顿在都市圈的增幅最大，约159,000人。

当然，有人走自然也有人留。加州可能对年轻人和低收入群体不怎么友好，但是搬进来的多为高收入的有钱人。数据显示，搬出去最多的人群，收入水平每年低于$5.5万，他们主要搬去了德州、亚利桑那、内华达等生活成本更低的州。搬进来最多的人群年收入高于$20万，主要来自纽约、新泽西和伊利诺伊州。

休斯顿华人公认好学区KATY项目推荐