买房一直都是中国家庭最关注的话题之一，买学区房也不是中国人的偏好，美国家庭一般也会在孩子进入学龄(5岁上幼儿园)时开始迁入好学区，然而，好学区的高价房让一些中产家庭也望而却步。

慎重考虑

2017年美国公立学区Top10

教育信息网站Niche今年对全美1万多个学区进行排名，这份榜单中的前十名学区，宾夕法尼亚州占3个，伊利诺伊州和纽约州平分秋色各2个。让人意想不到的是，不乏名牌高校的华人聚居重地加州一个都没有。

Niche评选全美最佳学区排名已有14年，主要根据学生SAT成绩及州的各项考试成绩、家长和学生的评估、进大学的准备(college readiness)和毕业率等因素综合考量，在学术水平、师资力量、学生文化多样性、学校资源及设施、安全卫生、饮食这几个方面进行评分，软硬件都考虑到了。这份榜单的排名是：

第一名：宾州特雷迪芬镇的特雷迪芬-伊斯特唐学区(Tredyffrin-Easttown)学区
第二名：伊利诺伊州弗农山镇的128学区(Community High School District No 128)
第三名：宾州韦恩市的拉德纳(Radnor)学区
第四名：密苏里州的克莱顿(Clayton)学区
第五名：纽约的大颈(Great Neck)公立学区
第六名：新泽西州普林斯顿(Princeton)公立学区
第七名：伊利诺伊州的纽图瑞尔高中203号学区(New Trier Township High School District No. 203)
第八名：宾州劳尔梅里恩(Lower Merion)学区
第九名：马萨诸塞州的列克星敦市(Lexington)学区
第十名：纽约州的杰里科(Jericho)联合学区

（提示：Niche榜单只是一家之言，学区排名也只是参考，家长应更多地结合孩子的兴趣爱好、学校的培养方向去择校。在排名差距不大的情况下，每个学区和学校的个性化差异值得家长慎重考虑。）

学区房是买还是租？

也许是中国北上广的学区房实在太贵，中国人在美国购房时，房产中介提起美国的学区房都一脸“ 赶快去白捡 ”的表情，但真的有这么便宜吗？网上疯传的200万元(人民币，下同)就能买到的小别墅的确也有，但地理位置大概是在广袤的田野上，方圆五十里内大概就一所普通中学。

如果想在繁华地带选一个学区房，就没那么便宜了。在华人置业的首选城市旧金山、洛杉矶、纽约，稍微好一点的住宅价格都在100万美元以上，在纽约曼哈顿区这种寸土寸金的地方，一个两居室就能卖到300万至500万美元。在这个房价基础上，还得为“好学区”多支付20%至30%的费用。

在华人最为集中的纽约皇后区，不同学区之间的差价甚至能多买一套房。在大城市，一街之隔房价就可能天差地别。在纽约，好的公立学校大多分布在近郊区。数据显示，华人在这些地段购买四居室的价格大概在200万美元左右。除此之外，每年还要支付1%至3%的地税。纽约周边的地税在2.5%左右，买一套200多万美元的学区房，之后每年还要支付5万美元左右的税金，并不轻松。

如果收入能负担得起房价，家长会选择购买学区房，如果负担不起，也有家庭会选择租房。而正因为学区房不愁租，所以更多家长宁愿买房。成熟的房产投资者除了关心购房成本以外，更要关心所购房产市场的变化、政策及保值性。即使将来整个房产市场进入疲怠期，好的学区房也能维持比其他同水平房屋更高的售价，并更容易转手。美国人一般会在孩子进入学龄时买学区房，因此建议投资者选择有三四个卧室的房产，易于出手。

中国买家青睐“以房养学”

美国房产市场报告(2017年9月)显示，9月美国平均房价为20.27万美元，比去年上涨6.9%；全国租金中值为每月1430美元，同比上涨2%。就地域来看，西海岸住房市场蓬勃发展，由于就业需求增长，西雅图与加利福尼亚州圣何塞的房价增速领跑全国，分别较去年同期增长12.4%与10%。

根据美国房地产经纪人协会(NAR)统计，目前加州、得州、佛罗里达州的房产最受中国买家青睐。业内人士表示，中国买家对美国学区房有明显的偏好。有很多留学或者移民家庭的客户专门来咨询大学附近的房产，其中又以加州最受青睐。比如位于加州帕罗奥图的斯坦福大学，该校附近的房产以二手房为主，新房几乎没有什么供应量，价格也偏高。目前斯坦福大学所在的94305邮编区的房屋中位价是 321万美元左右。

业内人士还总结了中国客户在购买美国学区房时的一些趋势和规律，比如一般在孩子留学前一两年开始购买美国房产，而且多“以房养学 ”，这种模式更为灵活，因为不需要孩子一定入读所在学区的学校，还可以把每个月的房租用来支持孩子的留学开销。也有不少人是孩子来美国后，直接入住提前购置的房产。

利用房子的升值来补回留学的花销

“我当时在美国留学时，身边有不少中国同学买了房，大部分是在留学前购置学区房。还有一些是毕业后买，留在美国就业的。有些朋友在留学前买的房子，毕业的时候发现房产的增值幅度几乎可以抵消学费支出。”

不过， “以房养学”并不是在美国所有的地方都可行，而且有一些学区的房源供给紧张。美国房地产数据平台10月发布了一份全美十大顶尖院校学区房“以房养学”可行性报告，对于在9月进入 US News 2018美国大学榜单的10所顶尖院校，分析其学区房的增值水平是否可以抵消本科四年的学费。报告显示，2013年8月至2017年8月这一年里，只有哈佛、麻省理工、斯坦福这三所院校所在市的房价升值幅度高于预估学费总额，其他则不及。

顶级学区买房，动辄200多万美元

曾有中国网民分享在纽约买房的经验，他用了4年时间跑遍纽约和新泽西，只为买到学区好、价格合理、生活方便的房子，选房要求包括：75分钟内能到曼哈顿；学区内的高中SAT均分至少1500，最好能达到1800；亚裔人口比例超过20%——该网民觉得亚裔较多的地区中国餐馆也会比较多，孩子在学校也能避免歧视和霸凌。

其实，所谓的“好学区”是双向选择的结果。好学区的高房价保证了入住家庭多是关心孩子教育的家庭，父母更加愿意配合和参与学校的教学活动，好的老师也愿意来这些学校，毕竟老师都希望教到好学生，提高自己的教学评估。这样一来，这些学区的房价也就维持在一个比较高的水准。

而如果在好的学区买房，除了能够省下一笔私立学校的学费，还能保证房子的升值空间，而且这些地方的房租也高些。所以即使不考虑孩子上学的问题，买房者也会尽量选择好的学区，将来转卖的时候会比较容易。

还有一种观点是，公立学校每年的花销平均约8500美元，私立学校达1.3万美元，因此相比让孩子上私立学校，在好学区买房是收益更高的投资，毕竟房子保值，私立学校的学费却收不回来——私立学校花费的平均价格是每年1.3万美元，如果住在全美私立学校最贵的加州帕罗奥图(Palo Alto，斯坦福大学所在地)，学费会超过2.8万美元。

不过，美国的学区房的价格比中国一线城市还是合理一些，因为没有户籍制度的限制，判定学区和房子是租是买、孩子的国籍都没有关系。另外，众多优质的私立学校也起到了压制学区房价格的作用，毕竟如果好学区房价过于离谱，人们就会选择同样高水平的私校。

美国学区房的底气是什么？

首先，美国的“顶配”中学大多是私立中学，如奥巴马的两个女儿就读的西德维尔友谊中学(Sidwell Friends School)就是顶级私校之一，虽然要每年十几万美元的昂贵学费，但不存在学区限制。如学区房价格过高，家长们大可为孩子选择私立学校，让孩子享受更多元的教育。

其次，美国的学区制度只要求家庭在学区拥有居住资格，不强求家长买房，家长可以自由选择是买房还是租房。再加上美国较为规范的租房市场，学区房很难产生炒作热潮。

再者，美国的学区分布较为均匀，无论是在市区还是郊区，均有水平相当的学校分布，教育资源相对平均，市区和郊区学区房的价格也相距不大，家长们不会因为“要送孩子去城里上学”而去挤占城里的一亩三分地。

房产信息网站搜索，能看到位于加州顶级学区帕罗奥托的一个独栋单层4个卧室的宅院售价262万多美元，换算成人民币要1700多万元，听起来不便宜，但算上院子每平米只要2万元 ——这样的均价能让不少在北京买学区房的家长羡慕。

何为“好学区”？各地评估系统不同

美国公立中学、小学和幼儿园采取就近入学的原则，法律规定，任何居住在这个学区内的孩子都有享受免费公立教育。学校质量好的地区成了吸引家庭入住的“好学区”，听上去和中国的学区房差不多，其本质还是不同，如美国对学区房的精准定位在高中，因为中小学教育阶段的学习任务相对轻松，而决定孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段。

在美国家长眼中，公立与私立中学各有优势。公立中学只接受短期的外国交换生，法定最长时限为一年，不得接受外国申请者作为独立学生长期学习；而私立中学接受外国留学生以学生签证长期就读。这意味着，公立中学的国际生比例远少于私立中学，且学费远低于私立中学，奖学金也更容易申请，因此公立学区同样受家长的青睐。

不同地区对学区是否优秀各有一套自己的衡量标准。纽约教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：
学校环境 (包括学生出席率)，占总分的15%；
学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学的会考成绩衡量，高中则根据学生毕业率衡量，占30%；
学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占55%。

各学区每年对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相应的报告发布。虽然指标不尽相同，但官方发布的数据具有很强的权威性，可以作为挑选学区房时的可靠依据。此外，家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。美国每一栋居住房都有一所相匹配的学校，只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址，上网查到孩子可上的学校后便可与校方联系。

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