如何让房子替代自己的工作赚钱成为了地产投资是否成功的重要判断标准和依据。 我们耳熟能详的亿万富翁，无一不是精明的投资家，如股神巴菲特、金融炼金师索罗斯、华人首富李嘉诚等，不一而足。投资家成功致富的秘诀只有一条：让资本成为产生被动收入的载体，不管是股票、基金还是房地产，都是实现这种目标的工具罢了。而对于国人而言，房子是大家再熟悉不过，而且最热衷的投资方式。曾几何时房子拥有了，收入却所占资产规模的比例反而变得更少了， 只能说明一个问题，就是中国人以购房作为投资的目的和世界成功地产者的投资哲学相违背了。

　　到底给到国人的启示有哪些呢？

　　启示一：复利投资；就是把所赚到的钱再进行投资，让钱再生钱。如果能让复利的车轮转起来，那钱就会自动生钱，让金钱为你工作。爱因斯坦曾经说过，复利是世界第八大奇迹。投资的时间价值会给你的资本带来增值，而这种价值的增长却无须你付出任何辛苦的努力。

　　假设1）、：100万元人民币用于定投，每年的回报率8%。如果你是赚单利的话，三年后，你总共可以赚到24万元。但如果你每年都把赚到钱用于再投资的话，那么三年后你总共就可以赚到27万元。这多赚的3万元，是在这三年里你的钱所生的钱。如果时间更长，差异就会非常惊人。36年后，如果是复利，你最初的那100万元就会变成1，600多万元; 而用单利计算的话，就只有288万而已。

　　假设2）、：现在有100万元人民币用于投资房地产呢，每年的房价增值率8%，那就意味着36年之后的房子价值约1，600万元了。不同之处在于除了价值1，600万元的房子之外，还会有1，600万*(3%-4%)=48万—64万人民币的被动租金收入（假定3%-4%的租金回报率）；

　　启示二借贷投资；俗话说：“人两脚，钱四脚。”意思是：钱有四只脚，钱追钱，比人追钱快多了。对于地产投资而言，让资本长脚就意味着杠杆效应；千万别理解错了，当下很多发展商跑路不就因为借太多吗？ 成也杠杆，败也杠杆；对于盲目借贷，缺乏风险控制，负债率过高的高利率融资当然就是找死；而对于风险控制严格，适度融资和借贷的房地产投资却可以实现事半功倍的投资结果。

　　假设3）、：现在有100万元人民币用于投资房地产呢，每年的房价增值率8%，杠杆率70%，即意味着可以首付30%进行房产投资的话，就意味着36年之后的房子价值约4，800万元了。不同之处在于除了价值4，800万元的房子之外，还会有4，800万*(3%-4%)=144万—196万人民币的被动租金收入（假定3%-4%的租金回报率）；由此可见，借助复利和杠杆，让投资者的财富规模和被动租金收入都成几何数量几增长。

　　启示三：守护投资；有一个故事：两个穷苦青年经过千山万水的艰难跋涉，终于在一个遥远的地方找到了财富使者。使者看到他们都有一颗善良的心和追求财富的坚强毅力，便给他们每人一颗财富的种子——一颗果树种子。

　　一位青年将种子撒在土地里，经常为它施肥、浇水、除草。不久土地里长出了一颗茁壮的树苗。第二年那棵树就变得枝繁叶茂，果实挂满枝头。他卖掉了水果留下一部分钱，又购进了许多树苗将果园扩大了许多。很快，青年就拥有了大片的果园，成了远近闻名的富足之人。

　　另一个青年却把种子煮熟了，当做美餐饱食一顿。然后青年等着财富使者能突然施与他财富，青年熬白了头发，却仍然一贫如洗。他十分不理解，认为财富使者在欺骗自己，于是他又千里迢迢跑去质问财富使者。财富使者笑而不答，只让他到另一位青年那里看看。当他看到那个青年的大片果园时，顿时醒悟。

　　每一颗财富种子都能长成一座美丽的花园，善待每一颗财富种子，精心培育，就能成就财富梦想。而目前国人的投资思维根本就是投机想法，总期望在短时间内获得最大的房产交易利差，并未想真正守护好自己的房产财富。正所谓“滴水成河，聚沙成塔”，就是这个道理。

　　到了最后我们可以总结一下：中国房地产市场处在一场大变局的前夜，统计数据显示，144家上市房企2014年前三季度33家房企资产负债率超过了80%的红线。近期公布2014年业绩预告的47家上市房企中，12家业绩亏损，10家业绩预减。这说明不少房企经营状况不容乐观。未来，伴随市场需求达到饱和，新房建设将急剧萎缩，在市场竞争日趋激烈的情况下，大部分企业都将被淘汰，那种随便拿块地、随便盖房子就能赚钱的黄金时代已经逐渐远去了。对于普通的中国房产投资者们而言，随便买房就赚钱的时代也一去不复返了，唯有学习全球地产投资者总结的市场规律和方法，站在全球视野把握和追寻符合市场趋势的房地产市场，才能成为房地产投资市场的赢家。赢得的不仅仅是财富规模，而是在规模之上的被动收入。

　　作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》，澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：” Victorliulei”

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